Udane wakacje deweloperów: wprowadzenia, sprzedaż i oferta deweloperów
Jak wyglądały wakacje deweloperów? Po zaskakująco dobrym sprzedażowo lipcu, w sierpniu sprzedaż mieszkań deweloperskich była niższa, ale i tak wyraźnie wyższa od prognoz. Wstępne dane wskazują na 3,5 tys. mieszkań sprzedanych.
W sierpniu zarówno liczba mieszkań sprzedanych, jak i wprowadzonych do sprzedaży okazały się niższe niż w lipcu (3,8 tys.). Jednak przewaga bieżącego popytu (sprzedaż) nad bieżącą podażą (wprowadzenia) były wyraźna i przekroczyła 700 lokali.
Po raz drugi w tym roku dane z monitoringu rynku mieszkaniowego w największych polskich miastach pozytywnie zweryfikowały tezę o istotnym choć nietrwałym wpływie obniżek stóp procentowych na skłonność potencjalnych nabywców do sfinalizowania zakupu mieszkania.
Na majową obniżkę stóp na początku miesiąca, popyt na mieszkania deweloperskie zareagował incydentalnym wzrostem sprzedaży w maju. Jednak już czerwcu rynek wyraźnie się ostudził zarówno po stronie popytowej jak i podażowej. W analogiczny sposób rynek mieszkaniowy w największych polskich miastach zareagował na lipcową obniżkę stóp procentowych. Tj. wzrostem liczby nowych inwestycji i sprzedanych mieszkań. Sierpień przyniósł delikatne spowolnienie po stronie popytowej i mocniejsze wyhamowanie po stronie podażowej.
Sprzedaż w sierpniu była o 13% niższa od sprzedaży lipcowej przed korektą, a liczba mieszkań wprowadzonych do oferty o 35%.
Przy czym tak dużej miesięcznej przewagi liczby mieszkań sprzedanych nad wprowadzonymi nie widzieliśmy od września 2023 roku (oddziaływanie BK2%). Choć w 2025 roku obserwowaliśmy już raz taką relację bieżącego popytu i podaży w czerwcu. Wówczas różnica ta wyniosła niemal 500 lokali.
O czym przeczytasz w tym artykule?
Wakacje deweloperów: w poszukiwaniu równowagi
Sierpniowe wyniki monitoringu rynku deweloperskiego wpisują się w obserwowane od kilku miesięcy przez analityków Otodomu zjawisko poszukiwania przez rynek mieszkaniowy nowej równowagi. Czego wyrazem jest stabilizacja cen średnich, a od trzech miesięcy także stabilizacja liczby oferowanych mieszkań. W maju liczba oferowanych na 7 największych rynkach mieszkań zbliżyła się do poziomu 62 tys. lokali. I od tego momentu tylko delikatnie odchyla się od tego poziomu.
Na trwający od początku 2025 roku proces wypracowania nowego stanu równowagi rynkowej składają się prezentowane przez Otodom wyniki monitoringu wskazujące, że od kilku miesięcy zarówno liczba mieszkań sprzedanych, jak i wprowadzanych na rynek mieszkaniowy podlega nieustannym wahaniom. Co ważne, potencjalni nabywcy mieszkań są bez wątpienia beneficjentami tej zmienności. Podczas gdy dla firm deweloperskich sytuacja ta jest źródłem rosnącej niepewności i poważnym sprawdzianem jakości zarządzania.
Spadek sprzedaży m/m
Zgodnie z oczekiwaniami, na 7 największych rynkach w Polsce wolumen sprzedaż mieszkań deweloperskich w sierpniu był niższy niż w lipcu. Odnotowana w monitoringu Otodom Analytics sprzedaż (wstępne wyniki) sięgnęła niemal 3,5 tys. lokali. To o 13% mniej od wstępnego wyniku z poprzedniego miesiąca. Warto zaznaczyć, że porównanie do skorygowanego wyniku lipcowego również wskazuje na spadek wolumenu sprzedaży m/m. Przy czym siła tej zmiany jest niższa i sięga 7,5%. W porównaniu do wyników z sierpnia 2024 roku obecny wynik sprzedaży jest wyższy o 45% i może być źródłem optymizmu w prognozach firm deweloperskich na kolejne miesiące 2025 roku. Realizacja tego optymistycznego scenariusza będzie wspierana przez wrześniową obniżkę stóp procentowych.
