Kupno mieszkania pod wynajem

 

   Na skróty

 

Kupno mieszkania pod wynajem na kredyt

Przyjęliśmy, że nasza inwestycja to 2-pokojowe lokum z rynku wtórnego o metrażu wynoszącym 50 mkw. W celu wyznaczenia ceny mieszkania oraz kwoty kredytu posłużyliśmy się średnimi cenami mieszkań za II kwartał 2019 r. według Narodowego Banku Polskiego. Ponadto założyliśmy, iż kredyt hipoteczny został zaciągnięty na 80% wartości mieszkania. Oprocentowanie kredytu zostało ustalone na poziomie 3,75%, przy marży banku równej 2%, i Wiborze 3M na poziomie 1,75%. 

Z kolei, jeśli chodzi o stronę dochodową, to założyliśmy, iż nasze mieszkanie będzie wynajmowane przez 11 miesięcy w roku, po średnich stawkach najmu dla mieszkania 2-pokojowego obowiązujących w poszczególnych miastach w II kwartale bieżącego roku, według raportu AMRON-SARFiN.

 

Inwestycja w mieszkanie na wynajem – ile można zyskać?

Odliczając roczne koszty związane ze spłatą rocznej raty kredytu od rocznych dochodów z wynajmu, ustaliliśmy potencjalny zysk w skali roku. Nie jest to na pewno poziom profitu, który można by sobie wymarzyć w przypadku takiej inwestycji. Waha się on bowiem od 3 595 zł we Wrocławiu, przez 792 zł w Warszawie, do zaledwie 316 zł w Poznaniu.

 

Przykładowa opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem z kredytem hipotecznym

Miasto

Średnia transakcyjna cena całkowita mieszkania (zł)

Wartość kredytu (zł)

Roczne koszty kredytu (zł)

Średnie stawki czynszu (zł)

Roczne dochody z czynszu (zł)

Dochody minus koszty (zł)

Wzrost wartości nieruchomości (3%)

Wynik inwestycji (zł)

Rentowność (%)

Warszawa

430 497

344 398

19 140

1 812

19 932

792

12 915

13 707

13,3%

Kraków

347 811

278 248

15 468

1 535

16 885

1 417

10 434

11 851

14,2%

Wrocław

324 100

259 280

14 412

1 637

18 007

3 595

9 723

13 318

17,1%

Poznań

309 683

247 747

13 764

1 280

14 080

316

9 290

9 606

12,9%

Gdańsk

391 153

312 923

17 388

1 633

17 963

575

11 735

12 310

13,1%

Opracowanie Twoje-miasto.pl dla serwisu Otodom, na podstawie danych z raportu Narodowego Banku Polskiego oraz raportu AMRON-SARFiN.

 

Przy wynajmowaniu mieszkania zyski są gdzie indziej

Warto jednak pamiętać, że dochody z najmu to tylko część zarobku, jaki można wypracować, inwestując w mieszkanie na wynajem. Na drugą część składa się wzrost wartości nieruchomości. Na potrzeby naszej analizy przyjęliśmy, że w ciągu roku średnia cena rynkowa mieszkań w każdym z miast wzrosła o 3%. Oznacza to, że właśnie o tyle wzrosła również wartość zakupionego mieszkania na wynajem. 

Oczywiście nie należy zakładać, że ceny nieruchomości zawsze będą tylko rosnąć. Biorąc jednak pod uwagę ich cykliczne wahania, również te w ostatnim czasie, średni wzrost 3% rocznie w długim terminie wydaje się nieprzesadzony. Takie podejście przełożyło się na znaczną poprawę wyniku inwestycyjnego. 

 

Wzrost wartości nieruchomości a zysk z wynajmu mieszkania

Potencjalny roczny zysk wynosi teraz od 9 606 zł w Poznaniu, 11 851 i 12 310 w Krakowie oraz Gdańsku do 13 318 zł we Wrocławiu i 13 707 zł w Warszawie. Zakładając, że taka sytuacja utrzymałaby się przez cały okres kredytowania, oznaczałoby to rentowność z inwestycji w granicach od 12,9% do 17,1%, w zależności od miasta. Wyniki niczego sobie. Należy pamiętać, że na całkowity początkowy kapitał inwestycyjny składa się tylko 20% wartości mieszkania (wkład własny do kredytu) oraz dalsze 4% wartości mieszkania, które przyjęliśmy na dodatkowe koszty. 

 

Załóż sobie fundusz

To właśnie długoterminowa tendencja do wzrostu wartości nieruchomości w czasie sprawia, że stanowią one tak opłacalną lokatę kapitału. 

Aleksander Skirmuntt, manager w Maxon Nieruchomości zaznacza, że zakup mieszkania na wynajem to nie tylko inwestycja w czynsz najmu, ale także lokata kapitału, bardzo bezpieczna lokata, która może funkcjonować, jako doskonały fundusz emerytalny. Kupujemy kilka albo nawet jedno mieszkanie (nawet w kredycie), kiedy jesteśmy czynni zawodowo, a kiedy kredyt jest spłacony, a my przechodzimy na emeryturę, mamy gotowy fundusz emerytalny. 

 

Inwestowanie w mieszkanie na wynajem – podsumowanie

Jak zaznacza Jarosław Krawczyk z Otodom, decydując się na taką inwestycję, warto pamiętać o dwóch zasadach. Po pierwsze rata kredytu powinna być jak najniższa tak, aby nie okazało się, że niekorzystne zmiany warunków rynkowych sprawią, iż trzeba będzie co miesiąc dopłacać do inwestycji. Po drugie należy wybierać mieszkanie, kierując się jak najniższą relacją powierzchni do liczby pokoi.

Jak dodaje Aleksander Skirmuntt z Maxon Nieruchomości, jeśli mieszkanie jest 2 pokojowe, to szukamy mieszkania o metrażu 40 mkw. a nie 50 mkw., po prostu nie płacimy za dodatkowe 10 mkw., a ceny wynajmu w obu wypadkach są podobne. 

 

   Przeczytaj również