Działka jako wkład własny do kredytu hipotecznego w 2025 roku

667 6 minuty czytania

Chcesz zaciągnąć kredyt hipoteczny? Zatem musisz mieć wkład własny, wynoszący od 10 do 20% wartości kupowanej lub budowanej nieruchomości. Biorąc pod uwagę szybko rosnące ceny domów i mieszkań, to spora kwota. Czy to oznacza, że możesz zapomnieć o kredycie, jeżeli nie dysponujesz gotówką na wkład? Okazuje się, że nie! Banki akceptują także inny formy wkładu, np. działkę budowlaną. W jakich przypadkach jest to możliwe? Dowiedz się czy Działka jako wkład własny do kredytu hipotecznego to opcja dla ciebie!

O czym przeczytasz w tym artykule?

Czy działka budowlana może być wkładem własnym do kredytu hipotecznego?

Jeśli posiadasz działkę, na której chcesz postawić dom, to jej wartość jest twoim wkładem własnym. Bank może ją zaakceptować, co wynika z Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego. Obowiązuje przy tym warunek, że to właśnie na niej znajdzie się przedmiot kredytowania, czyli twój dom.

Realizacja marzenia o własnej nieruchomości może być zatem łatwiejsza. Budowa to coraz większe wyzwanie finansowe, a Polacy zaciągają z roku na rok większe kredyty mieszkaniowe. Z danych Biura Informacji Kredytowej wynika, że średnia wartość zobowiązania, o które wnioskowali kredytobiorcy w lutym 2025 roku, wyniosła 449,1 tys. zł. To oznacza konieczność wykazania wkładu własnego w kwocie ok. 100 tys. zł. Mogą nim być pieniądze, działka, ale to nie wszystko.

Banki akceptują również:

środki zgromadzone na kontach IKE/IKZE,
książeczkę mieszkaniową – PKO BP oszacowało, że w polskich domach może ich być nawet milion,
zadatek i inne poniesione wcześniej wydatki, np. opłacenie uzbrojenia działki, zakup materiałów budowlanych,
środki zgromadzone w Pracowniczym Planie Kapitałowym, czyli PPK na wkład własny,
inna nieruchomość nieobciążona hipoteką ani służebnością.

Banki indywidualnie decydują, jaką postać może mieć wkład własny. A co, jeśli w ogóle nie jesteś w stanie go wykazać? Nie znajdujesz się na straconej pozycji. Rozwiązaniem jest Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, który – dzięki poręczeniu Banku Gospodarstwa Krajowego – możesz uzyskać nawet na 100% wartości nieruchomości. Jednak w dalszym ciągu musisz mieć zdolność kredytową. Poza tym pamiętaj, że kredyt na 100% będzie po prostu droższy od zobowiązania z wkładem własnym.

Wiesz już, że w twoim przypadku będzie nim działka? Sprawdź, jak wtedy zaciąga się kredyt hipoteczny krok po kroku.

Jakie warunki musi spełniać działka, aby mogła być wkładem własnym przy kredycie hipotecznym?

Banki preferują grunty o przeznaczeniu budowlanym, ale możliwe, że zaakceptują również działkę siedliskową lub rolną. W takim przypadku mogą jednak postawić dodatkowe wymagania. Działka rolna może zostać zaakceptowana jako wkład, jeśli ma dużą wartość i łatwo będzie ją przekształcić na budowlaną.

Uwaga: w przypadku dużych działek bank może zaakceptować mieszane przeznaczenie, np. połączenie działki rolnej i budowlanej.

Aby kredytodawca zgodził się na działkę budowlaną jako wkład własny, musisz mieć Wypis i wyrys lub wypis i mapę ewidencyjną z rejestru gruntów, a także miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub decyzję o warunkach zabudowy.

Oto inne warunki, które musi spełnić taki grunt:

Nie może być już obciążony hipoteką – żaden bank nie zgodzi się, aby wpis jego hipoteki znajdował się na drugiej pozycji w księdze wieczystej. W razie problemów ze spłatą najpierw po zajęciu nieruchomości spłacane byłoby zobowiązanie wobec wierzyciela znajdującego się na pierwszej pozycji.
Odpowiednia powierzchnia – bank może nie dopuścić wkładu własnego w postaci działki, jeśli to grunt o bardzo dużej powierzchni. Takie ograniczenie wynika z jej wartości, która może powodować trudności ze znalezieniem na nią kupca. Przeważnie nie ma problemu, jeśli grunt ma do 3 tys. mkw. Powyżej może pojawić się kłopot ze znalezieniem kredytodawcy, który zaakceptuje tę działkę jako wkład własny.
Odpowiednia wartość działki – musi być na tyle wysoka, aby pokrywała wymagany przez bank wkład własny i mogła stanowić zabezpieczenie kredytu. Wyceny musi dokonać rzeczoznawca majątkowy. Jeśli okaże się, że nie pokrywa wymaganego wkładu własnego, to jeszcze nic straconego. Musisz wtedy zapewnić brakującą kwotę w innej formie, a prawdopodobnie będzie nią gotówka. Wycena przez rzeczoznawcę kosztuje zazwyczaj od kilkuset do tysiąca złotych i zajmuje do tygodnia. Możesz skorzystać z operatu przygotowanego na zlecenie banku, ale lepiej zleć go samodzielnie.

Dzięki temu uzyskasz dokument, który wykorzystasz do wniosków składanych w różnych bankach.
Prawo własności – oczywiście działka musi należeć do ciebie. Jeśli ma współwłaścicieli, to niezbędna jest ich zgoda.

Wkład własny a działka – jak bank wylicza wartość wymaganego wkładu własnego?

Załóżmy, że posiadasz działkę, której wartość wynosi 300 tys. zł, a chcesz uzyskać 700 tys. zł kredytu na budowę domu. W takim przypadku bank przyjmuje, że wartość nieruchomości po jej wybudowaniu wyniesie 1 mln zł lub więcej. Zatem, jeśli minimalny wkład własny w danej instytucji wynosi 20%, to potrzebujesz 200 tys. zł. W opisanym przypadku wartość działki jest wyższa, więc nie musisz wygospodarować dodatkowych środków, aby uzyskać kredyt. Jeśli masz już wykonane pewne prace, np. fundamenty, to również będzie zaliczone do wkładu własnego.

Działka z hipoteką jako wkład własny na kredyt na budowę domu – czy to możliwe?

Zakup gruntu pod budowę również możesz sfinansować kredytem hipotecznym. Tylko czy wtedy może ona być wkładem własnym? Sprawa się trochę komplikuje. Skoro w księdze wieczystej działki znajduje się już hipoteka, to nadal może ona być twoim wkładem własnym? Nic nie stoi na przeszkodzie, o ile zobowiązanie jest już spłacone. Jednak po zapłaceniu wszystkich rat pamiętaj o wykreśleniu hipoteki na rzecz banku z KW nieruchomości. Wtedy wartość działki zostanie uwzględniona jako wkład własny.

A co, jeśli jesteś na etapie spłaty zobowiązania? Do wkładu własnego może być uwzględniona różnica między saldem kredytu a wartością działki. Załóżmy, że ta wartość wynosi 300 tys. zł, a saldo kredytu – 140 tys. zł. Wtedy wkład własny to 160 tys. zł. Jednak to nie tak, że bank zgodzi się na zajmowanie drugiej pozycji w księdze wieczystej. Opcje są dwie. W praktyce twój kredyt na działkę musi być spłacony nowym zobowiązaniem albo skorzystasz z drugiego zobowiązania w tej samej instytucji, ale na budowę domu. Wtedy jest to możliwe.

Działka jako wkład własny – wymagane dokumenty

Aby grunt odegrał swoją rolę, musisz przygotować niezbędną dokumentację. W zależności od kredytodawcy te oczekiwania mogą się nieco różnić, ale przeważnie są bardzo podobne. Na pewno musisz dostarczyć następujące dokumenty:

Operat szacunkowy, czyli już wspomniany dokument, który przygotowuje rzeczoznawca majątkowy, aby potwierdzić, że działka ma odpowiednią wartość.
Wypis z księgi wieczystej – zawiera informacje, dotyczące statusu prawnego gruntu, lokalizację, numer działki, powierzchnię, a także opis stanu prawnego. Dla banku szczególnie istotne są informacje o obciążeniach, czyli wspomnianej hipotece, ale także służebności lub innych ograniczeniach, które wpływają na prawo własnością.
Akt notarialny – to dokument sporządzony przez notariusza, który potwierdza, że działka należy do ciebie.
Wypis i wyrys lub wypis i mapa ewidencyjna z rejestru gruntów, a także miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) – potwierdzenie, że działka spełnia wymagania banku i może na niej być zrealizowana planowana inwestycja.

Zanim będziesz wnioskować o kredyt, upewnij się w banku, jakie dokumenty musisz dostarczyć.

Działka jako wkład własny a zdolność kredytowa

Samo posiadanie gruntu, który może odegrać rolę wkładu własnego, to dopiero początek drogi. Bank musi ocenić, czy stać cię na spłatę kredytu. W przypadku hipotek trudno o uproszczoną procedurę – kredytodawca przeważnie pożycza bardzo dużą kwotę, więc musi dokładnie sprawdzić, komu przekazuje środki. Dlatego, zanim złożysz wniosek, dowiedz się, jak sprawdzić zdolność kredytową, a najlepiej porozmawiaj z naszym ekspertem finansowym, który ustali, czy masz szansę uzyskać oczekiwaną kwotę. Bank zwróci uwagę na twoje dochody i zobowiązania. Znaczenie ma źródło zarobków, a także fakt, jak długo je osiągasz i przez jaki czas obowiązuje twoja umowa, np. o pracę lub zlecenie. Jeśli instytucja ustali, że nie stać cię na zaciąganie kredytu hipotecznego, odrzuci wniosek.

Analiza obejmuje również historię kredytową. Nie masz szans na otrzymanie kredytu hipotecznego, jeśli bank dowie się z BIK-u, że jesteś problematycznym klientem, nie spłacasz rat terminowo. Instytucja nie podejmie takiego ryzyka. Chcesz wiedzieć, na jakie warunki możesz liczyć? Wykorzystaj do obliczeń nasz kalkulator kredytu hipotecznego.

FAQ

Czy działka może stanowić wkład własny?

Może być wkładem własnym, ale tylko wtedy, gdy zamierzasz na tym gruncie wybudować dom. Jeśli jej wartość będzie zbyt niska w stosunku do kwoty zobowiązania, wtedy w grę wchodzi uzupełnienie brakującej sumy gotówką. Wkład własny na kredyt hipoteczny musi wynosić 10-20%, chyba że korzystasz z programu Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy.

Czy posiadanie działki zwiększa zdolność kredytową?

Im większa wartość działki, tym możesz uzyskać wyższe zobowiązanie. Z punktu widzenia banku to solidne zabezpieczenie. Taka nieruchomość jako wkład własny może spowodować, że uzyskasz zobowiązanie na bardzo atrakcyjnych warunkach, a wszystko dzięki ograniczeniu ponoszonego przez bank ryzyka.

Czy działka rolna może być wkładem własnym?

Działka rolna może być wkładem własnym tylko w nielicznych przypadkach. Większość banków nie bierze jednak takiej opcji pod uwagę. Sytuację może nieco zmienić zaciąganie kredytu hipotecznego na inwestycję związaną z prowadzeniem działalności rolniczej. Możliwe również, że bank zaakceptuje grunt, którego przeznaczenie jest mieszane, np. budowlane i rolne.

Co może stanowić wkład własny?

Wkład własny może stanowić gotówka, działka, ale to nie wyczerpuje możliwości. Poszczególne banki stawiają różne wymagania przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny. Inne opcje to środki zgromadzone na kontach PPK, IKE, IKZE, a także książeczka mieszkaniowa czy inna nieruchomość (nie tylko działka).