Pewnym zaskoczeniem – szczególnie w kontekście lipcowych danych GUS o liczbie rozpoczynanych w całej Polsce przez firmy deweloperskie budów – jest liczba mieszkań, których sprzedaż deweloperzy rozpoczęli w sierpniu. Na 7 największych rynkach wprowadzonych zostało niespełna 2,8 tys mieszkań. Jeśli weźmiemy pod uwagę zapas pozwoleń, którymi dysponują firmy deweloperskie (dane GUS z lat 2022–2025) to można śmiało stwierdzić, że po stronie podażowej obserwujemy próbę dostosowania bieżącej podaży nie tyle do zgłaszanego na bieżąco popytu, ale do liczby wszystkich oferowanych mieszkań.
Stabilizacja oferty
Efektem bieżącej relacji popytu i podaży jest liczba mieszkań oferowanych na koniec miesiąca przez firmy deweloperskie. W pierwszych dnia sierpnia wydawało się, że koniec miesiąca przyniesie kolejny rekord liczby mieszkań oferowanych na 7 największych rynkach mieszkaniowych w Polsce. Tak się jednak nie stało. Liczba mieszkań w ofercie jest obecnie niższa niż miesiąc temu i wynosi 62,5 tys. mieszkań. Zmiana w porównaniu do poziomu z lipca jest niewielka (-0,5%). Natomiast porównanie do wyników sprzed roku wskazuje, że liczba mieszkań oferowanych utrzymuje się na relatywnie wysokim poziomie. Na koniec sierpnia klienci firm deweloperskich mogli wybierać z puli mieszkań o 22% większej niż rok temu.
Warto jednak wspomnieć że oprócz tzw. oferty w monitoringu Otodom Analytics uwzględniana jest jeszcze jedna kategoria określająca status mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie. To mieszkania zarezerwowane.
Pula mieszkań zarezerwowanych na koniec sierpnia sięga 6,9 tys. lokali na 7 głównych rynkach, o 4% więcej niż miesiąc wcześniej. W efekcie suma mieszkań pozostających obecnie w ofercie oraz tych w rezerwacji jest niemal identyczna z odnotowaną na koniec lipca.
Wakacje deweloperów: czas wyprzedaży bez zmian
O utrzymywaniu się dużego wyboru przy delikatnie poprawiającym się tempie sprzedaży świadczą wskaźniki analizy czasu wyprzedaży oferty. Które w sierpniu na większości rynków ustabilizowały się bądź delikatnie spadły.
Wyjątkiem od tej reguły jest rynek poznański, na którym w sierpniu odnotowaliśmy zarówno dobrą sprzedaż i niewielki spadek oferty, a mimo to czas wyprzedaży wzrósł. Jest to jednak wyłącznie efekt statystyczny wynikający z metodologii liczenia wskaźnika wyprzedaży, która oparta jest na kroczącej agregacji liczby mieszkań sprzedanych z trzech miesięcy (w sierpniu liczba mieszkań sprzedanych w Poznaniu była niższa niż w maju). Minimalny wzrost czasu wyprzedaży oferty obserwujemy na rynku łódzkim. Choć tu – inaczej niż na rynku poznańskim – powodem jest powrót do oferty mieszkań zarezerwowanych w poprzednich miesiącach. W efekcie mimo wyraźnej przewagi sprzedaży nad wprowadzeniem poziom oferta nie zmniejszył się.
Sprzedaż najbardziej urosła w Krakowie
Od początku roku na 7 rynkach deweloperskich sprzedano 24,7 tys. mieszkań, o 1% więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Z 7 analizowanych rynków Na trzech sprzedaż rok do roku wzrosła, a na czterech – spadła. Na tle pozostałych miast zdecydowanie wyróżnia się Kraków. Tutaj w okresie styczeń-sierpień tego roku sprzedano 3,8 tys. mieszkań deweloperskich, o 11% więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Skromniejszy wzrost odnotowaliśmy w Warszawie (+3%) i Trójmieście (+0,2%).
Te trzy miasta ze wzrostami to trzy największe rynki od początku tego roku, odpowiadają za 62% sprzedaży 7R. W czterech pozostałych miastach sprzedaż w ośmiu pierwszych miesiącach roku spadła, ale nie były to spadki znaczące. We Wrocławiu i Poznaniu wyniosły ok. 2%, a w Katowicach i Łodzi – 6%.
Co przyniesie III kwartał?
Dane z rynku deweloperskiego z 2 ostatnich miesięcy mogą być źródłem optymizmu firm deweloperskich w prognozach dotyczących II połowy 2025 r. Jednak po podażowej stronie rynku bardziej wyczuwalny jest niepokój i niepewność niż optymizm o czym świadczą liczby mieszkań wprowadzonych. W II kw. 2025 r. firmy deweloperskie wprowadziły do sprzedaży 10,7 tys. mieszkań i był to najgorszy kwartalny wynik nowej podaży od 2 lat. Pierwsze dwa miesiące III kwartału przyniosły zaledwie 7 tys. nowych mieszkań. A perspektywa wejścia w życie we wrześniu niejasnych przepisów o publikowaniu cen powoduje, że oczekiwanie większej aktywności firm deweloperskich ma małą szansę na realizację. Zatem najbardziej prawdopodobnym scenariuszem dla wolumenu nowej podaży w III kwartale jest prognoza 10-10,5 tys. mieszkań wprowadzonych do sprzedaży. Oznacza to powtórkę z drugiego kwartału czyli kwartał z niską liczbą mieszkań wprowadzonych do sprzedaży (nowych inwestycji).
Wyniki z sierpnia pozwalają na pierwsze przymiarki do wstępnych przewidywań dotyczących sprzedaży w III kwartał 2025 roku. Bez wątpienia wolumen sprzedaży w sierpniu i lipcu pozytywnie zaskoczył analityków. W analogicznych miesiącach 2024 roku liczba mieszkań sprzedanych na 7 największych rynkach w Polsce wyniosła 4,9 tys lokali. W 2025 roku dzięki zaskakująco dobrej sprzedaży w lipcu i niezłej w sierpniu sprzedaż przekroczyła 7,2 tys. mieszkań, co oznacza wzrost rok do roku o 46%.
Wakacje deweloperów: ceny na rynku deweloperskim
Jeden z powodów tego umiarkowanego optymizmu po popytowej stronie rynku prezentuje wykres średnich cen mieszkań oferowanych na poszczególnych rynkach. Wskazuje on jednoznacznie, że dalsza stabilizacja cen jest warunkiem koniecznym, ale być może nie wystarczającym dla dalszej poprawy sprzedaży. Dwa dość dobre sprzedażowo miesiące (lipiec i sierpień) są efektem wystąpienia kilku pozytywnych czynników w otoczeniu rynku mieszkaniowego: obniżki stóp procentowych i wyraźna poprawa zdolności kredytowej i stabilizacji cen średnich połączonej z rosnącą skłonnością firm deweloperskich do udzielania rabatów i upustów.
Średnie ceny oferowanych na rynku trójmiejskim mieszkań od kilku miesięcy są w wyraźnym trendzie wzrostowym. Na tle cen mieszkań oferowanych na pozostałych dużych rynkach trójmiejska dynamika mocno się wyróżnia.
Dlaczego ceny w Trójmieście tak rosną?
W ostatnich 5 miesiącach średnia cena mieszkań deweloperskich w ofercie na rynku trójmiejskim wzrosła o 11% z 15,1 tys. zł/mkw. na początku kwietnia do 16,8 tys. zł/mkw. na koniec sierpnia. Najmocniej średnie stawki ofertowe rosły w Gdańsku – o 16% (z 15,1 do 17,5 tys. zł/mkw. w 5 miesięcy). Źródłem tak dynamicznych – na tle innych rynków – zmian, są po pierwsze wysokie ceny mieszkań wprowadzanych do sprzedaży w analizowanym okresie. Po drugie zaś wyraźnie niższe ceny mieszkań kupowanych w tym samym czasie.
Od kwietnia do września 2025 roku deweloperzy trójmiejscy wprowadzili do sprzedaży 3,1 tys. mieszkań w średniej cenie 17,7 tys zł/mkw. W tym okresie sprzedanych zostało 2,3 tys. mieszkań w przeciętnej cenie 15,5 tys. zł/mkw. Tym samym oferta mieszkań deweloperskich wzrosła o 16% głównie na skutek zastąpienia mieszkań przeciętnie tańszych od notowanej na rynku trójmiejskim średniej, lokalami wyraźnie droższymi od przeciętnie oferowanych. W poszczególnych miesiącach różnice między przeciętną cena mieszkań oferowanych i wprowadzanych do sprzedaży siegały nawet 3 tys. zł/mkw.
Tę sytuację dobrze ilustruje powyższy wykres, na którym średnie ceny mieszkań wprowadzanych do sprzedaży (szara linia i punkty) od kwietnia 2025 r. kształtują się wyraźnie powyżej średniej ceny mieszkań w ofercie (pomarańczowa linia i punkty). Jednocześnie średnie ceny mieszkań kupowanych (zielona linia i punkty) od początku 2025 roku są kształtują się wyraźnie poniżej pozostałych indeksów.
W większości z 7 głównych miast roczna zmiana ceny nie przekracza kilku procent w górę (Warszawa, Kraków, Katowice, Łódź) lub w dół (Wrocław). Inaczej, poza w/w Trójmiastem, jest w Poznaniu – tam w ostatnich 12 miesiącach średnia cena ofertowa mieszkania deweloperskiego urosła o 6,2%.
Przeczytaj także:
