Opłata adiacencka – czym jest i kto musi ją zapłacić?

Dostajesz list z urzędu gminy, a tam zaskoczenie – informacja o konieczności uiszczenia opłaty adiacenckiej. Być może to twój pierwszy kontakt z tym pojęciem, ale spokojnie – wyjaśnimy wszystko po kolei. Czym jest opłata adiacencka, z czego wynika i co grozi tym, którzy jej nie opłacą? Sprawdź!

Czym jest opłata adiacencka – kiedy i komu można ją naliczyć?

Opłata adiacencka to podatek przekształceniowy nakładany na właścicieli nieruchomości lub użytkowników wieczystych z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. O konieczności jej zapłaty powiadomi cię gmina. 

Pojęcie „podatek od nieruchomości” prawdopodobnie jest ci znane, ale opłata adiacencka? Czy każdy właściciel domu lub mieszkania może spodziewać się jej naliczenia? Na szczęście nie! List o konieczności uiszczenia tej opłaty mogą otrzymać właściciele (lub wieczyści użytkownicy) nieruchomości, których wartość zwiększyła się dzięki okolicznym inwestycjom lub zmianom w obrębie nieruchomości. To zatem podatek od zwiększonej wartości twojego domu.

Chociaż może być to niemiłe zaskoczenie, zwłaszcza w obliczu formalności i opłat związanych, np. z przyłączeniem do kanalizacji, gmina ma prawo naliczyć kolejną opłatę. W dodatku może to zrobić do 3 lat od dnia podniesienia wartości domu czy działki. Zatem masz grunt, czekasz na pozwolenie na budowę, a miasto doprowadza infrastrukturę, która być może jest dla ciebie zbędna, np. gaz. Mimo to i tak musisz zapłacić.

Uwaga! Jeśli planujesz podział gruntu, zobacz, jak sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania, aby upewnić się, że budowa jest możliwa w danej lokalizacji. Pamiętaj, że ważny etap inwestycji stanowi adaptacja projektu przestrzennego, czyli dostosowanie do uwarunkowań wynikających z MPZP. 

Opłata adiacencka może zostać nałożona przez władze samorządowe (wójta, burmistrza albo prezydenta miasta) na podstawie art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami z tytułu podziału nieruchomości lub art. 107 ww. ustawy w innych przypadkach.

Kiedy może być naliczona opłata adiacencka?

Może to nastąpić w trzech przypadkach:

1. Budowa urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi. Mowa m.in. o drogach czy przyłączeniu do wodociągu lub kanalizacji. Dostęp do nich bez wątpienia podwyższa wartość twojego domu.
2. Scalenie i podział nieruchomości, które poprawiają zagospodarowanie przestrzenne nieruchomości.
3. Podział nieruchomości. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, że musisz uiścić tę opłatę, jeśli podział przeprowadzono na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego i spowodował on wzrost jej wartości.

Tylko o co chodzi z tym podziałem? Dlaczego ma to spowodować wzrost wartości? To bardzo proste, a doskonałym przykładem są działki. Podzielenie dużej parceli na dwie mniejsze, ale lepiej przemyślane i atrakcyjniejsze dla kupujących, może oznaczać korzyść dla właściciela. Wyobraź sobie, że masz dużą działkę o powierzchni 4 tys. mkw. w mieście. Znalezienie na nią kupca jest trudne ze względu na cenę i oczekiwania – nabywcy szukają na własne potrzeby dużo mniejszych parceli. Jednak jej podział na 4 czy 5 działek nie tylko ułatwi sprzedaż, ale również umożliwi uzyskanie znacznie wyższej kwoty łącznej. Jednak może temu towarzyszyć dodatkowy koszt w postaci wspomnianej opłaty.

Wysokość opłaty adiacenckiej – na jakie koszty trzeba się przygotować?

Wszystko w rękach rzeczoznawcy. To on określa, o ile zwiększyła się wartość nieruchomości. Na podstawie jego ustaleń oblicza się opłatę adiacencką, która może wynosić nawet do 50% różnicy wzrostu wartości nieruchomości.

Sprawdź przykład!

Jeśli rzeczoznawca uzna, że wartość twojej nieruchomości zwiększyła się o 5 tys. zł, opłata może wynieść do 2500 zł. Do 30% zapłacą z kolei właściciele nieruchomości, w których doszło do podziału na ich wniosek. Godne uwagi jest to, że wartość nieruchomości przed i po podziale ustalana jest na podstawie cen na dzień, w którym np. decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna lub kanalizacja została oddana do użytku.

Opłata adiacencka przy podziale nieruchomości

Ile wynosi wysokość opłaty? W takich przypadkach opłata ustalana przez radę gminy nie może wynosić więcej niż 30% różnicy osiągniętej na skutek wprowadzonych zmian. Chodzi o przypadki, kiedy do podziału doszło w wyniku wniosku złożonego przez właściciela lub użytkownika wieczystego.

Uwaga: użytkownik wieczysty to osoba lub podmiot, które nie są właścicielem danej nieruchomości, ale mają prawo do jej użytkowania.

Postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może być rozpoczęte w ciągu 3 lat od wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. Jeśli chodzi o stawkę tej opłaty, to przyjmuje się taką, która obowiązywała w dniu ostatecznego zatwierdzenia podziału. Drugą opcją jest ta, liczona od dnia prawomocności orzeczenia o podziale nieruchomości.

Gmina nie musi nakładać tej opłaty w maksymalnej wysokości. Okazuje się, że są nawet takie, które w ogóle jej nie naliczały. Przykładami są Dobrzeń Wielki i Komprachcice w województwie opolskim, w latach 2019-2023, ale akurat w ich przypadku NIK wykryła nieprawidłowości.

Pamiętaj! Wartość nieruchomości przed podziałem i po nim ustalana jest według cen na dzień, w którym decyzja o podziale była ostateczna albo orzeczenie o podziale było prawomocne.

W rozliczeniu opłaty adiacenckiej lub zaległości z tego tytułu możesz przenieść na rzecz gminy prawa do gruntu wydzielonego w ramach podziału. Ewentualne różnice między wartością gruntu wydzielonego w wyniku podziału a wysokością opłaty pokrywane są w formie dopłat. Jednak najpierw gmina musi wyrazić na to zgodę.

Opłata adiacencka a scalenie i podział nieruchomości

Jeśli otrzymujesz nieruchomość w wyniku scalenia i podziału nieruchomości, wtedy obowiązuje wyższa opłata adiacencka w wysokości do 50% wzrostu wartości w stosunku do dotychczasowego. Również i w tym przypadku opłaty określa rada gminy – w uchwale o scaleniu i podziale nieruchomości.

Uwaga! Przy ustalaniu wartości nieruchomości nie bierze się pod uwagę wartości drzew, krzewów czy urządzeń, jeśli zostało za nie wypłacone odszkodowanie.

Również i w tym przypadku w grę wchodzi przeniesienie prawa do gruntów w ramach rozliczenia opłaty. Jednak jako osoba zobowiązana do jej wniesienia najpierw musisz uzyskać zgodę gminy.

Opłaty adiacenckie a budowa urządzeń infrastruktury technicznej

W okolicy powstaje kanalizacja? A może nowa droga? To wspaniała informacja, ale niestety może temu towarzyszyć obciążający cię koszt. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta ma prawo ustalić opłatę adiacencką za każdym razem, kiedy tworzy warunki do podłączenia nieruchomości do mediów albo korzystania z wybudowanej drogi. Postępowanie w sprawie ustalenia jej wysokości może się rozpocząć w terminie 3 lat od stworzenia takich warunków. W tym przypadku, jak w poprzednim, maksymalna opłata może stanowić 50% wzrostu wartości.

Ile masz czasu na uiszczenie opłaty adiacenckiej?

Na zapłacenie masz 14 dni od podjęcia przez gminę ostatecznej decyzji. Na szczęście istnieje opcja rozbicia całej kwoty na maksymalnie 10 rat. Skorzystanie z tej opcji może się jednak wiązać z dodaniem wpisu o wierzytelności w księgach wieczystych.

Czy da się uniknąć opłaty adiacenckiej?

Może okazać się to trudne. Jeśli nie zapłacisz, będziesz mieć do czynienia z egzekucją komorniczą czy zajęciem wynagrodzenia. Nie ma przy tym znaczenia, że właściciel nie skorzystał z udogodnień, np. nie przyłączył się do wodociągu. Sam fakt powstania takiej możliwości, pozwala gminie na naliczenie opłaty. Na szczęście nierzadko są to drobne sumy, jednak nawet w przypadku niewielkich kwot gmina bardzo pilnuje ich zapłacenia.

Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od powstania infrastruktury podnoszącej wartość nieruchomości. Jeśli otrzymasz informację o podjęciu postępowania po tym czasie, odwołaj się i wyjaśnij to z urzędem gminy.

Warto przyjrzeć się tzw. operatowi rzeczoznawcy. To dość obszerny dokument, w którym znajdować się powinno porównanie podobnych nieruchomości. A co jeśli jednak nie jest ono zbyt trafne, a porównane działki są bardzo różne lub w analizie nie zostały uwzględnione inne ważne czynniki? Wtedy możesz spróbować podważyć decyzję o naliczeniu opłaty adiacenckiej w Samorządowym Kolegium Odwoławczym i sądzie administracyjnym.

Opłata adiacencka: FAQ

Kiedy gmina nalicza opłatę adiacencką?

Gmina może naliczyć opłatę adiacencką, jeśli wartość twojej nieruchomości wzrosła na skutek wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej (np. kanalizacji), podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, albo gdy doszło do scalenia i podziału nieruchomości.

Kto jest zwolniony z opłaty adiacenckiej?

Opłata adiacencka nie jest naliczana w przypadku nieruchomości przeznaczonych do celów rolniczych i leśnych. W Ustawie o gospodarce nieruchomościami nie jest wspomniana możliwość zwolnienia z tego kosztu, ale realne jest skorzystanie z ulg i umorzenia opłaty. Do takiego umorzenia dojdzie, jeśli zobowiązany zmarł i nie pozostawił żadnego majątku.

Ile wynosi opłata adiacencka?

To uchwała rady gminy ustala wysokość opłaty adiacenckiej. Jeśli wzrost wartości nieruchomości wynika z jej podziału, wynosi do 30% wzrostu wartości. Gdy jednak ta zmiana jest efektem scalenia i podziału – do 50%. Identyczna wysokość stawki procentowej, czyli 50% obowiązuje w związku z wybudowaniem infrastruktury technicznej.

Ile czasu na naliczenie opłaty adiacenckiej?

Urząd gminy może naliczyć opłatę adiacencką w terminie 3 lat od stworzenia warunków do podłączenia poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. W przypadku podziału nieruchomości lub scalenia i podziału to również 3 lata. Ale uwaga: licząc od dnia, w którym wydano zgodę na podział albo orzeczenie o tym podziale stało się ostateczne.