Stan deweloperski mieszkania i domu – co obejmuje?

Szukasz wymarzonej nieruchomości na rynku pierwotnym i ciągle natrafiasz na sformułowanie „mieszkanie w stanie deweloperskim”? To hasło, które często przewija się w ogłoszeniach. Wyjaśniamy, co naprawdę otrzymasz, wybierając stan deweloperski mieszkania.

Czym jest stan deweloperski domu lub mieszkania?

Stan deweloperski mieszkania to standard wykończenia lokalu, w jakim oddawane jest ono przez dewelopera do użytku. Nie podlega żadnym przepisom, nie ma jednej wspólnej definicji i sztywnych ram, przez co każda inwestycja może wyróżniać się zupełnie innym standardem, materiałami wykończeniowymi i estetyką. Zatem niestety nie jest tak, że dwie oferty domów w stanie deweloperskim oznaczają dokładnie to samo. Różnice mogą być duże!

Co obejmuje stan deweloperski mieszkania?

Przyjmuje się, że mieszkanie w standardzie deweloperskim powinno umożliwiać natychmiastowe przeprowadzenie prostych prac malarskich, posadzkarskich, instalacyjnych i montażowych. Najczęściej taki standard obejmuje:

• tynki na ścianach i sufitach – często ściany pomalowane są białą farbą, jednak rzadko jest to idealnie równą gładź, gotowa na aplikację farby czy tapety;
• wylewkę podłogową;
• instalacje elektryczne i wyprowadzenia pod oświetlenie – czasem są one wykończone gniazdami i włącznikami;
• instalację wodno-kanalizacyjne i odpływy;
• instalację grzewczą i wentylacyjną – zwykle w cenie mieszkania zapewniane są grzejniki;
• wykończenie na balkonie – najczęściej są to płytki, płyta balkonowa do wykończenia lub gotowa do użytku,
• instalacje domofonowe i alarmowe,
• drzwi wejściowe,
• okna wyposażone w parapety wewnętrzne i zewnętrzne. 

Zwróć na to uwagę, bo to naprawdę ważne. Stan wykończenia mieszkania oraz zastosowane materiały i wyposażenie mogą znacząco wpływać na jakość lokalu i koszt jego wykończenia. Dlatego przed zakupem sprawdź, co dokładnie obejmuje stan deweloperski inwestycji. Żeby się upewnić, dokładnie przeczytaj umowę, którą masz zawrzeć z deweloperem. To w niej powinno być opisane, co dokładnie oznacza stan deweloperski czy stan surowy w danym przypadku. Najlepiej upewnij się co do tego, zanim przyjdzie ci do głowy umowa rezerwacyjna mieszkania. 

Może cię też zainteresować: 6 sposobów na zbadanie wiarygodności dewelopera przed kupnem mieszkania

Stan deweloperski podwyższony

To jeszcze nie wszystkie pojęcia, z którymi możesz się spotkać przy szukaniu mieszkania. Czasami w ofercie deweloperów pojawia się podwyższony stan deweloperski. Również i w tym przypadku nie ma żadnej szczegółowej definicji i reguł. Przyjmuje się, że podwyższony standard powinien obejmować dodatkowe profity, np.

• wyższej jakości wyposażenie – wysokiej klasy drzwi zewnętrzne antywłamaniowe i stolarkę okienną o niskim współczynniku przenikania ciepła oraz wysokiej izolacyjności akustycznej;
• rolety antywłamaniowe zewnętrzne;
• ściany działowe murowane;
• balkony z posadzą mrozoodporną i antypoślizgową;
• wygładzone ściany przygotowane do malowania;
• ogrzewanie podłogowe;
• biały montaż. 

Coraz częściej deweloperzy stawiają także na eko rozwiązania. W przypadku domów jednorodzinnych, w cenie dostępne są np. pompy ciepła, panele fotowoltaiczne czy rekuperacja. W wielorodzinnych budynkach miłym dodatkiem mogą być natomiast rozwiązania smart home, klimatyzacja oraz liczne udogodnienia w częściach wspólnych. Wymienić tu można m.in. stacje ładowania samochodów elektrycznych, oświetlenie ledowe, miejsca naprawy jednośladów, zielone ściany czy małe osiedlowe parki pełne zieleni oraz wyposażone w budki lęgowe czy domki dla owadów, które sprzyjają bioróżnorodności. Możliwości jest całe mnóstwo. Jednak nie zakładaj z góry, że mieszkanie lub dom z danej oferty na pewno to zapewni. O wszystkim decyduje twoja umowa z deweloperem. 

Gdzie szukać informacji na temat standardu?

Kupujesz nowy dom lub mieszkanie i chcesz mieć pewność, co dokładnie obejmuje projekt budowlany? Jaki zakres prac zapewnia stan deweloperski domu? Sprawdź, gdzie szukać tych informacji. 

Po pierwsze – strona inwestycji 

Najczęściej informacje na temat standardu mieszkań oraz inwestycji znajdziesz na stronie internetowej dewelopera. Jeśli nie widzisz tam interesujących cię szczegółów, popytaj w biurze sprzedaży lub skontaktuj się mailowo albo telefonicznie. 

Po drugie – prospekt informacyjny

Szczegółowe i pełne dane znajdziesz też w prospekcie informacyjnym. Dzięki niemu dowiesz się, co wchodzi w zakres stanu deweloperskiego. To jeden z najważniejszych dokumentów, jakie powinien ci przekazać deweloper – jest to zarazem niezbędny element umowy. Dowiesz się z niego, co wchodzi w skład inwestycji. Dostarcza on kompleksowych informacji o realizacji i samym deweloperze. Wynika z niego, do jakich prac wykończeniowych zobowiązuje się firma odpowiedzialna za realizację. Zatem nie tylko dowiesz się, że uzyskasz w danej cenie stan surowy zamknięty, ale także – jakie dokładnie prace budowlane będą zrealizowane. 

Po trzecie – sąsiedzi

Sięgnij po ich opinię, bo naprawdę warto. Doświadczenia osób, które kupiły mieszkanie w poprzednim etapie danej inwestycji lub w poprzednim projekcie dewelopera są bezcenne. Poszukaj grup społecznościowych osób zamieszkujących dane osiedle lub spytaj osobiście swojego przyszłego sąsiada. Choć standard może się różnić nawet pomiędzy etapami, pozwoli ci to poznać podejście dewelopera do ogólnej jakości oferowanych rozwiązań i wyposażenia, a także do naprawy ewentualnych usterek. Nie po to inwestujesz w zakup wymarzonego domu, żeby był daleki od twoich oczekiwań. Negatywne doświadczenia innych kupujących mogą oznaczać, że to samo czeka i ciebie, ale oczywiście nie ma reguły. 

Nawet jeśli masz już zawartą umowę rezerwacyjną, nie oznacza to, że musisz zdecydować się na lokal. Masz wątpliwości? Weź pod uwagę rezygnację. Dopiero umowa przyrzeczona przenosi własność. Jednak upewnij się, co do warunków rezygnacji. Czy nie stracisz opłaty rezerwacyjnej? Jeśli była to zaliczka, deweloper ci ją zwróci. Jednak w przypadku zadatku stracisz wpłacone środki. 

Dom w stanie deweloperskim – zalety i wady

Co zatem wybrać? Mieszkanie w stanie deweloperskim, wykończone pod klucz a może lokal do generalnego remontu? Każde z tych rozwiązań ma swoje plusy i minusy. 

Zalety wykończenia pod klucz

Mieszkanie w stanie deweloperskim będzie z pewnością tańsze niż lokal wykończony – przynajmniej w ramach tej samej inwestycji. Zaletą jest także możliwość wykonania wielu robót samodzielnie, przez co i wykończenie może być finalnie o wiele tańsze, niż gdyby zajęła się nim od A do Z profesjonalna firma. Remont na własną rękę to pełna swoboda aranżacyjna i indywidualny dobór materiałów. To też możliwość wykonywania prac etapami. Wtedy standard wykończenia mieszkania w dużej mierze zależy od ciebie, twoich wyborów i doświadczenia. 

