Ruina do remontu – kiedy warto skoczyć na głęboką wodę?
O remontach, miłości do domów z duszą i rynkowym potencjale nieruchomości rozmawiamy z uczestniczkami programu TVN „Zróbmy sobie dom”.
Beata Foryś z homfi i Terra Fanin z RE/MAX Speedway kochają nieoczywiste nieruchomości i są przekonane, że zakup takiej, którą można nazwać „ruiną do remontu”, ma sens tylko wtedy, gdy klient jest gotowy włożyć w pracę całe serce. Jeśli nie ma czasu albo pomysłu, jak tchnąć w ruinę drugie życie, niewiele z tego wyjdzie. Choćby miał największy budżet i najlepszych fachowców u boku. Na polskim rynku wciąż od czasu do czasu pojawiają się takie nieruchomości – choć coraz rzadziej. Ci, którzy na nie trafią, dobrze ocenią ich potencjał i wydobędą ukryty czar, mają szansę stworzyć wyjątkowe miejsce do życia lub inwestycyjną perełkę.
Z tej rozmowy dowiesz się:
- jak ocenić potencjał ruiny
- co podbiło wartość rynkową domów z programu „Zróbmy sobie dom”
- co musisz wiedzieć przed zakupem zaniedbanej nieruchomości
- czy Polacy lubią takie wyzwania
Zakup zapomnianego domu do remontu w malowniczej scenerii i stworzenie z niego wymarzonego miejsca na Ziemi to scenariusz iście filmowy i romantyczny. Czy jednak jest to przygoda dla każdego? Czy czasem jej za bardzo nie idealizujemy?
Terra Fanin, RE/MAX Speedway: Na pewno taka historia idealnie wygląda na instagramowych zdjęciach. W rzeczywistości pachnie stęchlizną, straszy grzybem, a czasem wali się na głowę. Z romantyzmem ma to niewiele wspólnego. Powiedziałabym, że oczywiście, każdy może wziąć się za remont ruiny, ale nie każdy powinien. Nie każdy zrobi to dobrze, nie każdy na koniec będzie czerpał satysfakcję z wydobycia potencjału starych cegieł. Żeby rozpocząć tę przygodę, trzeba już mieć pewną wiedzę, doświadczenie, znajomości wśród ekip budowlanych albo fach w ręku. Jeśli to mamy, są to chyba najwdzięczniejsze nieruchomości, jakie można znaleźć – nietuzinkowe, jedyne w swoim rodzaju. Osobiście uwielbiam takie sprzedawać. Ktoś, kto ma serducho do starych domów, ktoś, kto potrafi odnaleźć się w eklektycznym stylu, dać drugie życie staremu budynkowi, zwykle jest ciekawą osobą. Dla mnie poznanie takich klientów to czysta przyjemność.
Beata Foryś, homfi: Zdecydowanie. Zakup pięknie położonej, choć zapomnianej nieruchomości i przywrócenie jej dawnej świetności to piękny i ekscytujący scenariusz, ale nie dla każdego. Wiele osób idealizuje ten proces od samego początku, ale rzeczywistość zaskakuje, i to nie tylko kosztami. Trzeba liczyć się z niespodziewanymi formalnościami, problemami w trakcie remontu i całym szeregiem wyzwań.
Jak ocenić, czy nieruchomość do tak poważnego remontu ma faktycznie potencjał?
Terra Fanin: Może to nie jest oczywiste podejście, ale na pewno można… sercem. Są ludzie, którzy tak podchodzą do nieruchomości – patrzą na nią przez pryzmat swoich emocji, dobrej energii, marzeń. I jeśli mają do dyspozycji duży budżet, serce może być naprawdę dobrym doradcą. Natomiast jeśli chcemy zrealizować konkretny projekt inwestycyjny, musimy się zmieścić w konkretnym czasie i pieniądzach (a nie mamy sami 20 lat doświadczenia na placu budowy), to najlepiej odłożyć emocje na bok i zdać się na ocenę fachowców: sięgnąć po pomoc rzeczoznawcy, specjalisty budowlanego, zrobić dokładny research dotyczący danej nieruchomości i zweryfikować realne szanse powodzenia przedsięwzięcia.
Beata Foryś: Zachęcam też, aby skorzystać z pomocy architekta, który wskaże możliwości aranżacyjne oraz ze wsparcia agenta nieruchomości. Agent pomoże określić potencjał rynkowy, podpowie, jakie są mocne i słabe strony inwestycji, zwłaszcza pod kątem lokalizacji czy układu pomieszczeń. Klimat samej nieruchomości jest ważny, ale nie najważniejszy.
Terra Fanin: Kupując ruinę do remontu naprawdę trzeba mieć zapał i silną motywację, by odmienić zniszczone mury. Kiedy ktoś zakocha się w nieruchomości, oczami wyobraźni zobaczy, gdzie będzie stało jego ulubione biurko, gdzie zaaranżuje kącik, w którym kawa będzie mu najlepiej smakowała, ta misja ma szansę powodzenia. Jeśli ktoś tego zapału nie ma, nawet jeśli dysponuje najlepszymi fachowcami, zwykle ostatecznie wybierze gotowy produkt. Taki, który nie wymaga tak wielkiego nakładu pracy.
Szeroko otwarte serce oraz portfel, sporo wiedzy i można realizować marzenia. Ale czy rzeczywiście z każdym domem da się zrobić wszystko? Gdzie przebiega granica opłacalności inwestycji?
Beata Foryś: Teoretycznie każdy dom do remontu można wyprowadzić na prostą czy nawet zrobić z niego perełkę, ale są kwestie, na które trzeba zwrócić szczególną uwagę. Są to np. elementy konstrukcyjne, szczelność dachu, stan fundamentów, rodzaj (i kondycja) systemu ogrzewania.
Terra Fanin: Oczywiście to nie znaczy, że jeśli np. zobaczymy wilgoć, z takim budynkiem nie można już nic dalej zrobić. Można go osuszyć, zrobić hydroizolację, wyzwaniem jednak w tym procesie będą piętrzące się koszty. Jeśli cena zakupu ruiny będzie odpowiednio przekalkulowania, z uwzględnieniem kosztów remontu – i zapasem na nieprzewidziane wydatki – inwestycja może się opłacić. Natomiast jeśli cena zakupu pochłonie większość budżetu, nie pozostawiając wiele na naprawy, inwestycja traci sens finansowy. I teraz pojawia się pytanie – czy „opłacalność” jest dla nas podstawowym argumentem przemawiającym za zakupem danej nieruchomości? Zdarza się, że klient widzi w realizacji takiego remontu inną, niefinansową wartość, która ostatecznie w jego indywidualnym rozpoznaniu wszystkich „za” i przeciw” nada całemu przedsięwzięciu sens. Krótko mówiąc, priorytety klienta są najistotniejsze. Bo jedni wartość liczą kalkulatorem, inni sercem. Obie drogi mogą prowadzić do realizacji marzeń i ambicji.
Beata Foryś: Warto wspomnieć też o innej sytuacji. Czasami dom nie jest warty remontu, ale lokalizacja i działka – obiektywnie – są tak świetne, że klienci taką nieruchomość kupują. Nie będą naprawiać istniejącej zabudowy – nieruchomość zburzą, a na tej idealnej działce wybudują coś od zera.
Terra Fanin: To prawda. W nieruchomościach lokalizacja jest zawsze tematem numer jeden. Dom można zburzyć, dach można wymienić, ale lokalizacji nie da się przesunąć choćby o metr. A ona jest najistotniejsza.
Zatem gdy klient ogląda nieruchomość do remontu, to zwracają mu panie uwagę na działkę, lokalizację, stan techniczny, układ pomieszczeń. Czy na coś jeszcze?
Terra Fanin: Zawsze uczciwie mówię wszystkim klientom podczas podobnych prezentacji, że jeśli zainteresuje ich dana nieruchomość, warto, by ponownie odwiedzili ją z fachowcem, który będzie w stanie szczegółowo zweryfikować stan techniczny poszczególnych elementów nieruchomości. Wtedy potencjalny nabywca przychodzi z dekarzem, ze specjalistą od wykończenia wnętrz czy z architektem. Dzięki temu jest w stanie zweryfikować, na czym stoi. I świadomie zdecydować, czy ma wystarczające siły i środki, by podjąć się inwestycji. Ja mogę sprzedać klimat i opowiedzieć historię, ale nie rozpoznam, czy strop trzyma się na słowo honoru, czy naprawdę, a lepiej dowiedzieć się tego przed zakupem.
Beata Foryś: Ja również zawsze zachęcam klientów, żeby przyszli ze swoim fachowcem albo specjalistą poleconym przeze mnie. Dzięki temu unikną później sporych problemów i przykrych niespodzianek w postaci nieplanowanych kosztów. Prawda jest taka, że my jako agenci, nie mamy pełnej, specjalistycznej wiedzy technicznej. Wiele widzimy, wiemy, co trzeba sprawdzić, ale samej weryfikacji konstrukcji czy instalacji musi już dokonać fachowiec.
