Białystok, Lublin i Rzeszów – jak rosyjskie drony wpłynęły na rynek nieruchomości? | Katarzyna Kuniewicz w „Po prostu o nieruchomościach”

Co łączy miasta tak różnorodne jak Białystok, Lublin i Rzeszów? Choć dzielą je setki kilometrów oraz wyjątkowe uwarunkowania społeczno-gospodarcze, jedno jest pewne – rynek mieszkaniowy każdego z nich przechodzi fascynujące zmiany. Jak wpływa na nie sytuacja geopolityczna, migracje ludności i lokalne inwestycje? Jak rosyjskie drony w poslkeij przestrzeni powietrznej na nie wpłynęły? Przyjrzyjmy się bliżej szczegółowym danym i mechanizmom kształtującym przyszłość rynku nieruchomości we wschodniej Polsce. Oto sytuacja okiem Katarzyny Kuniewicz!

„Po prostu o nieruchomościach” | Katarzyna Kuniewicz

Rynek nieruchomości potrafi zaskakiwac i nigdy nie jest oderwany od sytuacji w kraju i zagranicą. Jako wnikliwi badacze rynku od razu widizmy to w naszych danych. Dlatego śledzimy go nieustannie, analizując wszystko – od działań deweloperów, przez zmiany w kredytach, aż po sytuację klientów indywidualnych. Tym razem pod lupę wzięliśmy temat trudny, ale mający istotny wpływ na miasta na wschodzie Polski: Białystok, Lublin i Rzeszów. Jak w tych miastach zmieniła się sytuacja po tym jak rosyjskie drony powjiły się w naszej przestrzeni powietrznej? Czy napięcie związane z sytuacją geopolityczną widać w liczbach?

Choć Białystok, Lublin i Rzeszów to trzy największe miasta wschodniej Polski, ich rynki mieszkaniowe różnią się diametralnie, zarówno pod względem podaży, popytu, jak i czynników zewnętrznych, które mają na nie wpływ. 

Najnowszy odcinek Po prostu o nieruchomościach w skrócie: Białystok, Lublin i Rzeszów – jak rosyjskie drony wpłynęły na te miasta?

Białystok:

– Dynamiczny wzrost liczby mieszkań deweloperskich dostępnych na rynku pierwotnym. Oferta mieszkań wzrosła z 1000 do 2200 w ciągu pierwszych ośmiu miesięcy 2025 roku.
– Liczba nowych inwestycji. Wprowadzenie 1700 mieszkań na rynek, co oznacza, że co miesiąc sprzedaż otwierało się dla 250–300 nowych lokali.
– Sprzedaż mieszkań. Przez ten sam czas kupiono 660 mieszkań, co pokazuje, że podaż mieszkań rośnie szybciej niż popyt.
– Ceny mieszkań. Rynek pierwotny: 10 400 zł/m² (zbliżona do cen mieszkań w Rzeszowie). Rynek wtórny: 10 300 zł/m².
– Wojna w Ukrainie oraz incydenty związane z eskalacją konfliktu, takie jak ataki dronów, wyraźnie hamują decyzje zakupowe mieszkań w Białymstoku. Klienci kierują się „poczekajmy, co się wydarzy”.

Rzeszów:

– Równowaga popytu i podaży. W ciągu ostatnich ośmiu miesięcy wprowadzono do oferty 715 mieszkań, z czego sprzedano 750 lokali, co potwierdza stabilność tego rynku.
– Dynamiczne budownictwo. Rzeszów znajduje się w pierwszej dwójce miast w Polsce pod względem liczby mieszkań budowanych na 1000 mieszkańców, ustępując miejsca jedynie Wrocławiowi.
– Ceny mieszkań. Rynek pierwotny: około 10 500 zł/m². Rynek wtórny: powyżej 11 000 zł/m², co jest wynikiem mniejszej dostępności nowych mieszkań i większym popytem na istniejące lokale.
– Na rynek wpływa obecność wojsk amerykańskich oraz dynamiczny rozwój szerokiego obszaru aglomeracyjnego, co zwiększa również zapotrzebowanie na wynajem oraz budownictwo domów jednorodzinnych.

Lublin:

– Stabilność rynkowa. W ciągu ośmiu miesięcy 2025 roku deweloperzy wprowadzili do oferty 1600 mieszkań, a sprzedano 1300 lokali.
– Największa oferta mieszkaniowa w regionie. Obecnie w Lublinie oferowanych jest ponad 4000 mieszkań deweloperskich, co dwukrotnie przewyższa liczbę mieszkań dostępnych w Białymstoku.
– Ceny mieszkań. Rynek pierwotny: 11 400 zł/m², czyli najwyższa spośród omawianych miast. Rynek wtórny ustępuje cenom w Rzeszowie, ale wciąż przewyższa rynek wtórny Białegostoku.
– Długotrwały wpływ migracji. Napływ Ukraińców i Białorusinów trwa w Lublinie już od 20–30 lat, co tworzy długofalową stabilność migracyjną, bez nagłych skoków w liczbie ludności.

MOŻE CIĘ TEŻ ZAINTERESOWAĆ: Jawne ceny nieruchomości na rynku pierwotnym a platformy ogłoszeniowe

Geopolityka i migracje: momenty przełomowe dla miast

Kondycja rynków mieszkaniowych we wspomnianych trzech największych miastach regionu nie może być analizowana w oderwaniu od zewnętrznych czynników. Mowa o takich czynnikach jak wojna w Ukrainie, obecność wojsk sojuszniczych oraz historyczne przepływy migracyjne.

Wojna w Ukrainie:

– Białystok, leżący najbliżej granicy z Białorusią i Ukrainą, wykazuje największą wrażliwość na wydarzenia geopolityczne. To miasto reaguje często wstrzymaniem decyzji zakupowych przy każdej eskalacji konfliktu.
– W Rzeszowie bliskość frontu paradoksalnie rozwinęła rynek wynajmu oraz popyt na nieruchomości związany z obecnością wojsk NATO.

Migracje ludności w Lublinie:

– W przeciwieństwie do Białegostoku i Rzeszowa, Lublin od dekad przyjmuje fale migracyjne, przede wszystkim z Ukrainy i Białorusi. Nowo przybyli mieszkańcy stopniowo asymilują się, co dodatkowo wzmacnia zapotrzebowanie na nowe lokale.

Podsumowanie: jak rosyjskie drony wpłynęły na rynek nieruchomości? Trzy spojrzenia na przyszłość

Każde z omawianych miast kroczy własną ścieżką rozwoju, kierowaną zarówno lokalnymi mechanizmami, jak i siłami zewnętrznymi. Choć wszystkie zmagają się z podobnymi wyzwaniami, ich specyfika sprawia, że tworzą odrębne historie. W Białymstoku deweloperzy intensywnie stawiają na rozwój podaży, chociaż dynamikę ogranicza wrażliwość rynku na napięcia polityczne. Z kolei Rzeszów to dynamicznie rozwijając się miasto. Oferuje równowagę pomiędzy popytem i podażą, ale to wysokie ceny rynku wtórnego w dalszym ciągu wyróżniają to miasto. Natomiast Lublin pokazuje, że stabilność i przemyślany rozwój ukierunkowany na integrację ze wzorcami migracyjnymi mogą stanowić solidny fundament długofalowego sukcesu.

Liczby ukazują, że wschodnia Polska ma ogromny potencjał. I to zarówno pod względem inwestycyjnym, jak i społeczno-gospodarczym.