Rynek deweloperski w lutym: spadek cen w Poznaniu

166 4 minuty czytania

Ponad 3,5 tys. mieszkań sprzedanych w lutym przez deweloperów – wstępny odczyt danych z monitoringu rynku Otodom Analytics zapowiada sprzedaż najlepszą od wiosny ubiegłego roku. Wynik jest na tyle wysoki, że nie zmieni się to nawet po skorygowaniu. W cennikach tymczasem pierwsze od wielu lat spadki stawek w ujęciu rocznym – pierwszym miastem z ujemną dynamiką jest Poznań. Co jeszcze przyniósł rynek deweloperski?

Po dwóch miesiącach słabszej sprzedaży mieszkań deweloperskich (grudzień i styczeń poniżej 3 tys.) luty pozytywnie zaskoczył. Działający na 7 najważniejszych rynkach deweloperzy sprzedali w granicach miast 3551 mieszkań, a gdy rozszerzymy perspektywę o aglomeracje i domy, wartość ta rośnie do 5,2 jednostek.

Dane Otodom Analytics są korygowane wstecz w związku z powrotami ze sprzedaży, ale nawet po korekcie wynik lutego nie powinien spaść poniżej 3,3 tys. mieszkań w granicach miast, co będzie wynikiem o 20-25% lepszym niż w styczniu.

Wynik po stronie podaży był podobny. W lutym 2025 r. działający na 7 rynkach deweloperzy wprowadzili do sprzedaży w granicach miast blisko 3,2 tys. mieszkań, o 18% mniej niż w styczniu. Połączenie jednego i drugiego, okraszone ruchami w rezerwacjach, sprawiło, że liczba mieszkań w ofercie urosła do rekordowego 57,3 tys. sztuk. W ujęciu z aglomeracjami i domami, deweloperzy oferują na 7 rynkach 83,4 tys. nieruchomości mieszkalnych.

O czym przeczytasz w tym artykule?

Rynek deweloperski: Kraków liderem wprowadzeń

Lutowa sprzedaż najlepiej wygląda w Warszawie (1232) i Krakowie (594). W obu miastach wstępny wynik o około 45% przewyższa sprzedaż ze stycznia. Jedynym miastem, w którym odnotowaliśmy spadek sprzedaży z miesiąca na miesiąc są Katowice. Tu wstępny odczyt danych zaraportował 148 sprzedanych mieszkań. Przy średniej z ostatnich 12 miesięcy wynoszącej 155, jest to wynik co najwyżej przeciętny. W stosunku do 12-miesięcznej średniej najlepiej wyglądają Warszawa (+39%) i Kraków (+26%). Oprócz Katowic powodów do zadowolenia nie mają deweloperzy w Poznaniu. Lutowe 325 mieszkań to mniej niż 12-miesięczna średnia.

Najwięcej nowych mieszkań trafiło w lutym na rynek krakowski – 765. Tym razem Warszawa znalazła się na drugim miejscu – 617 wprowadzonych na rynek mieszkań, to zaledwie połowa średniej z ostatnich 12 miesięcy. Słabo wyglądały też wprowadzenia we Wrocławiu, gdzie do oferty trafiło zaledwie 256 mieszkań – mniej było tylko w Katowicach (175).

Kolejny miesiąc ze znaczną liczbą wprowadzeń spowodował dalszy wzrost oferty deweloperskiej w Krakowie. Na koniec lutego w granicach miasta dostępnych było 9,4 tys. mieszkań, o 113% więcej niż rok wcześniej. W żadnym innym mieście oferta nie urosła tak mocno. Jednak trzeba zaznaczyć, że to kwestia niskiej bazy – kilka kwartałów temu sytuacja na krakowskim rynku była naprawdę nieciekawa. Trzecia największa oferta jest w Łodzi (8,9 tys.), którą małymi krokami goni Wrocław (7,9 tys.).

Oferty w Katowicach wystarczy na 2,5 roku

Istotnym wskaźnikiem pokazującym sytuację na danym rynku jest czas wyprzedaży oferty. Wyrażona w kwartałach wartość obrazuje, jak szybko wyzerowałaby się oferta gdyby sprzedaż utrzymała się na poziomie z ostatnich 3 miesięcy, a do oferty nie trafiałyby nowe projekty. To oczywiście wskaźnik czysto teoretyczny, bo sytuacja taka nie jest możliwa, ale pokazuje on relację popytu i podaży w danym mieście. Za książkową uznaje się tu wartość 4-6 kwartałów.

Na koniec lutego na większości rynków sytuacja nie dawała powodów do niepokoju. Trójmiasto i Warszawa mają czas wyprzedaży 4-5 kwartałów, a Kraków, Poznań i Wrocław – 6-7. Na niepokojąco wyższym poziomie wskaźnik ten utrzymuje się w Łodzi (9,7 kw.) i Katowicach (10,2 kw.). W stolicy Górnego Śląska mieszkań deweloperskich wystarczyłoby na ponad 2,5 roku sprzedaży.

Rynek deweloperski: spadek cen w Poznaniu

W cennikach deweloperów utrzymuje się flauta. Lekkie korekty przeplatają się z niewielkimi zmianami, w efekcie mamy stabilizację. W lutym zakres miesięcznych zmian był podobny jak w poprzednich miesiącach. Największy spadek, o 0,7%, odnotowaliśmy z Łodzi, a największy wzrost, o 0,2%, w Warszawie.

Okres stabilizacji cen spowodował oczywiście spadek dynamiki cen w ujęciu rocznym. Na koniec lutego najwyższy wzrost cen r/r był w Krakowie, o 8%. A po drugiej stronie znalazły się Trójmiasto (wzrost o 0,5%), a przede wszystkim Poznań, gdzie w ujęciu rocznym średnie ceny ofertowe mieszkań deweloperskich są dziś o 0,8% niższe niż rok temu. W Katowicach, Łodzi, Warszawie i Wrocławiu roczna zmiana mieści się w przedziale 5-6% wzrostu.

Najwyższe ceny utrzymują się w Warszawie (17,3 tys. zł za mkw.) i Krakowie (16,4 tys. zł za mkw.). Na przeciwnym biegunie są Katowice (12,3 tys. zł za mkw.) i Łódź (11,1 tys. zł za mkw.).

Niższe ceny wprowadzonych mieszkań

Ciekawie jest, gdy zajrzymy w ceny mieszkań innych niż te, które pozostają w ofercie. Okazuje się bowiem, że na większości rynków w lutym sprzedawały się mieszkania o kilkanaście procent droższe niż rok wcześniej. Skąd taka różnica pomiędzy cenami mieszkań sprzedanych i w ofercie? To efekt zmiany struktury kupujących. Rok temu spora część sprzedanych mieszkań była finansowana kredytami z dopłatą w ramach programu Bezpieczny Kredyt 2%, a dziś na rynku dominują kupujący, którzy nie mają problemów ze zdolnością kredytową lub po prostu mają gotówkę.

Jeszcze ciekawiej jest z mieszkaniami, które w lutym do oferty trafiły. Pierwszy raz od maja 2023 r. w cenach zagregowanych dla 7 rynków – mieszkania wprowadzone do sprzedaży miały ceny niższe zarówno miesiąc do miesiąca jak i rok do roku. To oznacza, że mamy przesłanki, by powiedzieć że nie tylko nabywcy oczekują spadków cen ale również, że firmy deweloperskie starają się tym oczekiwaniom sprostać, wprowadzając na rynek deweloperski tańsze projekty.