Nieruchomości zabytkowe mają wzięcie

W Polsce widoczny jest zdecydowany wzrost zainteresowania nieruchomościami zabytkowymi w każdym segmencie. Można szacować, że boom na rewitalizację zabytków i dostosowywanie ich do nowych celów trwa w naszym kraju około 15 lat. Wraz z wejściem Polski do Unii Europejskiej inwestorzy – zarówno firmy, jak i osoby indywidualne – mogą starać się o współfinansowanie takich projektów. Deweloperzy doceniają przede wszystkim świetne lokalizacje i niebanalną architekturę. W zabytkowych kamienicach między innymi powstają apartamenty, hotele, biura. Ponadto firmy rewitalizują dawne pałace pod nieruchomości hotelowe i turystyczne. Po latach dekapitalizacji i dewastacji dla nieruchomości zabytkowych w naszym kraju nastał zdecydowanie lepszy czas. Sprawdź jakie nieruchomości zabytkowe można kupić w Polsce (i ile kosztują).

Mapa polskich zabytków – lokalizacja i typ

Jak wynika z Rejestru zabytków nieruchomości [1], w Polsce jest ich ponad 80 tysięcy (stan na maj 2025 roku). Wyróżnia się takie typy obiektów, jak: zespoły urbanistyczne, sakralne, obronne, publiczne, zamki, rezydencje, zieleń, folwarczne, gospodarcze, mieszkalne, przemysłowe, cmentarne i inne.

Na mapie nieruchomości zabytkowych zdecydowanie wyróżnia się kilka regionów, gdzie nasilenie takich obiektów jest wyjątkowo duże. Pierwsze miejsce, pod względem liczby obiektów wpisanych do rejestru, zdobywa Dolny Śląsk z wynikiem około 9100 nieruchomości. Na podium są jeszcze takie województwa, jak mazowieckie (około 8100 nieruchomości zabytkowych wpisanych do rejestru) i wielkopolskie (również około 8100).

Mowa oczywiście tylko o obiektach uznanych za najbardziej wartościowe i podlegające rygorystycznej ochronie konserwatorskiej. Wykaz nie obejmuje tysięcy nieruchomości znajdujących się w ewidencji zabytków oraz szeregu innych, które przedstawiają wartość zabytkową czy też historyczną.

Mieszkalne i sakralne – nieruchomości zabytkowe w Polsce

Jeśli chodzi o typy obiektów – zdecydowanie dominują budowle o charakterze mieszkalnym. W każdym z regionów, które wymieniliśmy, jest ich ponad 1000, a łącznie w Polsce ponad 10 tysięcy.

Dużą liczbę – ponad 1000 w każdym z wiodących regionów – stanowią zabytkowe nieruchomości sakralne. Pod względem liczby zamków na naszych ziemiach zdecydowanie dominuje południowo-zachodni region kraju. Województwo dolnośląskie ma przy tym ponad 90 nieruchomości zabytkowych typu zamek, które zostały ujęte w rejestrze.

Warto wskazać na jeszcze jedną kategorię – na pozór słabo związaną z „zabytkowością”, a jednak bardzo cenioną przez znawców architektury oraz inwestorów. Mowa o zabytkowych / historycznych obiektach przemysłowych. Dawne fabryki idealnie się dziś sprawdzają w realizacji projektów komercyjnych czy mieszkaniowych.

Kamienice w miastach święcą triumfy

W dużych miastach klienci przejawiają rosnące zainteresowanie nieruchomościami w kamienicach. Można nawet mówić o swoistej modzie na tego typu obiekty. Deweloperzy poszukują atrakcyjnych przedwojennych kamienic. Te położone w intrygujących lokalizacjach idealnie nadają się pod projekty o podwyższonym standardzie czy też apartamenty, a także inwestycje komercyjne – jak biura i hotele.

