Przymusową sprzedaż lokalu reguluje art. 16 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokalu. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

Kiedy może dojść do sprzedaży lokalu?

W wyroku z 18 października 2013 r., sygn. akt I ACa 517/13 Sąd Apelacyjny w Łodzi orzekł, że w razie gdy właściciel mieszkania nie utrzymuje lokalu w należytej czystości, wspólnota mieszkaniowa ma prawo zażądać sprzedaży tego mieszkania.

Jedną z przyczyn dopuszczających sprzedaż lokalu w trybie art. 16 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali jest długotrwałe zaleganie z opłatami. Przepisy nie przewidują w zakresie tej przesłanki żadnych innych wymagań. Ustawa nie precyzuje, jaki okres jest „długotrwały” i uzasadnia wniesienie pozwu przez spółdzielnię lub wspólnotę mieszkaniową. Jak podkreślił Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 23 kwietnia 2013 r., sygn. akt VI ACa 992/12 oczekiwanie, aż dług właściciela przekroczy wartość rynkową lokalu, byłoby krzywdzące w stosunku do pozostałych członków spółdzielni, którzy w tym okresie ponoszą koszty utrzymania za nielojalnego właściciela. Według większości komentatorów rozwiązaniem kompromisowym, uwzględniającym interesy obu stron, byłoby uznanie, że zaleganie długotrwałe oznacza 6 miesięczne opóźnienie z zapłatą opłat, co uzasadnia wystąpienie przez wspólnotę mieszkaniową z pozwem o nakazanie sprzedaży lokalu – stwierdził Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 23 kwietnia 2013 r.

Artykuł 16 ustawy z dnia 19 czerwca 1994 r. o własności lokali nie wymaga, by kwota zaległości pozostawała w określonej proporcji do wartości zadłużonego lokalu członka wspólnoty. Zastosowanie sankcji uzależnione jest od stwierdzenia długotrwałego zalegania właściciela lokalu z wnoszeniem opłat. Istotne jest, że była to kolejna zaległość i choć poprzednie zostały uiszczone, stan zadłużenia istniał od wielu lat.

Wyjątkowy charakter przepisu

Możliwość sprzedaży mieszkania przez wspólnotę mieszkaniową ma charakter wyjątkowy. W wyroku z 18 października 2013 r., sygn. akt I ACa 517/13 Sąd Apelacyjny w Łodzi orzekł, że uprawnienie przyznane w art. 16 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali jest przykładem najdalej idącej ingerencji wspólnoty mieszkaniowej w prawo własności lokalu. Powinno to skłaniać wspólnotę mieszkaniową do korzystania z tego środka ochrony w ostateczności, gdy perswazje i łagodniejsze środki prawne nie odnoszą pożądanego skutku. Ochrona interesów majątkowych oraz innych praw członków wspólnoty może jednak usprawiedliwiać eliminowanie z jej grona nielojalnych i uciążliwych właścicieli lokali – podkreślił Sąd Apelacyjny w Łodzi.

Jeżeli wspólnota mieszkaniowa stwierdzi, że spełnione zostały przesłanki do sprzedaży mieszkania wówczas zarząd wspólnoty lub zarządca musi wykazać ciężar gatunkowy przewinienia i jego konsekwencje. Ciężar dowodu ciąży na wspólnocie zgodnie z art. 6 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z tego faktu  wywodzi skutki prawne. Jednak nawet jeśli została spełniona przesłanka nadmiernie uciążliwego korzystania z innych lokali, sąd ma możliwość zastosowania instytucji nadużycia prawa  przez wspólnotę mieszkaniową i pozwu wspólnoty mieszkaniowej nie uwzględnić.

Wystąpienie przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej z pozwem o nakazanie sprzedaży mieszkania stanowi tzw. czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu i dla swej skuteczności wymaga podjęcia przez wspólnotę mieszkaniową stosownej uchwały.

Prawa członka wspólnoty mieszkaniowej

Aby można było mówić o spełnieniu warunku istnienia uchwały zezwalającej na sprzedaż lokalu przez wspólnotę koniecznym jest, by uchwała odnosiła się do konkretnego członka wspólnoty i konkretnego lokalu. Uchwała taka - podlega zaskarżeniu i kontroli na drodze sądowej, a zainteresowany członek wspólnoty ma możliwość jej kwestionowania i wskazywania swoich racji przed sądem.

Warto również dodać, że przewidziane w art. 16 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali prawo wspólnoty mieszkaniowej do żądania sprzedaży lokalu w drodze licytacji dotyczy wyłącznie lokalu wyodrębnionego.