Obalamy mity o deweloperce!

20 czerwca 2021

Autor Jarosław Mikołaj Skoczeń

Obalamy mity o deweloperce!

Inwestowanie w nieruchomości w Polsce już od kilku dobrych lat jest na topie. Sprzyja temu sytuacja ekonomiczna tj. niskie stopy procentowe oraz stosunkowo szybkie tempo wzrostu PKB w ostatnich latach (poza covidowym rokiem 2020). Brzmi jak przepis na biznes, nic więc dziwnego, że wiele osób chce zarobić na takiej sytuacji - niektórzy chcą to zrobić opowiadając bajki.

Duże zainteresowanie nieruchomościami sprawia, że w internecie mnożą się oferty szkoleń z zakresu lokowania kapitału w mieszkaniówce. W końcu kto z nas nie chciałby pewnych inwestycji w niepewnych czasach? Początkowo były to jedynie szkolenia zakładające kupno mieszkania na wynajem. Jednak jeszcze przed wybuchem pandemii wzrosło zainteresowanie spekulacją na rynku mieszkaniowym.

Chodzi o tzw. flipping, a więc kupno mieszkania do remontu z rynku wtórnego czy lokalu prosto od dewelopera, jego renowację lub wykończenie, a następnie sprzedaż w wyższej, zyskownej cenie. Dzisiaj jednak mamy do czynienia z nowym trendem. Obserwujemy boom na domorosłą deweloperkę. W tej dziedzinie pojawiło się już wiele książek i szkoleń, za które trzeba oczywiście zapłacić i to całkiem sporo.

Dawno, dawno temu był sobie… młody deweloper

Należy zaznaczyć, że większość szkoleń prowadzona jest przez doświadczonych i profesjonalnych przedsiębiorców, którzy o deweloperce wiedzą wszystko. Są oni w stanie udokumentować dotychczas przeprowadzone inwestycje, a dzięki szkoleniom budują własny brand. Niestety, są również osoby, które próbują wykorzystać okres prosperity na rynku mieszkaniowym, obiecując rzeczy nieosiągalne. 

Między bajki bowiem można włożyć twierdzenie, że pracując na etacie i pobierając pensję w okolicach przeciętnego wynagrodzenia, można z dnia na dzień zbudować prężną firmę deweloperską. Taka kusząca perspektywa trafia zwłaszcza do młodych ludzi, ponieważ na pierwszy rzut oka wydaje się mieć sens. Jednakże, gdy bliżej przyjrzymy się sprawie, okazuje się, że na szkoleniu może pojawić się stek ogólników, półprawd, niedopowiedzeń, czy zwyczajnych mitów.

Mit: koszty? Nieduże!

Pierwszy mit dotyczy relatywnie niskich nakładów inwestycyjnych. Znalezienie odpowiedniej działki pod inwestycję deweloperską nie jest dzisiaj wcale takie łatwe. Kupno działki dzisiaj i 2-3 lata temu to dwa różne światy. Rynek jest wykupiony, a ceny rosną. Koszt działki może zdecydować o opłacalności całego przedsiębiorstwa. Robocizna i materiały to kolejne pozycje kosztowe. Na przestrzeni ostatnich dwunastu miesięcy wzrosły zwłaszcza koszty materiałów, w niektórych przypadkach nawet o kilkadziesiąt procent.

Mit: wystarczy kredyt hipoteczny

Mit drugi stanowi wykorzystanie kredytu hipotecznego w inwestycji deweloperskiej. Deweloperom banki oferują kredyty typu project finance, które są wyżej oprocentowane i obwarowane warunkami. Aby uzyskać takie finansowanie początkowy deweloper musi pochwalić się rezerwacjami, zwykle na poziomie 20-30%, co oznacza, że początkowe etapy projektu trzeba będzie sfinansować ze środków własnych. Warto również zaznaczyć, że gdy otrzymamy już kredyt, to bank może wymagać, aby środki wypuszczane stopniowo z otwartego rachunku powierniczego w pierwszej kolejności trafiały na spłatę kredytu, a nie na konto dewelopera. Z kolei budowa nawet małej inwestycji deweloperskiej za kredyt hipoteczny to nic innego, jak oszustwo.

Mit: ogromny zysk

Kolejnym mit stanowią potencjalne zyski. Nierzadko można usłyszeć, bądź przeczytać, że na sprzedaży jednego domu można, ot tak zarobić 100 – 200 tys. zł. Zapewne w skali całego kraju można wskazać pojedyncze inwestycje deweloperskie, które - ze względu na swoją wyjątkową specyfikę - rzeczywiście pozwoliły tyle zarobić. Ale ten rząd zysku zdecydowanie nie jest normą.

Mit: wykonawcy to nie problem

Pozostaje jeszcze jedna kwestia o której zwykle się zapomina. Być może dlatego, że wydaje się ona zbyt przyziemna. Chodzi o odpowiednie know-how. Innymi słowy trzeba wiedzieć jak i co budować. Jeśli nie mamy wiedzy o budowlance, trzeba zdać się na ekspertów - a to kosztuje. Znalezienie solidnej ekipy nie jest dzisiaj wcale takie proste. Wykonawcy zwykle mają kalendarz zapełniony zleceniami na miesiące do przodu. Ponadto każdą ekipę, nawet tę najlepszą, trzeba nadzorować.

Wsparcie ekspertów jest także potrzebne wcześniej, jeszcze przed przystąpieniem do samej budowy. Wymogi Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub Studium Uwarunkowań i wynikające z nich pozwolenia, dokumenty, czy chociażby chłonność działki – to rzeczy o których początkujący deweloper może nie mieć pojęcia. Pomimo tego, że mieszkania są obecnie na wagę złota, nie oznacza to, że sprzedaje się wszystko i wszędzie. Niebagatelne znaczenie ma więc, już na samym początku, wybór odpowiedniego projektu, który będzie ukierunkowany na odpowiednią grupę klientów.

Podsumowując, bardzo wątpliwe jest, aby odbycie jednego, a nawet kilku szybkich, często internetowych szkoleń, pozwoliło realnie planować pierwszą inwestycje deweloperską. Decydując się na takie szkolenia warto się zastanowić, czy oby nie staniemy się kolejną ofiarą deweloperskiego bajkopisarza.

Czytaj również:

Artykuł zaktualizowany: 30 czerwca 2021

Udostępnij