Promesa kredytowa – czym jest i do czego służy?

Szukasz mieszkania i znajdujesz dokładnie takie, o którym marzysz, ale sprzedający nie chce czekać, aż uzyskasz decyzję kredytową? Wtedy możesz mieć asa w rękawie w postaci promesy kredytowej. To zaświadczenie od banku, że otrzymasz od niego określoną kwotę. Jego okazanie może przesądzić o tym, że mieszkanie będzie twoje. Co zrobić, aby uzyskać promesę kredytową? Czy jej uzyskanie w każdym przypadku gwarantuje, że dostaniesz kredyt? Wyjaśniamy w tym artykule!

Czym jest promesa kredytowa?

Promesa kredytowa to dokument, który jest zobowiązaniem banku do udzielenia kredytu po spełnieniu określonych warunków. Stanowi potwierdzenie, że posiadasz zdolność kredytową, co może ułatwić przekonanie sprzedającego do zawarcia umowy przedwstępnej. Zbywca wie, że prawdopodobnie otrzymasz potrzebną kwotę. 

Brzmi dobrze, ale musisz się liczyć z tym, że uzyskanie promesy może być odpłatne. Poza tym nie jest to obietnica, którą uzyskasz tak po prostu – bank sprawdzi twoją zdolność kredytową i dopiero wtedy obieca, że przyzna wymagane środki. Dzięki temu skrócisz czas oczekiwania na docelową decyzję kredytową. Pamiętaj jednak, że promesa bankowa nie jest wieczna! Zazwyczaj obowiązuje przez 30 dni i w tym okresie możesz uzyskać środki na takich warunkach. Dlatego przemyśl, kiedy będziesz się o nią ubiegać, aby na pewno była ważna.

Promesa kredytowa – dlaczego warto?

Jak podaje Biuro Informacji Kredytowej, średnia wartość kredytu mieszkaniowego, o który wnioskowali klienci banków w Polsce w maju 2025 roku, wyniosła 477,01 tys. zł. To spora kwota – dlatego nie każdy wnioskodawca może liczyć na pozytywne rozpatrzenie wniosku kredytowego. A sprzedający chce mieć pewność, że podpisując z tobą umowę przedwstępną, na pewno ją sfinalizuje. Dlaczego wydanie promesy kredytowej może być dla Ciebie cenne? Dzięki temu:

• Możesz szybko reagować na atrakcyjne oferty – zazwyczaj w takich przypadkach sprzedającemu zależy na czasie. Mając promesę, wiesz, że jesteś w stanie uzyskać środki i zrealizować transakcję. 
• Zyskujesz spokój w poszukiwaniach – dzięki promesie stres znika. Bank tylko czeka na twój wniosek. W ten sposób upraszczasz sobie proces zdobywania kredytu hipotecznego krok po kroku.
• Umożliwia zawarcie transakcji – np. na rynku pierwotnym deweloper może wymagać promesy jako gwarancji, że na określonym etapie budowy otrzymasz potrzebne środki.
• Zwiększysz swoją wiarygodność – sprzedający wie, że jesteś w stanie szybko załatwić finansowanie.
• Masz sporo czasu – często ważność promesy wynosi 30 dni, ale w niektórych bankach pozostaje aktualna dłużej. 

Uwaga! Wystawienie promesy oznacza, że zgodnie z obietnicą banku otrzymasz potrzebne środki na zakup nieruchomości, ale wyłącznie po spełnieniu warunków określonych przez tę instytucję. 

Jak uzyskać promesę bankową?

Aby uzyskać ten dokument, musisz złożyć wniosek o promesę kredytową do konkretnej instytucji. Koniecznie porównaj koszty zobowiązań w różnych bankach. Zwróć uwagę na RRSO, czyli rzeczywistą roczną stopę oprocentowania, ale wyliczaną dla takiej samej kwoty i identycznego okresu spłaty. Pokazuje ona, ile w procentach wynosi koszt zobowiązania rocznie w stosunku do całej kwoty kredytu. Im mniej, tym lepiej. Ewentualnie może ci w tym pomóc ekspert finansowy. Kiedy już wiesz, w jakim banku chcesz się ubiegać o promesę, złóż wniosek. Zanim ją otrzymasz, prawdopodobnie będziesz musiał dostarczyć takie dokumenty, jak:

• dokument tożsamości;
• zaświadczenie o zarobkach oraz ich źródle, wraz z określeniem, jak długo otrzymujesz wynagrodzenie i do kiedy masz ważną umowę.
• wyciąg z twojego konta za okres najczęściej 3-6 miesięcy, aby przeanalizować, jak zarządzasz środkami finansowymi;
• potwierdzenie, że posiadasz wystarczający wkład własny (10-20%) do kredytu hipotecznego.