Zdecydowanie możemy mówić o swoistej modzie na kamienice. Taki stan rzeczy trwa około 15 lat. Na rynku wtórnym klienci poszukują mieszkań w tym budownictwie, często dobrze zlokalizowanych, bezpośrednio w obrębie starówek albo w ich sąsiedztwie. Warto zaznaczyć, że mieszkania do remontu w kamienicach często można „ustrzelić” w okazyjnej cenie. Ta sama nieruchomość po wyremontowaniu znacznie zyskuje na wartości. Firmy deweloperskie, chcąc realizować projekty w miastach, ostro walczą o dogodne, centralne lokalizacje. „Wejście” w kamienice pozwala realizować takie inwestycje, a same budynki mają na tyle duży potencjał, że nadają się na nieruchomości o ekskluzywnym charakterze.

Przykłady z największych rynków można mnożyć. Często inwestorzy remontują takie obiekty, aby zapewnić w nich mieszkania pod wynajem. Tego typu lokale cieszą się dużym zainteresowaniem turystów ze względu na ich lokalizację. Regularnie pojawiają się informacje o kolejnych tego typu obiektach, które odnowiono. Zajmują się tym jednak nie tylko prywatne firmy.

W Katowicach nowe życie zyskał modernistyczny budynek z lat 30. XX wieku przy ul. Skłodowskiej-Curie 42, który odzyskuje swój pierwotny wygląd. Prace prowadzone są również przy ul. Gliwickiej 4, czego efektem jest m.in. renowacja frontowych ornamentów. Za realizację odpowiada katowicki Komunalny Zakład Gospodarki Mieszkaniowej, a łączna wartość inwestycji wynosi prawie 5 mln zł.

W większości dużych miast bez problemów możesz znaleźć tego typu nieruchomości na sprzedaż, ale często wymagają one gruntownego remontu. 

Kamienice zabytkowe na sprzedaż – jaki to wydatek?

Cena zależy od wielu czynników, a w tym lokalizacji, stanu obiektu, jego metrażu i nie tylko. Sprawdziliśmy aktualne oferty kamienic na Otodom.

Oto nieruchomości zabytkowe, które można było kupić w Otodom pod koniec lipca 2025 roku:

• Kamienica w centrum Bielska-Białej przy ul. Stojałowskiego 4. Odrestaurowana, składa się z 7 pokojów, a łączna powierzchnia wynosi 330 mkw. W 2023 roku wymieniono wszystkie okna. Pełna własność. Cena: 2,79 mln zł.
  
• Zabytkowa kamienica w centrum Sosnowca, z 1930 roku, znajdująca się w ścisłym centrum, przy ul. Wspólnej 24. To budynek o powierzchni użytkowej ponad 1000 mkw., a do tego doliczyć trzeba jeszcze 6 garaży. Znajduje się na działce, mającej 684 mkw. Cena – 2,3 mln zł.
  
• Dochodowa kamienica z około 1905 roku, w centrum Świętochłowic, przy ul. Katowickiej 23. Składa się z 24 mieszkań, z których wszystkie są wynajęte. Do tego lokal użytkowy, który jest zajęty przez sklep Żabka. Łączna powierzchnia mieszkań wynosi 950 mkw. a trzech lokali użytkowych – ponad 300 mkw. Cena nieruchomości wynosi 2,6 mln.

Te nieruchomości zabytkowe wymagają sporej inwestycji. Jednak w różnych miastach znajdziesz właścicieli, którzy chcą taniej sprzedać obiekty wymagające generalnego remontu, nawet za kilkaset tysięcy złotych. Jeśli zdecydujesz się na taką nieruchomość, realne jest pozyskanie finansowania bankowego. Sprawdź, jak zaciągnąć kredyt hipoteczny krok po kroku. Obawiasz się, czy podołasz spłacie? Bank, żeby zabezpieczyć siebie oraz kredytobiorcę wymaga ubezpieczenia kredytu hipotecznego. Polisa, która obejmuje nieruchomość, jest obowiązkowa. Warto jednak wziąć pod uwagę inne rozszerzenia, np. na wypadek utraty pracy, zdrowia i życia.

Nieruchomości przemysłowe

Jak już wspomnieliśmy, jednym z typów obiektów zabytkowych są nieruchomości przemysłowe. Rewitalizacje zabytków przemysłu, podobnie jak kamienic, to domena dużych miast. Firmy najczęściej wykorzystują historyczną zabudowę przemysłową, która jest częściowo rewitalizowana i rozbudowywana, a wszystko dla zupełnie innych, nowych celów. W takich obiektach powstają więc najczęściej nowoczesne powierzchnie handlowe, biura, a także mieszkania typu loft.

Jeden z typowych, najbardziej sztandarowych przykładów to oczywiście łódzka Manufaktura. Jednak takich projektów można wskazać znacznie więcej – by wymienić choćby projekt Art Norblin na warszawskiej Woli. To wielofunkcyjny kompleks realizowany przez Capital Park na terenach dawnych zakładów Norblina, który oferuje ponad 24 tys. m² powierzchni handlowo-usługowo-kulturalnej oraz 40 tys. m² nowoczesnej powierzchni biurowej klasy A.

Innym z wielu projektów tego typu jest choćby Centrum Praskie Koneser, czyli wielofunkcyjny projekt na terenie dawnej Warszawskiej Wytwórni Wódek na Starej Pradze.

We Wrocławiu podobny pomysł zrealizował choćby i2 Development, który wykonał wielofunkcyjną inwestycję Bulwar Staromiejski, w kompleksie częściowo zabytkowych budynków po dawnym szpitalu im. Babińskiego, zlokalizowanym bezpośrednio w centrum miasta.

Malownicze pałace i zamki

Potencjał starych historycznych murów widać też w ciągle rosnącej liście zabytkowych obiektów typu pałac, dworek, zamek. Po rewitalizacji te nieruchomości zabytkowe zazwyczaj pełnią funkcje hotelowe. Zagłębiem zamków i pałaców w Polsce jest Dolny Śląsk. Na 446 zamków wpisanych do rejestru zabytków, aż 103 (blisko 25 proc.) przypada właśnie na tę część Polski. Przepaść jest ogromna. Drugie w tej kategorii – woj. śląskie ma 43 zabytkowe zamki, a trzecie mazowieckie – 16.

Na Dolnym Śląsku możemy też wskazać wiele ciekawych rewitalizacji obiektów typu zamkowo–pałacowego, które dziś święcą triumfy w zupełnie nowych rolach. Można tu choćby wymienić takie nieruchomości, jak pałac Brunów niedaleko Lwówka Śląskiego, Wojanów pod Jelenią Górą, pałac w Korbielowicach pod Wrocławiem, Zamek Kliczków pod Bolesławcem, pałace w Dzierżoniowie, Pieszycach, Łomnicy i wielu innych miejscach.

Ile kosztuje pałac w Polsce?

Ceny zabytkowych pałaców i zamków są bardzo mocno zróżnicowane, w zależności od lokalizacji, stanu technicznego oraz tego, czy obiekt działa i jest rentowny.

Część inwestorów poszukuje takich nieruchomości, nieobjętych ścisłą ochroną, jedynie ze względu na atrakcyjny grunt. Inni szukają obiektów świetnie zlokalizowanych, które mają duży potencjał. Należy jednak pamiętać o tym, że koszty renowacji mogą być ogromne, wielokrotnie przekraczające cenę zakupu.

Za ile można kupić sobie na własność w Polsce pałac albo zamek? Nieruchomość w stanie zrujnowanym, do kapitalnego remontu / odbudowy lub gruntownej renowacji są wyceniane na zaledwie kilkaset tysięcy złotych, czyli mniej więcej na tyle, ile kosztuje przeciętnej wielkości mieszkanie w średniej wielkości mieście. Ogłoszeń typu „sprzedam pałac” nie brakuje. Problem tkwi jednak w tym, że często wymagają one dalszych ogromnych nakładów, a na nabywcę czekają latami.

Pałace / zamki odrestaurowane i przystosowane do nowych funkcji komercyjnych, osiągają wyceny na poziomie kilkunastu, kilkudziesięciu milionów złotych. Takie, które wymagają szerszych inwestycji, znajdziesz w znacznie niższych cenach. Interesuje cię zakup takiej nieruchomości? Zajrzyj na Otodom!

