Kto to jest najemca, a kim jest wynajmujący? Role w umowie najmu oraz prawa i obowiązki obu stron

Marta Buzalska21 listopada, 2025

472 4 minuty czytania

Jak podaje Polski Instytut Ekonomiczny (PIE) około 13% Polaków mieszka w wynajętych lokalach [1]. Jedna ze stron umowy najmu nazywana jest najemcą, a druga – wynajmującym. Co dokładnie oznaczają te terminy? Jakie obowiązki spoczywają na właścicielu lokalu, a z jakich zobowiązań musi wywiązywać się najemca, czyli osoba tymczasowo wynajmująca nieruchomość?

O czym przeczytasz w tym artykule?

Kim jest najemca, a kim wynajmujący?

Nie używaj tych terminów zamiennie, gdyż możesz wprowadzić rozmówcę w błąd albo źle skonstruować umowę. Oba pojawiają się w art. 659 §1 Kodeksu cywilnego. Wynika z niego, że:

Wynajmujący to osoba, która oddaje drugiej stronie umowy rzeczy do używania na czas oznaczony lub nieoznaczony (chodzi nie tylko o nieruchomości).
Najemca to korzystający z tych rzeczy, który w zamian płaci ustalony czynsz lub świadczy określone usługi na rzecz wynajmującego [2].

Pojawia się tam również zapis, że czynszem nie muszą być pieniądze, ale także świadczenia danego rodzaju. Jeśli masz lokal na wynajem albo chcesz zostać najemcą, rozróżnienie tych terminów odgrywa ważną rolę. Pojawiają się one w umowie, zarówno kiedy chodzi o najem okazjonalny (który wymaga aktu notarialnego, ale zapewnia wynajmującemu większą ochronę), jak i zwykły.

Podsumowując, jeśli masz mieszkanie, które udostępniasz w zamian za czynsz, jesteś wynajmującym. W przypadku gdy to ty jesteś użytkownikiem tego lokalu, odgrywasz rolę najemcy.

Posiadasz wolną nieruchomość i chcesz na niej zarabiać? Z raportu “Stan Polskich Finansów Publicznych 2016-2023. Biała Księga” wynika, że na najmie w Polsce przychody osiąga około milion osób [3]. Jak właściciel mieszkania lub innej nieruchomości solidnie się zabezpiecz. Nigdy do końca nie wiesz, komu powierzysz lokal. Przede wszystkim miej świadomość swoich praw i obowiązków związanych z zawarciem umowy najmu.

wynajem - raport z rynku najmu, kim jest najemca

Prawa i obowiązki wynajmującego

Z badania zrealizowanego przez Stowarzyszenie Mieszkanicznik wynika, że blisko 70% wynajmujących przynajmniej raz w życiu miało problem z najemcą [4]. Dlatego uważaj, z kim podpisujesz umowę. Poza tym również i ty musisz się wywiązywać z umowy i obowiązków, które wynikają z przepisów.

Jakie są prawa wynajmującego nieruchomość?

Szczegóły znajdziesz w Ustawie o ochronie praw lokatorów [5]. Z jej zapisów dowiesz się, jakie prawa i obowiązki mają najemca i wynajmujący. Koniecznie zapoznaj się z jej zapisami, aby mieć świadomość, co musisz i możesz robić. Wynajmujący ma prawo:

Pobrać od najemcy kaucję – to dla wynajmującego zabezpieczenie na wypadek ewentualnych zniszczeń w nieruchomości dokonanych przez najemcę i problemów z uzyskaniem pieniędzy za te szkody. Uwaga: kaucja za mieszkanie nie może wynosić więcej niż 12-krotność czynszu w umowie zwykłej i 6-krotność przy najmie okazjonalnym. Zazwyczaj nie jest tak wysoka. Przeważnie wynosi równowartość czynszu za 1 do 3 miesięcy.
Kontrolować stan lokalu – wynajem mieszkania przekłada się na ryzyko trafienia na trudnych najemców. Warto weryfikować, czy te osoby wywiązują się z umowy i dbają o stan lokalu. Takie kontrole muszą być jednak uzgodnione z najemcą.
Wypowiedzieć umowę – kiedy najemca nie wywiązuje się z umowy.
Podnieść czynsz – przy czym musisz wcześniej poinformować o tym użytkownika lokalu. Najemca ma prawo w takim przypadku do wypowiedzenia umowy.
Oczekiwać zwrotu pieniędzy za szkody wyrządzone przez najemcę.

Jakie są obowiązki wynajmującego nieruchomość?