Wady wykończenia pod klucz

Mimo wymienionych atutów mieszkania w stanie deweloperskim nie zamieszkasz w nim jednak od razu po odbiorze kluczy. To oznacza konieczność częstego dojeżdżania do remontowanej nieruchomości oraz ponoszenia kosztów utrzymania lokalu, w którym przebywasz obecnie. Odpowiadasz również za planowanie prac, koordynowanie wszystkich etapów czy stworzenie wstępnego kosztorysu. Ten natomiast może różnić się od faktycznych wydatków. Miej na uwadze, że bez doświadczenia w aranżacji wnętrz, istnieje ryzyko niedoszacowania kosztów projektu. Doświadczenia inwestorów pokazują, że rzadko wykończenie domu kosztuje tyle, ile zakładali. Dlatego warto dokładnie przeliczyć wydatki, a mimo wszystko założyć, że będą około 20% wyższe. Gdyby mogło ci zabraknąć środków, weź pod uwagę kredyt na wykończenie mieszkania. 

Lokal wykończony pod klucz to świetne rozwiązanie, jeśli chcesz wprowadzić się od razu. Zaletami takiego wyboru na pewno są oszczędność czasu, komfort czy brak odpowiedzialności za ekipę remontową. Jednak nie jest to rozwiązanie dla każdego. Zwykle wśród pakietów wykończeniowych znajdziesz zaledwie 3 warianty, a ich modyfikację pod indywidualne potrzeby mogą być kosztowne. 

O plusach i minusach mieszkań gotowych do zamieszkania przeczytasz w artykule: Porównanie usług „pod klucz” oraz „wchodzisz i mieszkasz” – praktyczny poradnik

W przypadku mieszkań do generalnego remontu miej na uwadze konieczność „rozbiórki” nieruchomości ze starych mebli, sprzętów, tapet, paneli czy nawet gruzu powstałego na skutek wyburzania ścian. To zabiera dodatkowy czas i pieniądze. Może się również okazać, że przywrócenie mieszkania do stanu deweloperskiego znacząco obciąży twój budżet, przekraczając początkowe założenia finansowe. Niestety, ale taki wybór wiąże się z dużym ryzykiem. Zakup mieszkania lub domu do generalnego remontu przynosi wiele niespodzianek – niestety często mało pozytywnych. Kiedy zaczniesz zaglądać coraz „głębiej”, wyjdzie, że przed tobą m.in. kosztowne wymiany instalacji, których nie obejmowały twoje plany.

O czym warto pamiętać przy odbiorze mieszkania?

Wiesz już, co obejmuje stan deweloperski domu. Zanim wyruszysz na odbiór mieszkania, zapoznaj się dokładnie z zapisami w umowie, dotyczącymi standardu wykończenia lokalu oraz ogólnymi normami, by mieć świadomość, które usterki są dopuszczalne i nie zobowiązują firmy do ich naprawy. Nie odbieraj mieszkania samodzielnie, jeśli robisz to po raz pierwszy. Poproś o wsparcie kogoś, kto ma w tym doświadczenie. Najlepszym wyborem będą oczywiście fachowcy, zajmujący się co dzień odbiorem mieszkań.

Odbiór domu przeprowadzaj przy świetle dziennym. Bez pełnego oświetlenia łatwo przeoczyć drobne wady czy rysy. Ponadto zarezerwuj sobie również konkretny czas, by bez pośpiechu przyjrzeć się wszystkim szczegółom. Pamiętaj, że przysługuje ci prawo do zgłoszenia błędów, do których deweloper musi się odnieść w ciągu 14 dni. Na usunięcie wad technicznych przysługuje mu 30 dni od momentu zgłoszenia. 

Chcesz dowiedzieć się więcej? Temat odbioru mieszkania od dewelopera szczegółowo omówiliśmy w artykule: Z ekspertami przy kawie: Wszystko, co musisz wiedzieć o odbiorze mieszkania od dewelopera

Komfort nie tylko w mieszkaniu

Jakość wykończenia mieszkania to nie wszystko. Nowoczesne inwestycje wyróżniają się wysokim standardem części wspólnych oraz rozwiązaniami, które poprawiają komfort życia mieszkańców. Przykładowo na tego typu osiedlach znaleźć możesz: 

• zaawansowane systemy bezpieczeństwa: w tym kamery CCTV, domofony wideo, systemy kontroli dostępu, które mogą być połączone z aplikacjami mobilnymi;
• rozwiązania związane z mobilnością: stacje ładowania pojazdów elektrycznych, bezpieczne parkingi rowerowe, car-sharing dostępny na terenie osiedla;
• zielone technologie: panele słoneczne, systemy odzyskiwania wody deszczowej, zaawansowane systemy izolacji termicznej budynków;
• przestrzenie wspólne: nowoczesne place zabaw, siłownie i kluby fitness, ogrody społecznościowe, przestrzenie coworkingowe, strefy relaksu i rekreacji;
• zintegrowane technologie informacyjne: aplikacje dla mieszkańców umożliwiające komunikację z zarządcą, rezerwację wspólnych przestrzeni czy zgłaszanie usterek;
• technologie oszczędzające wodę: systemy inteligentnego nawadniania zieleni, które dostosowują ilość wody do warunków pogodowych i potrzeb roślin;
• dostęp do szybkiego internetu: wysokiej jakości infrastruktura zapewniająca internet światłowodowy;
• systemy monitorowania jakości powietrza: czujniki jakości powietrza wewnętrznego i zewnętrznego, które informują mieszkańców o aktualnych warunkach.

Dlatego sprawdź różne oferty i porównaj pod kątem tego, co otrzymujesz w cenie. Sama informacja, że to mieszkanie na sprzedaż w stanie deweloperskim nie wystarczy. Dowiedz się szczegółów na temat zarówno stanu wykończenia domu czy mieszkania, jak i części wspólnych. 

Finansujesz zakup mieszkania kredytem hipotecznym? Sprawdź: Praktyczny przewodnik po kredytach hipotecznych – Otodom x Notus Finanse x mFinanse

FAQ

Co to jest stan deweloperski?

Tego, czym jest stan deweloperski, nie dowiesz się z przepisów, gdyż nie określają one, co powinien obejmować taki standard wykończenia. Przyjmuje się jednak, że takie mieszkanie powinno umożliwiać przeprowadzenie prac malarskich, instalacyjnych czy montażowych. Stan deweloperski budynku oznacza zazwyczaj, że gotowe są tynki na ścianach, wylewka podłogowa, wykonane są instalacje elektryczne czy wodno-kanalizacyjne. 

Czego nie obejmuje stan deweloperski?

Przeważnie stan deweloperski mieszkania oznacza, że przed tobą jeszcze biały montaż, wstawienie drzwi wewnętrznych, położenie gładzi na ścianach, montaż gniazdek i włączników światła. Szczegóły uzyskasz od firmy odpowiedzialnej za realizację inwestycji. 

Czym się różni stan deweloperski od stanu surowego?

Stan surowy jest wcześniejszym etapem w stosunku do deweloperskiego. Na przykładzie domu, jeśli za tobą stan surowy otwarty, to wykonane jest pokrycie dachu. W przypadku gdy to stan surowy zamknięty – wstawione są okna i drzwi zewnętrzne. Natomiast stan deweloperski stanowi kolejny etap – dom jest wykończony z zewnątrz, ma zamontowane instalacje i jest gotowy do indywidualnego wykończenia. 

Czym się różni stan deweloperski od stanu pod klucz?

Stan deweloperski pozwala na wykończenie mieszkania zgodnie z oczekiwaniami. Natomiast stan pod klucz oznacza, że lokal jest gotowy do zamieszkania. Możliwe, że znajdują się w nim nawet meble, sprzęty i dodatki. Musisz się jednak liczyć z faktem, że w tym przypadku aranżacja wnętrza w małym stopniu od ciebie zależy.