W programie „Zróbmy sobie dom” pary remontowały domy w bardzo kiepskim stanie. Czy któryś przypadek był szczególnie trudny?
Terra Fanin: W programie nie było łatwych przypadków. Wszędzie trzeba było mocno ingerować w stan nieruchomości, łącznie z instalacjami. Główna różnica w mojej ocenie polegała na tym, że dom drużyny „Niebieskich” w Bytomiu był pod nadzorem konserwatora zabytków, co w wielu kwestiach wiązało im ręce. Marzenia o otwartej przestrzeni można było schować do szuflady. A jednak drużyna niebieskich wyszła z tego obronną ręką. Moim zdaniem – najcięższa misja i najlepiej rozegrana.
Beata Foryś: „Niebiescy” faktycznie nie mieli dużych możliwości aranżacyjnych. Ich nieruchomość miała spory metraż, ale same pomieszczenia niestety były niewielkie. I nic z tym nie dało się zrobić, ponieważ nie mogli wyburzać ścian. Nie zgodzę się jednak do końca, że remont domu w Bytomiu był najbardziej wymagający. Ze względu na to, że tak naprawdę nie musieli burzyć ścian, ta szalenie ciężka część pracy została im odjęta. Powiedziałabym, że fizycznie mieli mniej pracy, ale za to dużo więcej koncepcyjnie, bo ograniczały ich wytyczne konserwatorskie.
Ostatecznie więc każdemu po równo… Rolą agentów w finale programu była chłodna ocena rynkowej wartości konkursowych nieruchomości. Co według pań miało kluczowe znaczenie decydujące o potencjale każdego z trzech domów?
Beata Foryś: Według mnie w przypadku Wrocławia i Krakowa na pewno wartość podbiły spora działka, fakt, że są to domy wolnostojące oraz ich lokalizacja. Kiedy klient szuka domu, to często takiego, który da mu wytchnienie od miejskiego zgiełku. W Bytomiu był co prawda nieduży ogródek, ale od strony głównej, ruchliwej ulicy. Na plus w przypadku Wrocławia i Krakowa zadziałały też możliwości aranżacyjne. Natomiast nie mogę powiedzieć, że zostały one w pełni wykorzystane. Jeśl chodzi o wykończenie, moim zdaniem Bytom zdecydowanie pozostawił konkurencję w tyle. Tam było wszystko dopracowane, nie było żadnych drobiazgów, do których można było się przyczepić. A patrzyłam na domy pod kątem sprzedaży – okiem klienta, który chce mieć pewność, że nie musi już absolutnie nic robić przy danej nieruchomości.
Terra Fanin: Kraków niestety był dla mnie sporym zawodem jeśli chodzi o wykończenie. Parapety namokły, ponieważ drewno nie było zaimpregnowane, żadna listwa podłogowa nie była dobrze docięta, panele podłogowe zostały źle położone. Moim faworytem był Wrocław! Dom stylowy, z klasą i to od bramy aż po strych. Piękna działka, świetna aranżacja. Jedyne, co nie zagrało, to lokalizacja. A ona, jak już mówiłyśmy, liczy się przede wszystkim.
O precyzji wykończenia trudno dyskutować, ale o gustach już owszem – czy istnieje w nieruchomościach przepis na styl, który się sprzedaje?
Terra Fanin: Można nie lubić aktualnych trendów czy klasyki, ale one przyciągają poszukujących i zawsze będą pozytywnie wyróżniać się na tle chaotycznych czy mocno przestarzałych aranżacji. Czasy popularności brązowych boazerii i stylu lat 90. na szczęście mamy już za sobą. Dziś nikt już nie chce mieszkać w takich wnętrzach. W mojej ocenie Wrocław wyróżnił się, bo miał klasę. W Bytomiu doceniłam kolorystyczna harmonię. Obie nieruchomości, gdyby uwiecznił je fotograf z dobrym okiem, mogłyby skutecznie przyciągnąć uwagę poszukujących na Otodom. Świeciłyby w ogłoszeniach jak diamenty wśród kostek brukowych.
Beata Foryś: Z kolei dom z Krakowa jest dobrym przykładem na to, że czasami rolą agenta jest zachęcenie właściciela, aby coś zmienił przed sprzedażą, jeśli chce uzyskać dobrą cenę. Abstrahując od samego programu, zawsze kiedy wchodzę do nieruchomości przeznaczonej na sprzedaż i widzę niedociągnięcia, które klient jest w stanie poprawić we własnym zakresie, szczerze mu o tym mówię. Drobne szlify nie wiążą się zwykle z dużymi kosztami. Nie są też czasochłonne, natomiast ich zignorowanie może okazać się dla sprzedającego bardzo niekorzystne – przede wszystkim finansowo. Jeśli kupujący zobaczy zaniedbania, będzie miał dobry pretekst, żeby negocjować cenę.
Terra Fanin: Pełna zgoda. Kiedy szykuję nieruchomość do sprzedaży, staram się potraktować ją jak modelkę. Przygotować tak, żeby zrobiła piorunujące wrażenie, wydobyć z niej to, co najlepsze.
Czy w portfolio waszych agencji zdarzają się domy do generalnego remontu, ruiny, czy to raczej rzadkość?
Beata Foryś: Jak najbardziej zdarzają, ale mam wrażenie, że niezbyt często, bo tego typu nieruchomości to łakomy kąsek dla flipperów, zwłaszcza jeśli mają dobrą lokalizację i cenę.
Terra Fanin: Czasem właściciele pytają mnie, czy sprzedaż ruiny to nie obciach, jakby ktoś chciał w salonie Porsche wystawić malucha. Dla mnie? Żaden obciach. Kocham takie przypadki! Paradoksalnie – zdjęcia ruin wychodzą genialnie, choć faktycznie tego rodzaju nieruchomości rzadko pojawiają się na rynku.
Z czego to wynika? Ludzie nie chcą sprzedawać?
Beata Foryś: Właściciele mają coraz większą wiedzę, edukują się, czasem nawet sięgają po wsparcie AI. I wolą sami doprowadzić taką zaniedbaną nieruchomość do tzw. stanu deweloperskiego, a dopiero potem sprzedawać. Wiedzą, że jeżeli wystawią tak odświeżoną nieruchomość, przykują uwagę większej liczby oglądających.
Terra Fanin: Obecnie praktycznie nie ma już w Polsce takich ruin, jakich było całkiem sporo jeszcze kilkanaście lat temu. Na początku mojej kariery nieruchomości do remontu to było prawdziwe eldorado dla flipperów. Bardzo łatwo można było kupić tanie mieszkanie, zrobić z niego perełkę, wystawić, sprzedać i otwierać szampana. Dzisiaj ci, którzy mają takie nieruchomości, już nie chcą sprzedawać ich w takich okazyjnych cenach jak kiedyś. Sami w nie inwestują i wystawiają na rynek wyremontowane perełki.
Czy łatwiej sprzedać nieruchomość zaniedbaną i tańszą czy taką, w której już wszystko zrobione jest na błysk, ale w wyższej cenie?
Beata Foryś: Oba typy nieruchomości znajdują kupców, ale trafiają do różnych grup klientów. Zaniedbane, stosunkowo tanie nieruchomości cieszą się dużym zainteresowaniem wśród osób, które znają się na remontach i chcą wykończyć mieszkanie po swojemu. Z kolei te perfekcyjnie wykończone interesują osoby, które cenią swój czas, są zajęte na przykład swoimi firmami. To bardzo często osoby zamożne, które po prostu chcą przyjść i kupić od razu ładną posiadłość, gotową do wprowadzenia się.
Terra Fanin: Polacy lubią mieć spokój. Wolą dostać klucze do gotowego domu niż grać w remontową ruletkę. Mówi się, że kto nie ryzykuje, nie pije szampana – Polacy chyba w szampanie specjalnie nie gustują.
***
W programie TVN „Zróbmy sobie dom” 9 par miało za zadanie własnoręcznie przeprowadzić kompleksowy remont domu z rynku wtórnego. W finałowym odcinku efekty prac oceniali nie tylko widzowie i jury, ale też agenci nieruchomości. Otodom zaprosił reprezentantów 5 topowych agencji nieruchomości. W sumie aż 25 profesjonalistów z całej Polski – a wśród nich były Beata Foryś z homfi i Terra Fanin z RE/MAX Speedway.
Jaka była rola agentów w finale? Mieli profesjonalnie ocenić wyremontowane domy pod kątem funkcjonalności, kreatywnego wykorzystania przestrzeni, precyzji wykonanych prac oraz ostatecznego potencjału rynkowego. W ten sposób podkreślona została rola agenta. Nie jako pośrednika, ale jako eksperta, doradcy i przewodnika klientów przez trudne decyzje dotyczące nieruchomości.