Przykładowo, w lipcu 2025 można było kupić Zamek Dobra w odległości 25 km od Wrocławia. Składał się on z 10 pokoi o łącznej powierzchni 680 mkw. Cena wynosiła 3,5 mln, obejmując 82,98% wartości

Sprawdź też: na czym polega zniesienie współwłasności nieruchomości?

Nieruchomości zabytkowe: dwory i wille

Inną grupę nieruchomości zabytkowych stanowią chociażby obiekty mieszkalne typu dom o zabytkowym / historycznym charakterze.

Po latach zapomnienia, na rynku wtórnym i pierwotnym, rosnącym zainteresowaniem cieszą się domy nawiązujące stylem do klasycznych szlacheckich dworków polskich (rynek pierwotny a wtórny – zobacz, czym się różnią).

W czasach Rzeczpospolitej Szlacheckiej i II RP nasz kraj był usiany charakterystycznymi dworkami, z charakterystycznymi gankami z portykiem i kolumnami. To w dworkach żyli, politykowali i biesiadowali ziemianie, organizowali uroczystości i polowania. Były one symbolem polskości. Dziś poza nielicznymi wyjątkami, które przetrwały wojenne czasy i często są obiektami o charakterze muzealnym (np. dworek Chopina w Żelazowej Woli), po dworkach nie ma już prawie śladu. Sporo z nich zostało na dawnych Kresach Rzeczpospolitej, czyli poza obecnymi granicami Polski. 

Zainteresowanie sarmackim duchem budownictwa wzrasta jednak w ostatnim czasie. Na rynku pierwotnym pojawiają się firmy, oferujące realizację domów wg projektu „dworkowego”. Na rynku wtórnym także widać oferty sprzedaży dawnych dworów i przedwojennych willi.

Ile kosztują zabytkowe wille?

Ceny nie zawsze muszą być wygórowane. Przykładowo: w lipcu 2025 roku na Otodom dostępny był barokowy pałac z XVIII wieku z zabytkowym parkiem, o powierzchni 940 mkw. do tego 0,95 ha gruntu, w Milicach, w woj. opolskim. Do kupienia za 449 tys. zł.

Częściej jednak w grę wchodzą kwoty rzędu kilku milionów, zwłaszcza jeśli chodzi o duże, wyremontowane obiekty o charakterze rezydencjonalnym. Jedną z takich ofert jest rezydencja z 1880 roku w centrum Szubina. Chodzi o budynek po generalnym remoncie przeprowadzonym w 2016 roku. Składa się z piwnicy, parteru, pierwszego i drugiego piętra. Łączna powierzchnia obiektu wynosi około 740 mkw., a cena 2,5 mln zł.

Innym typem mieszkalnych zabytkowych domów są wille. Zazwyczaj pod tym pojęciem rozumiemy nieco nowsze budownictwo. W Polsce wille powstawały dosyć intensywnie w dwudziestoleciu międzywojennym. Na rynku nieruchomości dostępnych jest sporo takich obiektów, a w tym nawet drewnianych.

Taką ciekawostkę stanowi na przykład zabytkowa willa w Zakopanem. Powstała w 1890 roku i jest wpisana do rejestru zabytków. Powierzchnia użytkowa obiektu wynosi 150 mkw., a działki 1414 mkw. Willa jest zamieszkała, regularnie remontowana i konserwowana. Cena wynosi 3,6 mln zł. 

Hotele i pensjonaty

Ciekawym segmentem nieruchomości zabytkowych są obiekty o charakterze hotelowym i turystycznym. Rosnąca koniunktura w tej branży, coraz lepsze wyniki sprzedażowe sektora i zwiększająca się odpowiedzialność klimatyczna naszego kraju pchają inwestorów do poszukiwania kolejnych obiektów, w których mogliby realizować nowe projekty.

Polska zyskała na rozpoznawalności. Niewątpliwie przyczyniły się do tego duże międzynarodowe imprezy organizowane w naszym kraju. Wzrost popularności Polski wynika też z docenienia przez opiniotwórcze publikacje. Zgodnie z raportem TTW Report 2025 – “Poland: The rising star of travel in 2025” [2] Polska znalazła się wśród najbardziej obiecujących kierunków turystycznych na 2025 rok. Nasz kraj doceniono przede wszystkim za piękne plaże, góry i zabytkowe miasta.

Ostatnie pełne dane na temat liczby gości zagranicznych odwiedzających Polskę pochodzą z 2023 r., a przygotowało je Ministerstwo Sportu i Turystyki. Wtedy nasz kraj odwiedziło w celach turystycznych 18,99 mln osób z zagranicy, co było wynikiem rekordowym. Skąd najczęściej pochodzą podróżni przyjeżdżający do Polski? Wg danych Ministerstwa Turystyki [3] najwięcej było: Niemców – 6,029 mln, następne Francuzów – 541 tys., Włochów – 461 tys., Holendrów – 439 tys., Austriaków – 320 tys., Hiszpanów – 316 tys. i Szwedów – 302 tysiące.

Zabytkowy hotel – ile kosztuje?

Zabytkowe hotele, zwłaszcza jeśli nadal pełnią swoją funkcję i są rentowne, uzyskują wyceny rzędu kilku-kilkunastu milionów złotych, ale można też je kupić w cenie przeciętnego domu w mieście. Przykładem jest oferta zabytkowego hotelu w centrum Ziębic, na który składa się ponad 30 pokoi. Obiekt wystawiono za 1 090 000 zł. 

O zainteresowaniu inwestorów zabytkowymi hotelami czy pensjonatami przesądza po prostu koniunktura – z jednej strony rosnąca popularność Polski jako destynacji turystycznej, z drugiej upodobanie turystów do nocowania w zabytkowych murach. Badania wskazują, że klienci chętnie wybierają na nocleg obiekty typu historycznego czy zabytkowego ze względu na ich niebanalną architekturę i specyficzny klimat.

O popularności tego typu nieruchomości świadczy pośrednio duża liczba nowych realizacji. Przykładem może być choćby m.in. butikowy hotel the Grannary we Wrocławiu, urządzony w murach dawnej średniowiecznej słodowni. To zresztą niejedyny przypadek – liczba takich obiektów butikowych, czyli stosunkowo niewielkich, zlokalizowanych często w zabytkowych budynkach, wyróżniających się niebanalną architekturą, szybko rośnie.

Czy warto inwestować w nieruchomości zabytkowe?

Ostatnie dziesięciolecie to z pewnością najlepszy okres dla zabytkowych nieruchomości w Polsce od wielu dziesięcioleci. Rynek dojrzewa, dojrzewają też klienci i ich gusta. Dostrzegamy potencjał w murach, które do niedawna wydawały się nic niewarte i kompletnie zrujnowane. Dzięki renowacjom zabytków i dostosowywaniem ich do nowych celów nie tylko powiększa się zasób atrakcyjnych nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych, ale po prostu pięknieje nasze otoczenie, a same zabytki udaje się uchronić przed dewastacją.

Tego typu projekty to jednak wyzwania dla odważnych inwestorów. Pamiętajmy, że ochrona konserwatorska wymusza na nas specyfikę prac, m.in. użycia określonych, często droższych materiałów. Po drugie – ciężko jest z góry określić koszty przedsięwzięcia, zwłaszcza gdy brakuje dokumentacji, a stan techniczny nieruchomości nie jest do końca znany. Zazwyczaj koszty prac są wielokrotnie wyższe niż samego zakupu.

Mimo to gra jest warta świeczki. Zabytkowe, odrestaurowane nieruchomości cieszą się prestiżem i popularnością. Mają więc duży potencjał, który pozwala nadać im wiele różnych funkcji o charakterze mieszkaniowym czy komercyjnym. 

Źródła:

https://www.gov.pl/web/sport/charakterystyka-przyjazdow-do-polski-w-2023-roku

https://dane.gov.pl/pl/dataset/1130/resource/67123/table?page=1&per_page=20&q=&sort=

Costa Rica, Mexico, Germany, Switzerland, Thailand, Argentina, Russia, Australia, and Poland Lead This Year’s Travel Trends with Group Adventures on the Rise, New TTW Report