Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza – czy można wziąć kredyt przy prowadzeniu firmy?
To proste: aby uzyskać kredyt hipoteczny, musisz mieć wystarczającą zdolność kredytową. Często mówi się, że banki najbardziej zadowala umowa o pracę na czas nieokreślony. Uważa się ją za gwarantującą stabilność dochodów. Jednak w grę wchodzą również inne źródła dochodu – np. z prowadzenia działalności gospodarczej. Różnica polega na tym, że kredytodawca postawi ci wówczas nieco wyższe wymagania pod kątem okresu, w którym osiągasz te zarobki. Dowiedz się, jak uzyskać kredyt hipoteczny, jeśli prowadzisz działalność. Czego mogą oczekiwać od ciebie banki? Oto zawiłości tematu: kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza.
O czym przeczytasz w tym artykule?
Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza – czy to możliwe?
Z danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że w 2024 roku mikrofirmy, zatrudniające do 9 osób, prowadziło 2 367 700 przedsiębiorców. Aż 77,5% z nich to działalności jednoosobowe [1]. Banki nie zamykają przed tą grupą możliwości skorzystania z kredytu hipotecznego. Procedura ubiegania się o zobowiązanie jest niemal identyczna, jak dla innych klientów natomiast różnice tkwią w wyliczaniu zdolności kredytowej, wymaganych dokumentach i okresach prowadzenia działalności.
Niektóre obszary działalności są zaliczane przez banki jako branże wysokiego ryzyka, dlatego uzyskanie kredytu hipotecznego jest w nich trudniejsze. Bardzo prawdopodobne, że wtedy instytucja postawi wyższe wymagania, np. będzie oczekiwać większego wkładu własnego albo dodatkowego zabezpieczenia.
Jakie wymagania trzeba spełnić, aby otrzymać kredyt hipoteczny przy działalności gospodarczej?
W dużej mierze przedsiębiorca musi spełnić takie same oczekiwania, co inni klienci banku, ale jednak występują pod tym kątem pewne różnice. Podobnie kredyt hipoteczny przy umowie zlecenia wiąże się z koniecznością dopełnienia podobnych obowiązków, jak umowa o pracę, przy czym nie są one identyczne.
Twoje szanse na pozytywną decyzję banku zależą od co najmniej kilku czynników. Jakich?
Branża
Niektóre są określone jako podwyższonego ryzyka. W okresie pandemii zaliczano do nich m.in. gastronomię i hotelarstwo. Firmy miały wówczas duży problem z uzyskaniem finansowania. Często banki patrzą nie tyle na indywidualną sytuację przedsiębiorstwa, co na kody PKD (Polską Klasyfikację Działalności). Podmioty przypisane do określonego kodu mogą mieć utrudnione zdobycie finansowania. Banki analizują odporność branży na wahania koniunktury, dlatego trudniej o kredyt m.in. przy prowadzeniu działalności transportowej, budowlanej czy gastronomicznej.
Zdolność kredytowa
Czyli przede wszystkim odpowiednio wysokie dochody. Co istotne, bank weźmie pod uwagę nie tylko wyniki z ostatnich miesięcy, ale też z aktualnego i poprzedniego roku. Jeśli firma przynosiła stratę lub niewielki zarobek, a w ostatnich miesiącach przed złożeniem wniosku zaczęła osiągać bardzo wysoki zysk, to nie wystarczy. Zanim będziesz ubiegać się o kredyt, warto wiedzieć, jak sprawdzić zdolność kredytową. Najlepiej porozmawiaj z ekspertem finansowym, który wyliczy, ile ona wynosi i ustali, gdzie masz szansę na oczekiwaną kwotę zobowiązania.
Wkład własny
Pod tym kątem wygląda to identycznie. Aby wziąć kredyt hipoteczny, musisz mieć wkład w wysokości 10-20% wartości kupowanej nieruchomości. Wyjątkiem jest Rodzinny kredyt mieszkaniowy, gdzie nie musisz go w ogóle posiadać. To program wsparcia dostępny również dla prowadzących działalność, jednak obowiązują w nim limity m.in. pod kątem maksymalnej ceny za mkw. nieruchomości.