Uwaga! Być może załapiesz się na kredyt bez wkładu własnego w ramach programu Rodzinny kredyt mieszkaniowy. Wtedy jesteś w stanie uzyskać zobowiązanie na nawet 100% wartości inwestycji. Jednak taką ofertę ma tylko kilka banków w Polsce i obowiązują limity ceny za mkw. nieruchomości dla poszczególnych miast i gmin. 

Na podstawie tych dokumentów bank przeprowadzi szczegółową analizę twojej sytuacji finansowej. Ustali, ile wynosi twoja zdolność kredytowa. Weźmie pod uwagę wysokość twoich aktualnych zobowiązań. Przeanalizuje również historię w BIK-u – jeśli znajdują się tam negatywne wpisy, twój wniosek najpewniej zostanie odrzucony. 

Uwaga! Lista dokumentów może być dłuższa! Jeśli ubiegasz się o promesę, która ma dotyczyć finansowania zakupu określonej nieruchomości, wtedy bank musi sprawdzić, czy dane mieszkanie może być zabezpieczeniem spłaty. W takim przypadku czas oczekiwania na wydanie promesy zwykle się wydłuża. W zasadzie potrzebne są wówczas prawie te same dokumenty do kredytu hipotecznego co przy docelowym wnioskowaniu o kredyt.

Ile kosztuje promesa kredytowa?

Na ogół, jeśli ubiegasz się o kredyt hipoteczny na zakup mieszkania lub domu, nie zapłacisz za promesę. Przykładowo, Pekao nie pobiera żadnej opłaty, ale mBank nalicza za jej wydanie 150 zł. Natomiast BOŚ Bank oczekuje 200 zł (nie dotyczy to pożyczki hipotecznej). 

Wydanie promesy kredytowej – jak długo pozostaje ważna?

Udało się? Masz obietnicę uzyskania kredytu w określonej wysokości? Gratulacje! Teraz pamiętaj, że nie otrzymujesz jej na zawsze. Najczęściej promesa pozostałe aktualna przez 30-60 dni, w zależności od danego banku.

Czy promesa daje gwarancję otrzymania kredytu hipotecznego?

Promesa oznacza, że bank jest gotowy udzielić ci kredytu, o ile spełnisz określone warunki w momencie finalizacji zobowiązania. Oto przykładowe sytuacje, kiedy promesa może nie być wiążąca:

• W bazach BIK, KRD czy BIG InfoMonitor pojawiły się negatywne wpisy, dotyczące twojego wywiązywania się ze spłaty zobowiązań.
• Zmieniła się twoja sytuacja materialna – nie masz pracy albo aktualnie osiągasz dużo niższe wynagrodzenie niż w momencie ubiegania się o promesę.
• Bank nie akceptuje danej nieruchomości jako zabezpieczenia spłaty zobowiązania.
• Pojawiły się nowe regulacje, przez które kredytodawca nie może zaakceptować twojego wniosku.

Sprawdź również: podpisanie umowy kredytowej a uruchomienie kredytu

Dopiero podpisanie umowy daje ci pewność otrzymania środków. Promesa jest tylko tymczasowym potwierdzeniem, że możesz spłacić zobowiązanie w określonej wysokości. 

FAQ

Co to jest promesa spłaty kredytu?

Promesa to obietnica, że otrzymasz kredyt w danej wysokości, o ile spełnisz wymagania banku. Dzięki temu dokumentowi wiesz, że w ocenie tej instytucji stać cię na takie finansowanie i otrzymasz je, kiedy złożysz docelowo wniosek o środki na zakup danej nieruchomości.

Kiedy bank wystawia promesę?

Może to zrobić na twój wniosek. Bank sprawdzi, czy masz wystarczającą zdolność kredytową, a także zweryfikuje twoje wpisy w BIK-u i bazach dłużników. Jeśli oceni, że może ci przyznać zobowiązanie, wystawi promesę. 

Jak działa promesa kredytowa?

Promesa jest ważna zazwyczaj przez 30-60 dni. Pamiętaj jednak, że nigdy nie daje ci 100% gwarancji, że otrzymasz środki. Jeśli zmieni się twoja sytuacja finansowa, bank może odmówić finansowania. 

Ile kosztuje promesa kredytowa?

Zazwyczaj jest bezpłatna, ale niektóre banki pobierają za jej wydanie opłatę w wysokości 100-200 zł. Bywa też, że jest zwracana, jeśli podpiszesz umowę kredytową. 

Źródła:

1. https://media.bik.pl/informacje-prasowe/854487/bik-o-47-proc-wzrosla-wartosc-zapytan-o-kredyty-mieszkaniowe-w-czerwcu-2025-r
2. https://pdf.mbank.pl/mbankpl/mbh/of/toip/taryfa_prowizji_i_oplat_bankowych_mbanku_hipotecznego_dla_kredytow_hipotecznych_dla_osob_fizycznych_od_15.11.2024.pdf
3. https://www.bosbank.pl/__data/assets/pdf_file/0016/62341/TOiP-od-14.04.2025.pdf