Jak sprzedać dom z kredytem? Praktyczny poradnik sprzedaży domu z kredytem hipotecznym

Rozwód, problemy finansowe czy konieczność zmiany miejsca zamieszkania to tylko przykładowe powody, które mogą zmusić do sprzedaży wymarzonego domu. Tylko co, jeśli ta nieruchomość jest zabezpieczeniem kredytu hipotecznego? Nie załamuj rąk – to niczego nie przekreśla i możesz znaleźć nabywcę takiej nieruchomości. Sprawdź, co zrobić krok po kroku, aby sprzedać mieszkanie lub dom z kredytem.

Czy można sprzedać dom z kredytem hipotecznym?

Sprzedaż domu to trudna decyzja, ale niekiedy konieczna. Na szczęście nawet kredyt hipoteczny nie jest przeszkodą do tego, aby nieruchomość zmieniła właściciela, jeśli sytuacja tego wymaga. Przyjrzyjmy się bliżej temu zagadnieniu!

Jeśli zakup domu był finansowany ze środków banku, to w dziale IV księgi wieczystej pojawia się wpis hipoteki na rzecz tej instytucji. To dla niej ważne zabezpieczenie, dzięki któremu jest w stanie zaoferować ci dużą kwotę środków ze spłatą przez nawet 35 lat. Jeśli nie będziesz płacić rat w terminie, docelowo nieruchomość zostanie zajęta przez komornika, zlicytowana i po jej sprzedaży te środki pokryją kredyt.

Mimo istnienia wpisu w księdze wieczystej nieruchomość w pełni należy do ciebie, ale ze względu na hipotekę nie możesz jej sprzedać bez wiedzy banku. Dobra wiadomość jest natomiast taka, że możesz tego dokonać bez względu na to, jak wiele czasu minęło od zaciągnięcia kredytu.

Sprzedaż domu z kredytem hipotecznym – sprawdź to, zanim się na nią zdecydujesz!

W pierwszym kroku skontaktuj się z bankiem i dowiedz, jaka kwota kapitału pozostała ci do spłaty, ile czasu minęło od jej rozpoczęcia i czy zapłacisz prowizję, jeśli uregulujesz cały kredyt przed terminem, a właśnie z tym wiąże się sprzedaż domu. Nieruchomość nie zmieni bowiem właściciela, jeśli nie spłacisz całego długu. Ewentualna prowizja może spowodować, że będziesz musiał zwrócić więcej.

Upewnij się, czy środki, które uzyskasz, na pewno wystarczą na spłatę całego zobowiązania. Jest to mało prawdopodobne, że środków ci zabraknie, ale mimo wszystko lepiej to zweryfikuj. Bank może pobrać prowizję, jeśli spłacisz kredyt w okresie, kiedy nie minęły jeszcze 3 lata od zawarcia umowy kredytu hipotecznego.

W przypadku oprocentowania zmiennego prowizja nie może wynosić więcej niż:

• 3% spłacanej kwoty kredytu hipotecznego;
• odsetki, które byłyby naliczone przez okres roku od dnia faktycznej spłaty;
• koszty banku związane z przedterminową spłatą.

W przypadku kredytów z oprocentowaniem stałym banki raczej nie naliczają prowizji, ale i tak sprawdź zapisy w umowie.

Jeśli to sprzedaż mieszkania z kredytem przed upływem 5 lat od jego zakupu, musisz się również liczyć z zapłatą podatku dochodowego. Dojdzie do tego, jeśli rzeczywiście przyniesie ci to dochód, tzn. po odliczeniu wszystkich kosztów twoja nieruchomość zostanie sprzedana za wyższą kwotę. Wtedy zapłacisz 19% od tej nadwyżki.

Z naszej analizy wynika, że od 2020 roku wartość mieszkań w największych miastach wzrosła o nawet 70%. Dlatego, jeśli chodzi o sprzedaż lokalu kupionego kilka lat temu, prawdopodobnie zyskał on na wartości i to sporo. W przypadku gdy chcesz mieć pewność co do tego, z jakimi kosztami będzie się wiązać wcześniejsza spłata, ekspert finansowy wyliczy łączne opłaty z tym związane. 

Sprzedaż domu z kredytem krok po kroku

Na początek musisz się uzbroić w cierpliwość. Zazwyczaj szukanie klienta na dom wymaga więcej czasu niż w przypadku mieszkania. Szczególnie dotyczy to dużych nieruchomości w wysokiej cenie. Jeśli musisz szybko znaleźć nowego właściciela na taki lokal, może być bardzo trudno. Oto jak powinien przebiegać cały proces sprzedaży domu z kredytem krok po kroku.

Znajdź kupca na nieruchomość

Wystaw ją na Otodom, możesz również podjąć współpracę z polecanym agentem nieruchomości. W regionalnych grupach ogłoszeniowych, np. na Facebooku często pojawiają się zapytania od osób, którzy szukają bardzo konkretnego domu. Być może ktoś potrzebuje właśnie takiego jak Twój?

Poinformuj bank o zamiarze sprzedaży nieruchomości

Kiedy już znajdziesz nabywcę, poinformuj bank, że zamierzasz sprzedać nieruchomość obciążoną hipoteką. Potencjalny nabywca powinien również wiedzieć, że dom stanowi aktualnie zabezpieczenie spłaty kredytu. W praktyce niewiele to zmienia z jego punktu widzenia, ale mimo wszystko dla niektórych zainteresowanych może to być zniechęcające.

Nie potrzebujesz zgody banku, ale zaświadczenia o wysokości zadłużenia. Ten dokument musisz okazać kupującemu, który może go potrzebować, jeśli sam chce zaciągnąć kredyt hipoteczny na tę nieruchomość.

Takie zaświadczenie z banku zawiera następujące informacje:

• dane kredytobiorcy i numer umowy kredytowej,
• kwota zobowiązania do spłaty – z określeniem wysokości kapitału, odsetek i prowizji banku,
• numer konta, na który powinna wpłynąć cała kwota do spłaty.

Jakie dokumenty do sprzedaży domu są niezbędne? Kolejnym dokumentem, którego potrzebujesz, jest promesa wykreślenia hipoteki dla sprzedawanej nieruchomości. To absolutnie konieczne.

Wystawiając ją, bank deklaruje wykreślenie hipoteki po spłacie całego zobowiązania. 

Uwaga! Promesa i zaświadczenie o wysokości zobowiązania są dokumentami ważnymi przez 30 dni. Będziesz ich potrzebować przy akcie notarialnym. Jeśli zawrzesz umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości na dłuższy czas, musisz uzyskać nowe dokumenty przed finalizacją transakcji.

Ureguluj wszystkie zaległe opłaty

Żeby sprzedaż domu była możliwa, musisz uregulować wszystkie zaległe płatności związane z nieruchomością, takie jak: za media, śmieci czy podatki. Będziesz potrzebować zaświadczenia o braku zaległości.

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – pozostałe dokumenty

Poza już wymienionymi dokumentami potrzebujesz innych, standardowo wymaganych przez bank, który będzie finansować zakup domu lub mieszkania na kredyt.

Chodzi o takie jak:

• potwierdzenie prawa własności, czyli najczęściej akt notarialny;
• zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o tym, kto jest uprawniony do lokalu – w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do nieruchomości;
• wypis z rejestru gruntów i kopia mapki ewidencyjnej dla domów;
• w przypadku domów – potwierdzenie dostępu do drogi publicznej;
• potwierdzenie powierzchni użytkowej obiektu i rozkładu pomieszczeń – przeważnie wystarczy projekt budowlany.

Ostateczną listę dokumentów uzyskasz od banku i notariusza. Upewnij się, czy masz wszystkie!

Zawarcie aktu notarialnego

Mając wszystkie dokumenty, możecie umówić termin wizyty u notariusza. Jeśli kupujący płaci gotówką, ustalcie, jaką część zapłaci przed aktem notarialnym, a jaką po nim. Możecie również zdecydować, że kupujący ureguluje całość dopiero wtedy, kiedy sprzedający uzyska list mazalny, czyli zaświadczenie od banku, umożliwiające wykreślenie hipoteki.

W przypadku, gdy sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką odbywa się wraz z zaciągnięciem zobowiązania przez kupującego, wygląda to trochę inaczej. Wtedy w akcie notarialnym muszą się znaleźć warunki narzucone przez bank kredytujący. Różnice wynikają z zasad uruchomienia rozwiązania. Jeśli jest jednorazowe, to część środków od razu trafia na konto banku, w którym spłacany jest kredyt, a pozostała kwota na rachunek osobisty sprzedającego.

Gdy jednak odbywa się to w transzach, przerwa pomiędzy nimi potrwać może nawet do 4 tygodni. Najpierw bank przelewa środki na rachunek kredytowy, aby spłacić zobowiązanie. W kolejnym kroku pieniądze trafiają na konto sprzedającego.

Złóż dyspozycję wcześniejszej spłaty

Środki są już na rachunku kredytowym? Możliwe, że to nie wystarczy i musisz złożyć dyspozycję całkowitej spłaty kredytu. W przeciwnym wypadku nie otrzymasz zaświadczenia o uregulowaniu zobowiązania. Dyspozycja zawiera informację, z jakiego rachunku bank ma pobrać ewentualną niedopłatę lub gdzie powinien przelać nadpłatę.

To dodatkowy obowiązek, który musisz dopełnić, aby możliwe było całkowite spłacenie zobowiązania. Upewnij się w swoim banku czy to konieczne. 

Jak sprzedać dom z kredytem? Ważny może być list mazalny

Kiedy spłacisz całe zobowiązanie, otrzymasz od banku potwierdzenie, że do tego doszło, a także zgodę na wykreślenie hipoteki, czyli tzw. list mazalny. Dokument ten przekaż nabywcy nieruchomości – kupujący (jako nowy właściciel) złoży wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości i musi załączyć do niego właśnie ten list mazalny. Dopiero po jego złożeniu możliwe jest uruchomienie drugiej transzy kredytu.

Sprzedaż mieszkania z kredytem a podatek

Udało ci się sprzedać mieszkanie z kredytem? Gratulacje, ale pamiętaj o wspomnianych konsekwencjach. Jeśli od terminu zakupu nie minęło 5 lat, musisz zapłacić 19% podatku od dochodu osiągniętego na tej sprzedaży. Aby tego uniknąć, przeznacz uzyskane środki na cel mieszkaniowy, np. zakup kolejnej nieruchomości lub budowę domu.

Jak sprzedać dom z kredytem: FAQ

Jak wygląda sprzedaż domu z hipoteką?

Wygląda to bardzo podobnie, jak w przypadku sprzedaży bez hipoteki, ale trochę więcej jest formalności. Musisz powiadomić bank, który kredytował ten zakup o twoim planie. Następnie otrzymasz informację o kwocie do spłaty, a także ustalisz, w jaki sposób zobowiązanie zostanie uregulowane. Trafi do ciebie kwota pozostała po spłacie zobowiązania.

Jak sprzedać dom, który jest w kredycie?

W tym celu konieczna będzie całkowita spłata kredytu hipotecznego. Nie potrzebujesz do tego wolnych środków. Zobowiązanie zostanie spłacone z pieniędzy otrzymanych za nieruchomość, które automatycznie trafią do banku. Nie jest tak, że najpierw zostaną przelane tobie – nie musisz zatem się martwić o samodzielną spłatę.

Po jakim czasie można sprzedać dom z kredytem?

Możesz zdecydować się na sprzedaż w dowolnym momencie, ale jeśli to zrobisz przed upływem 36 miesięcy od zawarcia umowy kredytu, możesz zapłacić rekompensatę dla banku za wcześniejszą spłatę zobowiązania. Poza tym sprzedaż przed upływem 5 lat od zakupu nieruchomości wiąże się zapłatą podatku w wysokości 19%, o ile osiągniesz dochód.

Czy można sprzedać nieruchomość, na której jest hipoteka?

Da się sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym, a to samo dotyczy domów. W takim przypadku ma miejsce wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego. Jakiekolwiek środki trafią do ciebie wyłącznie w przypadku, gdy uzyskana kwota przewyższy tę niezbędną do uregulowania zobowiązania.

Źródła:

1. https://www.pekao.com.pl/poradnik-kredytowy/nadplata-kredytu-hipotecznego-czy-warto-z-niej-skorzystac.html