Przedłużenie umowy najmu – co musisz o tym wiedzieć?

Przedłużenie umowy najmu może wydawać się na pozór prostą formalnością, jednak w rzeczywistości wiąże się z wieloma aspektami prawnymi, które warto dobrze poznać. Najprostszym sposobem na przedłużenie najmu jest stworzenie aneksu po upływie terminu oznaczonego w umowie najmu. W artykule podpowiadamy, jak zrobić to poprawnie!

Jak stworzyć aneks do umowy najmu podpisanej na czas określony?

Stworzenie aneksu do umowy najmu to jedno z najbardziej praktycznych rozwiązań, gdy wynajmujący i najemca nadal chcą kontynuować współpracę po upływie pierwotnego terminu umowy. Aneks pozwala na przedłużenie trwania umowy najmu bez konieczności sporządzania całkowicie nowego dokumentu. To wygodna i oszczędzająca czas forma. Oczywiście pod warunkiem że zostanie sporządzona prawidłowo, z uwzględnieniem wszystkich kluczowych elementów.

Aneks powinny podpisać te same strony, które zawierały pierwotną umowę. Dokument musi jednoznacznie nawiązywać do istniejącej umowy, poprzez podanie jej daty zawarcia, stron umowy oraz przedmiotu najmu. Dopiero potem należy przejść do części merytorycznej, w której wskaże się wprowadzone zmiany. Najczęściej będzie to nowy okres obowiązywania najmu – na przykład „Strony postanawiają przedłużyć umowę najmu zawartą w dniu 01.06.2023 r. na czas określony do dnia 31.05.2026 r.”

Oto kluczowe elementy aneksu do umowy najmu:

1. Tytuł aneksu i nawiązanie do konkretnej umowy.
2. Dane wynajmującego i najemcy.
3. Data zawarcia aneksu.
4. Treść zmian, czyli przedłużenie umowy najmu okazjonalnego.
5. Informacja o tym, że pozostałe postanowienia pozostają bez zmian.
6. Podpisy stron.

Co istotne, jeśli umowę najmu okazjonalnego lokalu podpisałeś u notariusza, tak samo powinno być w przypadku aneksu. Należy sporządzić go w formie aktu notarialnego.

Oprócz przedłużenia okresu trwania najmu aneks może również zawierać inne zmiany. Na przykład takie, jak korekta wysokości czynszu, nowe obowiązki dotyczące napraw, zmiana konta bankowego do przelewów czy ustalenia dotyczące ewentualnego wypowiedzenia umowy. Każdą zmianę powinno się precyzyjnie określić, aby nie budziła wątpliwości co do interpretacji.

Chcesz zrezygnować z wynajmu i zastanawiasz się, jak poinformować najemcę o zakończeniu najmu? Sprawdź nasz artykuł o wypowiedzeniu umowy najmu mieszkania lub o rozwiązaniu umowy za porozumieniem stron. 

Kiedy przedłużenie umowy najmu może być nieważne?

Najczęstszym powodem nieważności aneksu do umowy najmu lokalu jest brak formy pisemnej. Prawo wyraźnie wymaga, aby umowy dot. stosunku najmu, zawierane na czas dłuższy niż rok były sporządzane na piśmie. Jeśli strony zawrą ustne porozumienie o przedłużeniu najmu lokalu mieszkalnego na kolejne dwa lata, nie mając przy tym żadnego dokumentu, to z punktu widzenia prawa umowa taka będzie uznana za zawartą na czas nieokreślony. To niesie ze sobą zupełnie inne konsekwencje prawne i możliwość wypowiedzenia z zachowaniem okresu wypowiedzenia.

Kolejnym istotnym problemem jest nieważność wynikająca z zapisów sprzecznych z ustawą. Na przykład, jeśli w aneksie znajdzie się zapis ograniczający prawa najemcy w sposób niezgodny z ustawą o ochronie praw lokatorów – choćby skracający ustawowy okres wypowiedzenia – taki zapis będzie nieważny z mocy prawa.

Przeczytaj także: Kiedy umowa najmu jest nieważna?

O czym warto pamiętać, wynajmując nieruchomość i przedłużając najem?

Przede wszystkim należy zadbać o aktualność danych zawartych w umowie. W trakcie trwania najmu mogą zmieniać się dane kontaktowe, numer konta bankowego do przelewów, a także sposób korzystania z nieruchomości. Wszystkie te informacje powinny trzeba zaktualizować w aneksie lub nowej umowie. 

Nie mniej istotne jest uregulowanie kwestii finansowych. Przedłużenie najmu to dobry moment na aktualizację czynszu najmu – zarówno jego wysokości, jak i terminu płatności.

Umowa na czas nieoznaczony a umowa na czas określony. Jaki czas trwania umowy wybrać?

Nie wiesz, czy umowa przedłużona na czas nieoznaczony to lepszy wybór niż umowa przedłużona na konkretny okres czasu? Umowa na czas określony daje większą stabilność – zarówno właścicielowi, jak i lokatorowi. Strony z góry wiedzą, jak długo będzie trwał najem i użytkowanie mieszkania, co ułatwia planowanie i zarządzanie nieruchomością. Dla wynajmującego oznacza to pewność co do dochodu przez określony czas, a dla najemcy gwarancję, że nie zostanie nagle zmuszony do opuszczenia lokalu.

Z kolei umowa na czas nieoznaczony daje większą elastyczność. Okres wypowiedzenia umowy jest jasno wyznaczony i obie strony mogą wypowiedzieć ją z zachowaniem odpowiednich terminów, co ułatwia zmianę decyzji, np. w przypadku zmiany sytuacji życiowej. Z punktu widzenia właściciela, taka umowa może być jednak bardziej ryzykowna. Najemca może zrezygnować z dnia na dzień, zostawiając pustą nieruchomość. Dla najemcy natomiast może to być bezpieczniejsze rozwiązanie w przypadku niepewnej sytuacji zawodowej czy rodzinnej.

Przedłużenie umowy najmu: FAQ

Jak przedłużyć umowę wynajmu mieszkania?

Najprościej poprzez podpisanie aneksu pod rygorem nieważności do obecnej umowy lub zawarcie nowej umowy najmu na kolejny okres.

Czy przedłużenie umowy najmu trzeba zgłaszać do urzędu skarbowego?

Tak, jeśli zmieniają się warunku użytkowania lokalu lub okres obowiązywania umowy, wynajmujący powinien zaktualizować dane w urzędzie skarbowym.

Czy umowa najmu na czas określony przedłuża się automatycznie?

Tak, zgodnie z art. 674 kodeksu cywilnego, najem lokalu przedłuża się automatycznie po upływie terminu zakończenia umowy. Ale co ważne, wyłącznie w przypadku zgody wynajmującego i najemcy (milczące przedłużenie umowy) idącej w parze z sytuacją, gdy najemca nadal korzysta z lokalu. Aby mieć jednak pewną i stabilną sytuację warto sporządzić aneks do umowy na piśmie.

Ile razy można przedłużyć umowę najmu?

Nie ma ograniczeń. Umowę najmu mieszkania można przedłużać dowolną liczbę razy, o ile strony są zgodne i zawrą to na piśmie.