Przepisy dotyczące samowoli budowalnej zawiera ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

 

Kiedy występuje samowola budowlana?

Inspektor nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego

•    bez wymaganego pozwolenia na budowę albo

•    bez wymaganego zgłoszenia dotyczącego budowy albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia.

Organ nadzoru budowalnego, przed wydaniem decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na wznowienie robót budowlanych bada:

1) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a przede wszystkim z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

2) kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń,

3) wykonanie projektu budowlanego przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane

- oraz, w drodze postanowienia, ustala wysokość opłaty legalizacyjnej. Na to postanowienie przysługuje zażalenie.

 

Wysokość opłaty legalizacyjnej

Opłata legalizacyjna stanowi iloczyn stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w), z tym że stawka opłaty podlega pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu.
Stawka opłaty (s) wynosi 500 zł.

Obowiązujące przepisy prawa nie przewidują możliwości różnicowania wysokości opłaty legalizacyjnej ani też wyjątków od obowiązku uiszczenia tej opłaty. Organ nadzoru budowlanego nie może więc uwzględniać sytuacji materialnej czy życiowej osoby, która dopuściła się samowoli budowlanej. Ustalenie opłaty legalizacyjnej nie jest bowiem uzależnione od uznania organu nadzoru budowalnego i w razie wystąpienia samowli budowlanej, organ nadzoru budowalnego ma obowiązek podjęcia rozstrzygnięcia w tym zakresie.

Rozpoczęcie robót budowlanych (budowy) przed uzyskaniem waloru ostateczności decyzji o pozwoleniu na budowę, jest traktowane jako samowola budowlana.

Realizacja obiektu na cudzym gruncie nie stanowi samodzielnej podstawy do podjęcia przez organ nadzoru budowalnego działań dla usunięcia skutków samowoli budowlanej. Konsekwencją tego nakaz rozbiórki może być kierowany również do inwestora, który nie jest właścicielem działki, na której zrealizowano określoną inwestycję. Natomiast wykorzystanie dla celów budowlanych cudzej nieruchomości może rodzić roszczenia właściciela do inwestora o charakterze cywilnoprawnym, które mogą być dochodzone w postępowaniu przed sądem cywilnym.

Jeżeli dokonano zgłoszenia remontu starego, wyeksploatowanego budynku, zaś w toku prac budowlanych obiekt ten rozebrano w całości i w to miejsce wybudowano nowy obiekt wymagający przed rozpoczęciem robót budowlanych uzyskania przez inwestora decyzji o pozwoleniu na budowę to takie działanie inwestora nosi znamiona samowoli budowlanej.

Nakaz rozbiórki obiektu może być orzeczony dopiero wówczas, gdy okaże się, że nie ma prawnych możliwości jego legalizacji.
Przepis art. 48 Prawa budowlanego dotyczy tylko obiektów lub ich części, będących w budowie albo wybudowanych bez wymaganego pozwolenia na budowę. Jeżeli trakcie postępowania administracyjnego okazało się, że wskutek przeprowadzonych przez inwestorów prac budynek , który rozbudowany został samowolnie, przywrócono do stanu wcześniejszego, sprzed rozbudowy, to  organy nadzoru budowalnego powinny umorzyć postępowanie w sprawie samowoli budowalnej.

Jedyną przesłanką nakazania rozbiórki jest stwierdzenie, że obiekt został wzniesiony bez pozwolenia, bez zgłoszenia bądź pomimo sprzeciwu. Obecnie obowiązujące przepisy Prawa budowalnego nie przewidują żadnej możliwości legalizacji tego rodzaju obiektów, np. przez uwzględnienie zasad współżycia społecznego, w których mieści się trudna sytuacja życiowa podmiotu.

Przy orzekaniu o rozbiórce obiektu budowlanego nie ma znaczenia, czy samowola budowlana została popełniona umyślnie, czy też nieumyślnie.

Nie można nakazać rozbiórki całego obiektu w przypadku ustalenia, że tylko pewna jego część została wybudowana bez wymaganego pozwolenia na budowę.

 

Legalizacja samowoli budowlanej

W przypadku stwierdzenia naruszeń, w zakresie:

 -  zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a przede wszystkim z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

 - kompletności projektu budowlanego i posiadania wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń,

 - wykonania projektu budowlanego przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane

organ nadzoru budowlanego nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, w określonym terminie, a po jego bezskutecznym upływie wydaje decyzję o rozbiórce budynku. Decyzje o rózbiórce budynku wydaje się również w przypadku nieuiszczenia w terminie opłaty legalizacyjnej.

W razie spełnienia wskazanych wyżej wymagań organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję:

•    o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót;

•    o zatwierdzeniu projektu budowlanego, jeżeli budowa została zakończona.