Poniższe punkty zostały stworzone przy założeniu, że wynajmujący dopiero zaczyna swoją przygodę z najmem. Co powinien zrobić?

1.       Pierwszym krokiem jest oszacowanie przychodów z najmu, które będziemy osiągać, a także powiązanych z nimi kosztów. Następnie należy policzyć, która forma rozliczania podatku będzie najkorzystniejsza: czy będzie to rozliczanie według skali podatkowej (czyli tzw. zasady ogólne), rozliczanie ryczałtem czy poprzez zarejestrowaną działalność gospodarczą. Jeśli wybierzemy ryczałt, należy złożyć do US odpowiednie oświadczenie o wyborze ryczałtu.

2.       Jeśli wybraliśmy ryczałt, należy jeszcze zdecydować, czy będzie on rozliczany miesięcznie, czy kwartalnie. Jeśli możemy skorzystać z rozliczeń kwartalnych (istnieje kilka warunków, które należy spełnić), najlepiej to zrobić. W takim wypadku trzeba przekazać do US odpowiednie oświadczenie.

3.       Jeśli wynajmowany lokal jest współwłasnością małżeńską, czeka nas jeszcze jedna decyzja, czy całość podatku będzie rozliczana przez jednego z małżonków. Jeśli tak, należy przekazać do US odpowiednie oświadczenie.

4.       Kolejnym krokiem powinno być określenie wartości początkowej nieruchomości na potrzeby amortyzacji. Przy rozliczaniu na zasadach ogólnych należy stworzyć ewidencję środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Przy ryczałcie czeka nas stworzenie wykazu środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

5.       Niezbędnym krokiem będzie też, oczywiście, podpisanie z najemcą odpowiedniej umowy najmu, a także pobranie odpowiednio wysokiej kaucji. W przypadku umowy najmu okazjonalnego, należy zgłosić ją do US.

6.       Wstępne kroki mamy już za sobą. Przechodzimy do prowadzenia ewidencji przychodów oraz, jeśli rozliczamy się według skali podatkowej (na zasadach ogólnych), także kosztów. Przy rozliczaniu na zasadach ogólnych, po zakończeniu każdego miesiąca (styczeń – grudzień) obliczamy zaliczkę i wpłacamy ją do US do 20. dnia następnego miesiąca. Jeśli rozliczamy się ryczałtem, po zakończeniu każdego miesiąca (albo kwartału), poza ostatnim miesiącem (albo kwartałem), obliczamy kwotę podatku i wpłacamy ją do urzędu skarbowego do 20. dnia następnego miesiąca, a za grudzień (albo ostatni kwartał) rozliczamy się do końca stycznia następnego roku (wraz z rozliczeniem rocznym – patrz punkt 7).

7.       Po zakończeniu roku przechodzimy do rozliczenia rocznego

a.       Przy zasadach ogólnych, dokonujemy rozliczenia rocznego do 30 kwietnia następnego roku.

b.      Przy ryczałcie dokonujemy rozliczenia rocznego do końca stycznia następnego roku.

8.       Po zakończeniu roku, ale przed 20 stycznia następnego roku, na bazie właśnie minionego roku, ponownie powinniśmy policzyć przychody z najmu i powiązane z nimi koszty na kolejny rok i zastanowić się, czy nie można dokonać optymalizacji podatku np. poprzez zmianę formy rozliczania. Jeśli tak, należałoby do 20 stycznia przekazać do US odpowiednie oświadczenie.

Najprawdopodobniej niektóre stwierdzenia z powyższych punktach są niejasne, bo w rzeczywistości nie da się całego tematu rozliczania podatków od najmu opisać w jednym krótkim artykule. Wszystkie szczegóły zostaną po kolei wyjaśnione w kolejnych artykułach niniejszego cyklu.

 

Autor jest wiceprezesem Stowarzyszenia Mieszkanicznik, autorem bloga www.wynajmistrz.pl/blog, a także autorem ebooka „Podatek od najmu i rozliczenia z najemcami – poradnik w 100 proc. praktyczny”.