Staż firmy
Aby z powodzeniem ubiegać się o kredyt hipoteczny, musisz prowadzić działalność zazwyczaj od 12 miesięcy. Im dłużej jesteś przedsiębiorcą, tym lepiej, gdyż bank może wówczas przeanalizować dłuższy okres twojej działalności. Często instytucje akceptują jednak krótszy czas, jeśli najpierw jesteś osobą zatrudnioną w danej firmie na umowie o pracę, a następnie przechodzisz na współpracę B2B. Wymagania pod tym kątem są zróżnicowane i przeważnie instytucje przewidują pewne wyjątki. Jeśli nie chcesz szukać tych informacji na własną rękę, możesz skorzystać z pomocy eksperta finansowego, który doskonale zna aktualną ofertę banków.
Historia kredytowa
Bank sprawdzi, jak dotąd szło ci spłacanie zobowiązań. Osoby prowadzące działalność gospodarczą muszą spełnić takie same oczekiwania jak pozostali wnioskujący. Negatywne wpisy działają na twoją niekorzyść. Jeśli przydarzały ci się długie opóźnienia albo dochodziło do nich bardzo często, rośnie ryzyko odmowy udzielenia kredytu.
Forma opodatkowania działalności
Jeszcze kilka lat temu osoby, które wybrały formę rozliczenia w postaci ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, miały bardzo utrudnioną drogę do uzyskania kredytu. Problem tkwi w tym, że nie płacą one podatku od dochodu. Nie mogą odliczać kosztów, stąd przy ryczałcie ewidencjonowanym bank nie wie, czy wychodzisz na plus.
Jednak rosnąca popularność tej formy opodatkowania spowodowała, że banki patrzą na nią przychylniej. Przyjmują, że określona część przychodu jest dochodem, ale biorą pod uwagę rodzaj prowadzonej działalności. Na przykład w branży IT bank przyjmie wyższy procent dochodu niż w transportowej, w której przeważnie koszty są dużo wyższe. W zależności od instytucji za ten dochód może być uznane zarówno 80% przychodu, jak i zaledwie 25%.
Kredyt hipoteczny na firmę a okres zawieszenia działalności gospodarczej
Zanim złożysz wniosek o kredyt hipoteczny, sprawdź, które banki zaakceptują staż twojej firmy. Zazwyczaj minimalny okres prowadzenia działalności wynosi 12 miesięcy, ale istnieją wyjątki.
Co się stanie, jeśli działalność była zawieszona? Część banków będzie liczyć okres jej prowadzenia dopiero od momentu, kiedy ją odwiesisz. Dlatego lepiej nie decyduj się na zawieszenie, jeśli budujesz odpowiedni staż działalności pod ubieganie się o kredyt hipoteczny.
Kredyt hipoteczny na działalności gospodarczej a wymagane przez bank dokumenty
Podstawowe dokumenty do kredytu hipotecznego są takie same jak w przypadku osób, które osiągają zarobki z innych źródeł. Musisz przygotować zazwyczaj:
- dokument tożsamości,
- PIT za rok ubiegły,
- wyciąg z konta za określony czas.
Bank potrzebuje także zaświadczeń, które potwierdzą, że:
- prowadzisz działalność gospodarczą, np. wpis do CEiDG lub umowę spółki,
- nie masz zaległości, jeśli chodzi o składki ZUS i podatki w US,
Do tego potrzebne są dokumenty związane z nieruchomością, na którą chcesz zaciągnąć kredyt. Jeśli kupujesz na rynku pierwotnym, najczęściej musisz mieć:
- wypis z ewidencji gruntów i budynków,
- odpis z księgi wieczystej gruntu, na którym znajduje się budynek,
- pozwolenie na użytkowanie nieruchomości (jeśli budowa jest zakończona),
- pozwolenie na budowę,
- informacje o deweloperze (np. odpis z KRS),
Jeżeli to nieruchomość z rynku wtórnego, przygotuj:
- umowę przedwstępną kupna-sprzedaży nieruchomości,
- potwierdzenie własności sprzedającego,
- odpis z księgi wieczystej nieruchomości.
Kiedy wnioskujesz o kredyt hipoteczny na budowę domu, potrzebujesz:
- aktu notarialnego działki,
- odpisu z księgi wieczystej gruntu,
- ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę,
- umowy z firmami budowlanymi, które będą odpowiadać za realizację,
- projektu architektoniczno-budowlanego,
- operatu szacunkowego przygotowanego przez rzeczoznawcę.
Kredyt hipoteczny możesz również zaciągnąć na remont lub sfinansowanie wykończenia nieruchomości. Wtedy potrzebne ci będą:
- kosztorys remontu – określenie rodzaju prac do wykonania i przybliżonego kosztu,
- dokumentacja fotograficzna postępu prac.
Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza – udokumentowanie zarobków
Kolejne dokumenty, które musisz mieć, dotyczą udokumentowania zarobków. Prowadzenie firmy to źródło dochodów, które wymaga innej dokumentacji w zależności od formy opodatkowania.
W przypadku książki przychodów i rozchodów:
- PIT 36/36L,
- Książka Przychodów i Rozchodów za rok bieżący i ubiegły,
- zaświadczenie z US lub ZUS (ewentualnie bank może wymagać potwierdzenia płatności składek za okres 3 lub 6 miesięcy).
Kiedy formą rozliczenia są Księgi handlowe:
- PIT 36/36L,
- zaświadczenie o braku zaległości wobec ZUS i US lub potwierdzenie wpłat za 3-6 miesięcy,
- rachunek zysków i strat za rok aktualny i ubiegły.
W przypadku karty podatkowej:
- decyzja urzędu skarbowego o wysokości podatku na dany rok,
- zaświadczenie o braku zaległości wobec ZUS i US, lub potwierdzenie płatności za ostatnich 3 lub 6 miesięcy.
Dla rozliczających się ryczałtem od przychodów obowiązują następujące:
- PIT 28,
- ewidencja przychodów,
- zaświadczenie o braku zaległości wobec ZUS i US albo potwierdzenie płatności za ostatnich 3 lub 6 miesięcy.
Jeśli masz zgromadzone wszystkie dokumenty, możesz złożyć wniosek. Bank oceni, czy twoja sytuacja finansowa jest na tyle dobra, że przyzna ci kredyt. Weryfikacja może jednak potrwać dłużej niż w przypadku wniosków od osób osiągających dochody z innych źródeł. Załóż, że na decyzję poczekasz zazwyczaj kilka tygodni.
Działalność gospodarcza jako źródło dochodów a zamknięcie firmy
Masz kredyt hipoteczny uzyskany po analizie zarobków twojej firmy, ale musisz ją zamknąć. Co dalej? Czy musisz powiadomić o tym bank? Zazwyczaj nie ma takiej potrzeby. Identycznie działa zmiana pracy przy kredycie hipotecznym. Zobowiązanie możesz zaciągnąć nawet na 35 lat – bank jest świadomy, że w twoim życiu wiele może się zmienić. Twoim obowiązkiem jest dalsza spłata rat zgodnie z harmonogramem. Jeśli własna działalność gospodarcza nie przynosi już wystarczających zarobków, albo nie masz innego źródła do pokrycia rat, szukaj rozwiązania. Wtedy skontaktuj się z bankiem – być może w grę wchodzi wydłużenie okresu spłaty lub inne rozwiązanie.
Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza: FAQ
Czy na działalności gospodarczej można dostać kredyt hipoteczny?
Prowadzenie własnej działalności gospodarczej jak najbardziej umożliwia otrzymanie kredytu hipotecznego. Decyzja banku zależy jednak od wyników finansowych twojej firmy i jej stażu. Najlepiej, jeśli masz ją od co najmniej 12 miesięcy i prowadzisz bez przerwy wynikającej np. z zawieszenia działalności.
Jak długo trzeba prowadzić działalność, aby dostać kredyt hipoteczny?
Minimum to zazwyczaj 12 miesięcy, ale bank może wymagać dłuższego okresu. W przypadku zatrudnienia w danej firmie, a następnie przejścia na umowę B2B z tym samym pracodawcą, w grę wchodzi krótszy okres.
Jak bank liczy dochód z działalności?
Wszystko zależy od formy rozliczenia. W przypadku ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych nie jest brany pod uwagę cały przychód, a jedynie jego część – zazwyczaj od 80% do zaledwie 25%. Przy karcie podatkowej zastosowanie ma wielokrotność stawki podatkowej. Jeśli US ustalił, że wynosi ona 500 zł, to bank może uznać, że dochód wynosi, np. 8 x 500 zł = 4 tys. zł. Każda instytucja ustala te zasady indywidualnie. Przy pełnej księgowości i KPiR brany jest pod uwagę cały zarobek z zeznania rocznego.
Jakie dokumenty do kredytu hipotecznego z działalnością gospodarczą?
W większości przypadków musisz dostarczyć takie same dokumenty co pozostali kredytobiorcy. Do tego potrzebujesz dodatkowych, które potwierdzą, że prowadzisz działalność i osiągasz określone dochody / przychody. Przy ryczałcie musisz okazać ewidencję przychodów, a przy zasadach ogólnych – KPiR lub rachunek zysków i strat.
Źródła:
