Renegocjacja kredytu hipotecznego – czy jest możliwa?

Umowa kredytu hipotecznego może obowiązywać nawet przez 35 lat. To bardzo długo, a zobowiązanie spłacasz przez te lata na ustalonych z góry warunkach. Tymczasem oferty rynkowe wciąż się zmieniają. Zazwyczaj po czasie możesz znaleźć tańsze zobowiązanie. Czy możliwe jest renegocjowanie, aby warunki kredytu były korzystniejsze? Tak, ale to nie takie proste. Sprawdź czy renegocjacja kredytu hipotecznego jest dla ciebie!

Czy renegocjacja kredytu hipotecznego jest możliwa?

Renegocjacja kredytu hipotecznego polega na podjęciu próby zmiany warunków umowy zobowiązania. Z punktu widzenia klienta chodzi o to, aby dostosować parametry kredytu do jego oczekiwań. Nie zawsze musi chodzić o obniżenie kosztów. Być może nie jesteś w stanie płacić takiej raty jak dotychczas, więc chcesz wydłużyć okres kredytowania. Dzięki temu miesięczne obciążenie będzie mniejsze, ale jest też druga strona medalu w postaci wyższego całkowitego kosztu zobowiązania.

Jeśli chcesz renegocjować warunki ze względu na trudną sytuację finansową, nie czekaj na moment, kiedy nie będziesz w stanie spłacić raty na czas. Opóźnienia osłabiają twoją pozycję negocjacyjną, ale nie każdy zdaje sobie sprawę, że nawet wtedy masz szansę na restrukturyzację kredytu, czyli zmianę warunków.

Wszystko dzięki zmianie przepisów, która weszła w życie 19 lutego 2025 roku. Do ustawy o kredycie konsumenckim dodano artykuł 21a. Wynika z niego, że bank w przypadku opóźnień w spłacie wezwie cię do uregulowania zadłużenia w terminie 14 dni, ale musi również poinformować cię o możliwości złożenia w takim samym terminie wniosku o restrukturyzację zobowiązania [1]. 

Lepiej jednak na to nie czekać i rozpocząć negocjacje z bankiem, zanim będziesz mieć problemy ze spłatą raty na czas. Jeśli nie wiesz, jakie masz możliwości, pomoże ci ekspert finansowy. Zasugeruje rozwiązania i podpowie, które mogą być najkorzystniejsze. 

Kiedy warto renegocjować warunki umowy kredytu hipotecznego?

Weź pod uwagę taki krok, jeśli:

• Warunki spłaty twojego zobowiązania są niekorzystnie w stosunku do dostępnych obecnie ofert. To dobry sposób na to, jak obniżyć ratę kredytu hipotecznego. 
• Zmieniła się twoja sytuacja finansowa – nie możesz pozwolić sobie na spłatę rat w aktualnej wysokości lub, wręcz przeciwnie, chcesz płacić więcej.
• Zmiana wskaźnika WIBOR (ewentualnie WIRON) doprowadziła do podwyżki twoich rat kredytowych i obecnie są dla ciebie za wysokie.
• Masz umowę z bankiem od dłuższego czasu.

Pamiętaj, że niewielkie opóźnienia nie przekreślają twojej szansy na restrukturyzację warunków kredytu, jednak lepiej do tego nie dopuścić. Być może bank zaoferuje ci wakacje kredytowe, czyli przerwę w spłacie zobowiązania? 

Wielu Polaków ma problemy z dotrzymywaniem terminów płatności. Na koniec grudnia 2024 roku niespłacane zobowiązania pozakredytowe zbierane w Rejestrze Dłużników BIG InfoMonitor oraz kredytowe widoczne w bazie BIK wyniosły ponad 84,7 mld zł [2]. 

Co można zmienić w umowie poprzez renegocjację warunków kredytu hipotecznego?

Zmiana może objąć różne parametry zobowiązania, takie jak:

• Wysokość marży – zazwyczaj jest stała przez cały okres umowy, ale możliwe, że kredytodawca przystanie na jej obniżenie.
• Okres kredytowania – wydłużenie lub skrócenie. Pierwsze rozwiązanie przekłada się na niższą ratę i wyższe koszty, a drugie – wyższą płatność i mniejsze całkowite koszty.
• Rodzaj oprocentowania – ze zmiennego na stałe.
• System rat – z malejących na równe lub odwrotnie.

Efektem rozmów z bankiem może być również cesja kredytu hipotecznego, czyli zmiana osoby odpowiedzialnej za spłacanie zobowiązania. Oznacza to, że umowa jest przepisywana na inną osobę. To częste rozwiązanie, kiedy chodzi o kredyt hipoteczny przy rozwodzie. Małżonkowie zmieniają warunki tak, że spłatą zajmuje się tylko jedno z nich. Dotychczas zapłacone raty rozliczają między sobą, a np. mieszkanie należy do spłacającego zobowiązanie.

Renegocjacja kredytu hipotecznego – co zrobić, aby zakończyła się sukcesem?

W żadnym przypadku nie ma gwarancji, że bank przystanie na twoje oczekiwania, ale dzięki odpowiedniemu przygotowaniu się możesz zwiększyć szanse na powodzenie tego przedsięwzięcia. Jak to zrobić?

Ustal, co chcesz osiągnąć

Zanim zaczniesz rozmowy z bankiem, zastanów się, jaki jest cel negocjacji. Chcesz obniżyć ratę? Możesz to zrobić poprzez:

• wydłużenie okresu spłaty,
• obniżenie marży,
• zmianę rodzaju oprocentowania lub jego obniżenie,
• refinansowanie kredytu, czyli przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku,
• konsolidację, czyli połączenie kilku zobowiązań w jedno.

Poza tym musisz mieć świadomość istotnych konsekwencji tej procedury. Wydłużenie okresu spłaty obniży ratę, ale przełoży się na wyższe całkowite koszty kredytu mieszkaniowego. Skorzystanie z refinansowania oznacza ponowne przejście przez proces wnioskowania o kredyt, łącznie z operatem szacunkowym, czyli wyceną nieruchomości, analizą zarobków, historii kredytowania. Istnieje taka możliwość, że bank naliczy prowizję. Wynika ona z wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego – zaciągasz wówczas nowy, w innym banku. 

Zmiana warunków może wymagać też zawarcia aneksu do umowy i poniesienia z tego tytułu kosztu. 

Sprawdź warunki umowy kredytowej

Dowiedz się, ile będzie kosztować ewentualne wprowadzenie w niej zmian. Ustal parametry swojego zobowiązania – ile wynosi marża, jakie jest oprocentowanie (zmienne czy stałe), rodzaj rat (równe czy malejące), jakie ponosisz koszty z tytułu ubezpieczeń i produktów dodatkowych, z których musisz korzystać, aby mieć zobowiązanie o danych parametrach. Następnie porównaj je do aktualnej oferty banku i innych instytucji.

Dowiedz się, jakie musisz przygotować dokumenty, aby negocjować

Z pewnością wśród nich będą:

• twoja umowa kredytowa,
• zaświadczenie o wysokości dochodów wraz z określeniem rodzaju umowy i czasu jej obowiązywania,
• historia operacji z konta bankowego za 3-6 miesięcy.

W zależności od celu musisz wykazać, że twoja sytuacja jest bardzo dobra lub trudna. Bankowi zależy na terminowej spłacie, więc może ci zaproponować różne możliwości. 

Umów się na rozmowę z doradcą bankowym

Jeśli masz przygotowane wszystkie dokumenty, wybierz się na rozmowę z pracownikiem banku. Wcześniej zastanów się, jakich użyjesz argumentów. Chcesz zmian w umowie ze względu na korzystniejsze warunki w innych bankach? Zobacz, co może zwiększyć twoje szanse:

• wysoka zdolność kredytowa, czyli wyższe zarobki,
• długa historia korzystania z usług bankowych, 
• wykazanie zainteresowania dodatkowymi produktami bankowymi, 
• pozytywna odpowiedź innego banku na wniosek o refinansowanie.

Jeżeli pokażesz, że jesteś dobrym klientem, bank będzie chciał cię zatrzymać. 

Renegocjacja kredytu hipotecznego: FAQ

Co oznacza renegocjacja umowy kredytu hipotecznego?

Renegocjacja warunków umowy kredytu hipotecznego oznacza próbę wprowadzenia w niej zmian poprzez rozmowy z bankiem. Może to dotyczyć różnych parametrów zobowiązania. 

Czy można renegocjować kredyt hipoteczny?

Zawsze możesz podjąć próbę negocjacji warunków kredytu hipotecznego, ale nie ma gwarancji, że bank się zgodzi. Jeśli jednak masz podstawy i dobre argumenty, warto spróbować. To może zmniejszyć koszty zobowiązania lub po prostu dostosować warunki do twojej aktualnej sytuacji. 

Kiedy można renegocjować kredyt hipoteczny?

Renegocjować warunki kredytu możesz zawsze. Rozważ to, jeśli obawiasz się trudności w spłacie albo wręcz przeciwnie – twoja sytuacja finansowa jest bardzo dobra, a aktualne oferty dużo korzystniejsze niż w momencie zawierania twojej umowy kredytowej.

Czy warto renegocjować kredyt?

Dzięki temu możesz uzyskać korzystniejsze lub lepiej dopasowane do twojej sytuacji warunki kredytowania, więc zawsze warto spróbować. Sprawdź jednak, czy taka zmiana na pewno ci się opłaca – policz, ile to będzie całościowo kosztować.

Źródła:

1. https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/kredyt-konsumencki-17713510/art-21-a

2. https://media.big.pl/publikacje/att/2782617