Natomiast obowiązki wynajmującego mieszkanie są następujące:

Zwrot kaucji po zakończeniu umowy – o ile stan nieruchomości jest zgodny z ustaleniami. Jeśli najemca doprowadził do szkód, nie otrzyma tych pieniędzy albo uzyska jedynie część.
Naprawy usterek, które nie wynikają z winy najemcy – np. uszkodzenie instalacji elektrycznej czy awaria pieca. Zgodnie z Kodeksem cywilnym najemca musi opłacić drobne naprawy, np. uszkodzenie podłogi [6].
Wydanie lokalu w stanie zgodnym z zapisami umowy.
Zapewnienie sprawnie działających instalacji i urządzeń.

Pozostałe obowiązki są określane indywidualnie w umowie.

Prawa i obowiązki najemcy

Przepisy określają także prawa i obowiązki osoby, która zamieszkuje w wynajmowanym lokalu. Zobacz, jak to wygląda z perspektywy najemcy.

Jakie są prawa najemcy?

Jako najemca masz prawo do:

Zwrotu kaucji – jeśli zdajesz mieszkanie, w którym widać jedynie normalne ślady użytkowania, właściciel ma obowiązek oddać całą kwotę. Wynajmujący ma na to 30 dni.
Prywatności – właściciel nie ma prawa wchodzić do lokalu, kiedy chce. Może kontrolować stan nieruchomości, ale musi z tobą ustalić, kiedy dojdzie do tej wizyty.
Wykonania napraw przez wynajmującego – uszkodzony piec, zamek w drzwiach czy bateria kuchenna. Ich naprawa powinna być zrealizowana na koszt właściciela.

Jakie są obowiązki najemcy?

Będąc najemcą, musisz:

Płacić czynsz i rachunki – problemy z zapłatą są częstą przyczyną wypowiedzenia umowy przez właściciela lokalu.
Utrzymywać lokal w należytym stanie – dbać o czystość, korzystać ze sprzętów zgodnie z zasadami użytkowania, przeprowadzać drobne naprawy.
Zgłaszać usterki, których naprawa jest obowiązkiem wynajmującego – np. przy uszkodzonym kranie.
Korzystać z lokalu zgodnie z umową, np. nie trzymać w nim zwierząt, nie palić papierosów, nie podnajmować. To tylko przykładowe zasady użytkowania, które może narzucić jego właściciel.

Jeśli strony nie wywiązują się ze swoich obowiązków, można złożyć wypowiedzenie umowy najmu mieszkania. W zależności od tego, czy zawarto ją na czas określony, czy nieokreślony, obowiązują inne zasady i terminy. Szczegółów dowiesz się z naszego artykułu.

A czy możliwe jest natychmiastowe zakończenie umowy? Tak, ale tylko w wyjątkowych okolicznościach, np. gdy najemca poważnie łamie warunki umowy – niszczy lokal.

Wynajem nie może się odbywać na dowolnych warunkach. Ustalenie zasad niezgodnych z Ustawą o ochronie praw lokatorów, to przykład sytuacji, kiedy umowa najmu jest nieważna. Przykładowo, niedozwolony jest zapis, według którego właściciel lokalu może dokonać zmiany warunków bez zgody najemcy.

Jeśli jesteś użytkownikiem wynajmowanego mieszkania i interesuje cię przedłużenie umowy najmu, dostosuj się do warunków postawionych przez właściciela nieruchomości. W przypadku ich ignorowania może on nie chcieć dalej udostępniać ci lokal.

FAQ

Kto to jest najemca, a kim jest wynajmujący?

Wynajmujący to właściciel nieruchomości, który oddaje ją do użytkowania innej osobie. Najemca korzysta z tego lokalu mieszkalnego lub obiektu innego typu w zamian za czynsz. Okres trwania umowy najmu może być różny, a każda ze stron ma inne prawa i obowiązki.

Czy najemca jest właścicielem?

Najemca nie jest właścicielem wynajmowanej nieruchomości, tylko użytkownikiem. Osobę, do której należy dane mieszkanie, dom czy inny obiekt, nazywa się wynajmującym.

Czy najemca jest lokatorem?

Tak, najemca jest lokatorem i powinien korzystać z nieruchomości na zasadach ustalonych w umowie. Może mieć prawo użytkowania całego mieszkania lub wybranych pomieszczeń, np. jednego pokoju i części wspólnych, takich jak łazienka i kuchnia.

Kto płaci czynsz: najemca czy wynajmujący?

To zależy, o jakim czynszu mówimy. Najemca płaci wynajmującemu czynsz za korzystanie z lokalu. Jednak przeważnie to właściciel mieszkania przelewa czynsz administracyjny na konto spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej.

Źródła: