Spektakularny listopad na rynku mieszkaniowym – co stoi za rekordowymi wynikami sprzedaży?| Po prostu o nieruchomościach

Gdyby listopad 2025 roku był filmem, z pewnością byłby to blockbuster akcji z wieloma zwrotami akcji i zaskakującymi rozwiązaniami. Katarzyna Kuniewicz, ekspertka Otodom, nie kryje zaskoczenia najnowszymi danymi – i rzeczywiście, jest czym się ekscytować! Oto dane, analizy i najważniejsze liczby jeśli idzie o listopad na rynku mieszkaniowym.

Rekordowe 5000 mieszkań sprzedanych w listopadzie

Choć prognozy mówiły o 4800 mieszkaniach, rzeczywistość przeszła najśmielsze oczekiwania. 5000 mieszkań sprzedanych na siedmiu największych rynkach w Polsce to wynik, który robi wrażenie nie tylko na ekspertach, ale i na samych deweloperach.

Najważniejsze wnioski z listopadowych danych:

• Sprzedaż wzrosła o 27% w stosunku do października (3800 mieszkań po korektach)
• O 73% więcej niż w listopadzie ubiegłego roku – to pokazuje skalę ożywienia rynku
• Już po 11 miesiącach 2025 roku sprzedano więcej mieszkań niż w całym 2024 roku
• Czwarty kwartał będzie najlepszym pod względem sprzedaży mieszkań deweloperskich

Co napędza tę spektakularną sprzedaż?

Pięć obniżek stóp procentowych

Seria decyzji Rady Polityki Pieniężnej przynosi konkretne korzyści dla potencjalnych kupujących. Niska inflacja i obniżone stopy procentowe znacząco poprawiły zdolność kredytową Polaków, co bezpośrednio przekłada się na większą skłonność do zawierania transakcji.

Prawdziwa wojna promocyjna deweloperów

• Od połowy listopada trudno znaleźć firmę deweloperską bez atrakcyjnej promocji
• Rabaty i upusty w przewidywalnej skali końca roku, ale o niespotykanych rozmiarach
• Przyczyną są obawy deweloperów związane z ogromną ofertą na rynku

Presja ogromnej podaży

Z jednej strony mamy: – Ponad 61 tysięcy mieszkań w ofercie deweloperskiej – Dodatkowo ponad 6 tysięcy mieszkań zarezerwowanych – Bogatą ofertę na rynku wtórnym

To daje kupującym poczucie ogromnego wyboru, ale jednocześnie wywiera presję na deweloperów, którzy muszą walczyć o uwagę klientów.

Paradoks rynkowy – sprzedaż rośnie, ale oferta nie maleje

Tutaj pojawia się najbardziej intrygujący element całej opowieści jeśli idzie o listopad na rynku mieszkaniowym. Mimo rekordowej sprzedaży, oferta mieszkań wcale nie maleje znacząco. Dlaczego?

• Czwarty miesiąc z rzędu deweloperzy wprowadzają mniej mieszkań niż sprzedają (3600 vs 5000)
• Mieszkania “wychodzą z ukrycia” – z rezerwacji i z projektów luksusowych ujawnionych przez przepisy o jawności cen
• Efekt 11 września – najdroższe projekty pojawiają się w ofercie, podnosząc cenę średnią

Mapa Polski – gdzie rynek jest w równowadze?

Rynki w równowadze (4-5 kwartałów wyprzedaży):

• Poznań
• Wrocław
• Trójmiasto

Warszawski fenomen:

• Mniej niż 15 tysięcy mieszkań w ofercie
• Bardzo dobra sprzedaż
• To deweloper nadal dyktuje warunki
• Ceny wciąż rosną

Pozostałe rynki:

• Katowice i Łódź – wyraźna poprawa (Łódź z 10 do 7 kwartałów wyprzedaży)
• Kraków – systematyczna poprawa sytuacji

Co z cenami? Czy spadki są nieuniknione?

Rabaty to pierwsza forma korekty cen – i właśnie tego obserwujemy na szeroką skalę. Jednak średnie ceny zachowują się różnie:

• Rok do roku wzrosty na wszystkich rynkach poza Łodzią
• Najwyższy wzrost w Trójmieście – ponad 11% (choć to efekt statystyczny)
• Warszawa utrzymuje trend wzrostowy
• Pozostałe rynki: wzrosty 2-3% rocznie

Prognoza na grudzień – czy utrzyma się dobra passa?

Katarzyna Kuniewicz nie boi się konkretnych przewidywań: – Prognoza: około 4300 mieszkań sprzedanych w grudniu – Słabszy niż listopad, ale wciąż bardzo dobry wynik – Możliwe dalsze obniżki stóp procentowych jako dodatkowy katalizator

Wnioski dla rynku nieruchomości: listopad na rynku mieszkaniowym

Listopad 2025 roku może okazać się punktem zwrotnym w najnowszej historii polskiego rynku mieszkaniowego. Po raz pierwszy od lat końcówka roku okazuje się silniejsza od trzeciego kwartału, co może sygnalizować zmianę długoterminowych trendów.

Dla kupujących to doskonały moment – duży wybór, atrakcyjne promocje i korzystne warunki kredytowe tworzą idealne środowisko do podjęcia decyzji o zakupie.

Dla deweloperów to czas intensywnej rywalizacji, ale także ożywienia po trudniejszych miesiącach. Wojna promocyjna, choć kosztowna, przynosi wymierne efekty w postaci rekordowej sprzedaży.

Ten artykuł powstał na podstawie najnowszych danych z rynku mieszkaniowego oraz eksperckiej analizy Katarzyny Kuniewicz, szefowej badań rynku Otodom.