Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów ma na celu wsparcie osób, których nie stać na własne mieszkanie. Z mocy prawa – 1 stycznia 2019 r. – prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi zostanie przekształcone w prawo własności na rzecz dotychczasowych użytkowników wieczystych. Nowe rozwiązania obejmą ponad 2,5 mln obywateli (użytkowników wieczystych zamieszkujących w budynkach mieszkalnych położonych na gruntach publicznych, będących własnością Skarbu Państwa i samorządu terytorialnego). 

Obecnie do przekształcenia udziałów w użytkowaniu wieczystym w prawo własności gruntu, niezbędna jest – co do zasady – zgoda wszystkich właścicieli lokali w tym budynku. Brak takiej zgody, choćby jednego właściciela mieszkania, blokuje nabycie prawa własności gruntu przez pozostałych mieszkańców, którzy często kierują taką sprawę do sądu. Wydłuża to proces przekształceń, powoduje niezadowolenie właścicieli lokali oraz dodatkowe obciążenie administracji i sądów. Dodatkowo, postępowanie sądowe nie gwarantuje, że dojdzie do przekształcenia. A jeżeli część właścicieli lokali złoży odwołania od aktualizacji opłaty rocznej, to czasami dochodzi do sytuacji, że w tym samym budynku opłaty roczne płacone za grunt pod tym budynkiem mają różną wysokość. Powoduje to spory sąsiedzkie i poczucie niesprawiedliwości. 

Według nowych przepisów, zamiast obecnych rocznych opłat za użytkowanie wieczyste, przyszli właściciele gruntów będą płacić roczne opłaty przekształceniowe – przez 20 lat od dnia przekształcenia. Ich wysokość będzie równa opłacie rocznej za użytkowanie wieczyste, jaka obowiązywałaby w dniu przekształcenia (np. 1 stycznia 2019 r.). Roczna opłata przekształcenia ma być wnoszona do 31 marca każdego roku. Będzie można wystąpić o jej rozłożenie na raty płatne w ciągu roku. 

Aby uniknąć waloryzacji będzie można wpłacić wszystkie 20 opłat jednorazowo (opłata łączna). Zamiar taki będzie można zgłosić w dowolnym momencie trwania obowiązku wznoszenia opłat. Po przekształceniu właściciel lokalu uzyska udział we własności gruntu w takiej wysokości, w jakiej przysługiwał mu udział w użytkowaniu wieczystym.

Ustawa przewiduje także możliwość udzielania bonifikaty od rocznych opłat przekształceniowych. Dotychczasowi właściciele gruntów, tj. Skarb Państwa i gminy, będą mogli udzielać bonifikaty w spłacie rocznej opłaty przekształceniowej. System bonifikat obejmie osoby fizyczne będące właścicielami budynków jednorodzinnych, mieszkań w budynkach wielolokalowych lub spółdzielnie mieszkaniowe.

Jedna ze zmian dotyczy szybszego ujawnienia praw w księgach wieczystych. Starosta będzie musiał wydać zaświadczenie potwierdzające przekształcenie w terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku, jeżeli wydanie takiego zaświadczenia będzie potrzebne właścicielowi mieszkania do dokonania czynności cywilnoprawnej mającej za przedmiot lokal (np. sprzedaży, ustanowienia hipoteki), a ponadto właścicielowi budynku w celu ustanawiania odrębnej własności lokalu. 

Wojewoda będzie organem wyższego stopnia w sprawach, w których beneficjent przekształcenia gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa będzie kwestionował rozstrzygnięcia zawarte w decyzji ustalającej okres wnoszenia i wysokość opłaty za przekształcenie. 

Nastąpią również zmiany w kwestii zasad odpłatności za przekształcenie. Spółdzielnie mieszkaniowe i przedsiębiorców wyrażają obawy o możliwość poniesienia kosztów związanych z przekształceniem, przede wszystkim, gdy gospodarują na dużej powierzchni gruntu lub są właścicielem znaczącej części udziału w nieruchomości. Uchwalone zmiany umożliwią wybór systemu płatności za przekształcenie między zasadą 20 opłat i ewentualną dopłatą w przypadku przekroczenia limitu pomocy de minimis (publicznej) albo zasadą opartą o płatność długoterminową przez okres od 33 do 99 lat, licząc od dnia przekształcenia, w zależności od wysokości stawki procentowej opłaty rocznej. Pozwoli to na osiągnięcie wartości rynkowej gruntu po spłacie wszystkich opłat, a zatem przedsiębiorca nie wejdzie w rygor pomocy publicznej. 

Uchwalone zmiany umożliwiają złożenie nowego oświadczenia w każdym czasie w okresie wnoszenia opłaty, z uwzględnieniem przepisów o pomocy publicznej. Dzięki temu, nawet w kilka lat po przekształceniu, przy zmianie sytuacji finansowej przedsiębiorca będzie mógł wybrać inny sposób płatności niż ten, który został wybrany bezpośrednio po przekształceniu. Wskazane wyżej zmiany zapewnią beneficjentom przekształcenia, którzy mogliby zostać objęci rygorem pomocy publicznej, dostosowanie systemu płatności do aktualnej kondycji finansowej, planów inwestycyjnych wobec nieruchomości podlegającej przekształceniu lub innych okoliczności, występujących w indywidualnej sprawie. 

Omawiana nowelizacja reguluje również wtórny obrót nieruchomościami podlegającymi przekształceniu. Określa zasadę wydawania zaświadczenia potwierdzającego wysokość i okres pozostały do wnoszenia opłaty w sytuacji, gdy będzie następowało zbywanie nieruchomości między przedsiębiorcami. Kolejny nabywca będący przedsiębiorcą będzie mógł kontynuować płatność przez dłuższy okres w celu uniknięcia obowiązku dopłaty wynikającej z przekroczenia limitu pomocy de minimis. 

Omawiana nowelizacja usuwa również wątpliwości, jaki dzień należy uznać za moment udzielenia pomocy publicznej, w przypadku przekroczenia przez przedsiębiorcę limitu pomocy de minimis.

 

CZYTAJ WIĘCEJ O PRAWIE W OTODOM