Jak uzyskać kredyt na budowę domu?

Z raportu Szczęśliwy Dom wynika, że 71% respondentów marzy o własnym domu. Należysz do tego grona, ale aktualnie nie posiadasz wystarczających środków na budowę nieruchomości? Zaciągnięcie kredytu może umożliwić realizację inwestycji, o ile spełnisz wymogi banku. Co musisz zrobić, żeby uzyskać uzyskać kredyt na budowę domu?

Ile kosztuje budowa domu?

W I kwartale 2025 roku do użytku oddano ponad 20 tys. budynków jednorodzinnych [1]. Tyle rodzin zrealizowało swoje marzenie – także i ty możesz dołączyć do tego grona!

Ile kosztuje budowa domu? Według analizy przeprowadzonej przez portal wielkiebudowanie.pl cena za 1 mkw. nieruchomości gotowej do zamieszkania wynosiła pod koniec 2024 roku 6424 zł [2]. To oznacza wydatek ponad 640 tys. zł na samą budowę domu, a przecież trzeba doliczyć jeszcze koszt zakupu działki i wyposażenia. Chcesz wiedzieć, czy otrzymasz taki kredyt? To zależy od wielu czynników.

Jak podaje Biuro Informacji Kredytowej, średnia wysokość zobowiązania, o które wnioskowali Polacy w czerwcu 2025 roku, wynosiła 477,01 tys. zł [3]. Z raportu AMRON-SARFiN z I kwartału 2025 roku dowiadujemy się natomiast, że największy odsetek kredytobiorców zaciągał od 500 tys. zł do 1 mln zł [4]. Jeśli chcesz wcześniej wiedzieć, czy możesz uzyskać taką kwotę na budowę, pomoże ci w tym ekspert finansowy. Sprawdzi on twoją zdolność kredytową i podpowie, gdzie masz szansę na oczekiwaną sumę.

Kredyt na budowę domu krok po kroku – jak uzyskać środki na realizację inwestycji?

Jeśli chcesz zbudować dom marzeń, przed tobą wieloetapowy proces. Przez jakie etapy musisz przejść, zanim wybudujesz swoją nieruchomość?

Zakup działki pod budowę domu jednorodzinnego

To podstawa, żeby w ogóle ruszyć. Idealnie, jeśli już ją posiadasz. Za działkę o powierzchni ok. 1000 mkw. zapłacisz od kilkudziesięciu tysięcy (w małych miejscowościach) do nawet miliona złotych w dużych miastach. Gdy już ją masz, to ważny krok do sukcesu, gdyż posiadasz zabezpieczenie kredytu. Działka musi spełniać warunki banku. Zanim instytucja przyzna ci kredyt, musisz dostarczyć warunki zabudowy albo wypis z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Pamiętaj, że z MPZP wynikają ograniczenia co do liczby pięter, rodzaju zadaszenia i jego koloru, a także wielu innych aspektów związanych z budową.

Wybierz projekt domu i uzyskaj pozwolenie na budowę

Jeśli chcesz zaoszczędzić na tym etapie, skorzystaj z gotowych projektów. W budżecie na poziomie kilku tysięcy złotych masz ogromny wybór, ale znajdziesz i takie propozycje, które kosztują nawet 20 tys. zł. Zależy ci na oszczędnościach? Zwróć uwagę na projekty tanie w budowie – o prostej bryle, z dachem dwuspadowym lub płaskim, bez lukarn, wykuszy czy balkonu. Potrzebne ci również pozwolenie na budowę. Aby je zdobyć, musisz mieć warunki przyłączenia mediów i dojazd do drogi publicznej. Okres oczekiwania na wydanie pozwolenia na budowę wynosi nie więcej niż 65 dni. Bank wymaga okazania projektu i tego pozwolenia.

Przygotowanie kosztorysu realizacji budowy

Kosztorys inwestorski jest ważnym elementem wniosku i powinien zawierać dokładną kalkulację wydatków towarzyszących poszczególnym etapom prac. Możesz go wykonać na własną rękę, ale trudno, aby wtedy zawierał wiarygodne wyliczenia. Najlepiej, jeśli realizacją zajmie się architekt, inżynier budownictwa lub inna osoba, która specjalizuje się w kosztorysowaniu robót budowlanych. Musisz go przygotować nawet wtedy, jeśli planujesz budowę domu systemem gospodarczym, czyli na własną rękę, a nie kompleksowo realizowaną przez firmę. 

Zebranie dokumentów wymaganych przez bank

Zanim złożysz wniosek o kredyt hipoteczny na budowę domu, upewnij się, jakie musisz przygotować załączniki. W zależności od banku mogą występować pod tym względem pewne różnice. Poniżej przedstawiamy uniwersalny zestaw dokumentów:

• potwierdzenie własności działki, np. akt notarialny, umowa darowizny;
• wypis z rejestru gruntów – uzyskasz go w Starostwie Powiatowym lub Urzędzie Miasta na prawach powiatu;
• pozwolenie na budowę;
• projekt zagospodarowania działki – przygotowuje go architekt;
• projekt budowlany;
• kosztorys inwestorski;
• wycena nieruchomości zlecona przez bank;
• kopia mapy ewidencyjnej – do uzyskania w starostwie powiatowym, w wydziale geodezji i kartografii.

