Niestety w polskich warunkach prawo chroni wyłącznie lokatorów. Ci – do wyroku sądowego są praktycznie bezkarni. Mogą miesiącami nie płacić, żyć w naszym mieszkaniu, a my nie mamy prawa ich wyrzucić, czy odciąć mediów. Jesteśmy bezradni. Nawet wyrok eksmisyjny może nie kończyć sprawy, bowiem potrzeba jeszcze lokalu zastępczego, co może dodatkowo przeciągać całą sytuację. W efekcie by pozbyć się nieuczciwego lokatora możemy stracić całe lata. Jeśli przychodami z najmu opłacaliśmy kredyt – będziemy w opłakanej sytuacji finansowej. 

Oczywiście – po to jest kaucja w wysokości miesięcznego czynszu, czy nawet dwóch – by jakoś tam zabezpieczać nasze interesy, ale często to za mało. 

Co więc robić – jedynym rozwiązaniem, które pozwala w miarę szybko zareagować, jest tzw. umowa najmu okazjonalnego.  Jest to obecnie najsilniejsza broń w rękach wynajmujących, niestety rzadko stosowana ze względu na formalności – konieczność zachowania formy notarialnej i dostarczenia dodatkowych oświadczeń. 

Gra jest jednak warta świeczki. Przy umowie najmu okazjonalnego najemca wskazuje mieszkanie (potwierdzone oświadczeniem właściciela tego mieszkania), do którego będzie mógł się wyprowadzić,  gdy do eksmisji dojdzie. Dobrowolnie poddaje się też egzekucji. Jeśli najemca nie wywiązuje się ze swoich obowiązków i nie płaci, nie trzeba czekać na wyrok sądu ani martwić się lokalem zastępczym. Po okresie wypowiedzenia właściciel wyznacza mu termin (nie krótszy niż 7 dniowy) na opróżnienie lokalu. Jeśli to nie nastąpi – zwraca się o nadanie klauzuli wykonalności umowie, co jest podstawą do egzekucji. 

Co jednak ważne – umowa najmu okazjonalnego jest umową na czas oznaczony, której co do zasady nie można wypowiedzieć. Ustawodawca daje możliwość wypowiedzenia tylko w kilku sytuacjach. 

A więc może to nastąpić, gdy lokator:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

 

Jak widzimy – jeśli chcemy wypowiedzieć umowę ze względu na brak płatności,  trzeba w sumie poczekać aż 5 miesięcy (3 miesiące braku płatności, jeden miesiąc jako dodatkowy termin płatności, miesiąc wypowiedzenia). Jest to de facto hodowanie dłużnika. 

Na szczęście w orzecznictwie utrwaliła się akceptacja sformułowań umownych, które pozwalają na bardziej elastyczne podejście. Chodzi więc o to, by zawrzeć klauzulę o możliwości wypowiedzenia „z ważnych przyczyn”. Takie sformułowanie jest akceptowane przez sądy. Oczywiście warto mieć konkretną przyczynę, a przynajmniej umieć ją wskazać, bowiem najemca może kwestionować powód wypowiedzenia. Wtedy sprawę rozstrzygnie sąd. Ważne jednak, by przerwać niekorzystną umowę jak najszybciej. 

Właściciel mieszkania na wynajem ma jeszcze możliwość podpisania umowy na czas nieokreślony. Daje ona możliwość wypowiedzenia w każdym momencie, ale – jeśli płatność następuje co miesiąc – wtedy okres wypowiedzenia wynosi aż trzy miesiące. Jeśli mamy na karku nieuczciwego dłużnika – to stanowczo za dużo. 

 

CZYTAJ WIĘCEJ O PRAWIE W OTODOM