Do tego musisz przygotować dokumenty niezbędne do analizy twojej zdolności kredytowej. Głównie od jej wyniku zależy, czy wniosek o kredyt na budowę domu ma szansę na akceptację, tzn. czy stać cię na takie zobowiązanie. Bank będzie wymagać:

• dokumentu tożsamości;
• zaświadczenia o wysokości dochodów i ich źródle, a także okresie obowiązywania umowy, na podstawie której zarabiasz;
• zeznania PIT za poprzedni rok;
• wyciągu z konta bankowego za okres 3-6 miesięcy.

Jeśli prowadzisz działalność gospodarczą, potrzebne będą książka przychodów i rozchodów lub zestawienie przychodów / kosztów, a także potwierdzenie o niezaleganiu z płatnościami do ZUS i US, a także historia operacji z konta firmowego.

Wybór oferty kredytu na budowę domu

Z pewnością chcesz spłacać kredyt jak najmniejszym kosztem. Dlatego porównaj co najmniej kilka ofert. Zwróć uwagę na następujące czynniki:

• ile wynosi maksymalna kwota kredytu, a ile minimalna;
• jaki musisz mieć wkład własny;
• ile wynosi oprocentowanie kredytu i jaki jest jego rodzaj (stałe czy zmienne);
• RRSO – czyli rzeczywista roczna stopa oprocentowania, która wyraża, ile w procentach wynosi koszt zobowiązania rocznie w stosunku do kwoty kredytu;
• ile wynosi liczba transz – tzn. w ilu etapach mogą być wypłacane środki (im jest ich mniej, tym mniej formalności i kosztów dodatkowych);
• czy możliwa jest karencja w spłacie, tzn. jej odroczenie.

Analiza zdolności kredytowej przez bank

Mając dokumenty, instytucja sprawdzi, czy stać cię na spłacanie raty kredytu budowlanego w danej wysokości. Wyliczy, jaką kwotę może ci przyznać. Sprawdzi historię w Biurze Informacji Kredytowej i bazach dłużników. Negatywne wpisy zmniejszają szansę na udzielenie kredytu na dom. Znaczenie ma wysokość wkładu własnego – minimum to 10-20% wartości inwestycji, ale im wkład jest wyższy, tym lepiej.

Zawarcie umowy kredytowej i wypłata transz

Wszystkie etapy już za tobą, a decyzja banku jest pozytywna? Gratulacje! Odpowiedź banku powinna do ciebie trafić maksymalnie w 21 dni, ale w praktyce trwa to zwykle nieco dłużej, gdyż termin ten liczy się od daty dostarczenia kompletnego wniosku. Zatem, jeśli brakuje jednego dokumentu, to termin liczy się od dnia jego uzupełnienia. Wypłata będzie podzielona na transze, np. 5 po 150 tys. zł. Środki zostaną wypłacone po realizacji kolejnych etapów budowy. Po tym etapie przed tobą realizacja inwestycji i spłata kredytu – od razu lub po okresie karencji. Aby zabezpieczyć inwestycję, wykup ubezpieczenie domu w budowie. Bardzo prawdopodobne, że bank i tak będzie od ciebie tego wymagać. 

Jak uzyskać kredyt na budowę domu: FAQ

Ile można dostać kredytu na budowę domu?

Maksymalna kwota zależy od twojej zdolności kredytowej i może wynosić do 90% wartości inwestycji. Pozostała suma to wkład własny. 

Czy można wziąć kredyt na budowę domu?

Tak, możesz uzyskać kredyt hipoteczny na budowę domu. Środki są wypłacane w transzach – nie od razu, jak w przypadku zobowiązania na zakup mieszkania czy działki. 

Ile trzeba mieć pieniędzy, żeby zacząć budowę domu?

Jeśli skorzystasz z kredytu, to teoretycznie nie musisz posiadać własnych środków. Wkładem własnym może być twoja działka albo pieniądze przeznaczone na wcześniej wykonane prace, np. fundamenty. Natomiast koszt realizacji jednego mkw. gotowego domu wynosi obecnie powyżej 6 tys. zł. 

Czy biorąc kredyt na budowę domu, trzeba mieć wkład własny?

Możesz skorzystać z programu Rodzinny kredyt mieszkaniowy, w którym dzięki gwarancji Banku Gospodarstwa Krajowego otrzymasz zobowiązanie bez wkładu własnego. 

Źródła:

1. https://stat.gov.pl/download/gfx/portalinformacyjny/pl/defaultaktualnosci/5478/13/26/1/budownictwo_w_1_kwartale_2025_r..pdf
2. https://www.wielkiebudowanie.pl/go.live.php/PL-H320/cena-budowy-domu.html
3. https://media.bik.pl/informacje-prasowe/854487/bik-o-47-proc-wzrosla-wartosc-zapytan-o-kredyty-mieszkaniowe-w-czerwcu-2025-r
4. https://amron.pl/strona.php?tytul=raporty-amron-sarfin