Minimalna odległość budynku od granicy działki – ile wynosi?

Masz wymarzoną działkę i przymierzasz się do rozpoczęcia budowy? Niestety, zakupiona na własność działka nie znaczy, że masz pełną swobodę wyboru, jeśli chodzi o miejsce posadowienia fundamentów nieruchomości. Przepisy określają minimalną odległość domu od granicy działki. Stosowanie się do nich jest ważne m.in. dla komfortu twojego i sąsiada. Jakie obowiązują w tym zakresie regulacje? Ile może wynosić minimalna odległość budynku od granicy działki? Odpowiedź znajdziesz w poniższym artykule!

Ile wynosi minimalna odległość budynku od granicy działki?

Regulacje w tym zakresie wynikają z Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać obiekty i ich usytuowanie [1]. Minimalna odległość ściany z oknami lub drzwiami wynosi 4 m, a bez ścian i drzwi – 3 m. 

Przepisy przewidują ponadto 5 metrów minimalnej odległości w przypadku budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych, niezależnie od tego, czy jest zwrócony ścianą z oknami lub drzwiami, czy bez nich. 

Dodatkowo odległość od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż:

• 1,5 m do okapu lub gzymsu zwróconego w stronę granicy,
• 1,5 m do balkonu i daszku nad wejściem, tarasu, galerii, schodów zewnętrznych, rampy, pochylni (nie dotyczy pochylni przeznaczonej dla osób z niepełnosprawnościami),
• 4 m do okna umieszczonego w dachu i zwróconego w stronę granicy,
• 3 m do balkonu w budynku – dotyczy obiektu mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych. 

Istnieją jednak wyjątki.

Dopuszczalna jest odległość mniejsza niż 4 m, ale do 3 m, jeśli zostaną spełnione następujące warunki:

• ściana budynku jest usytuowana inaczej niż równolegle do granicy działki;
• odległość zewnętrznej krawędzi okna lub drzwi wynosi nie mniej niż 4 m od tej granicy.

Są to regulacje, które obowiązują od sierpnia 2024 roku. Ułatwiły one budowę na działkach o nietypowym kształcie. Pamiętaj, że realizacja na mocno niestandardowej parceli ma wpływ na to, ile kosztuje projekt domu. W niektórych przypadkach trzeba przygotować projekt indywidualny. 

Poza tym są jeszcze inne wyjątki:

• Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) może przewidywać usytuowanie budynku w odległości nie mniejszej niż 1,5 m od granicy działki, a nawet bezpośrednio przy tej granicy, o ile zwrócona w jej stronę ściana nie ma okien ani drzwi.
• Jeśli budujesz na działce o szerokości 16 m lub mniejszej, dopuszcza się wzniesienie obiektu bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m. [2]

Pozwolenie na budowę nie zostanie wydane, jeśli projekt nie spełnia tych warunków. Jeśli doszło do jego wydania w efekcie błędu, i tak nie rozpoczynaj realizacji inwestycji. Pamiętaj też, że już sama adaptacja projektu powinna dostosować usytuowanie obiektu do przepisów – ogólnych i lokalnych. 

Konsekwencją nieodpowiedniej odległości od granicy działki może być nawet konieczność rozbiórki. Dlatego przed rozpoczęciem budowy upewnij się co do obowiązujących regulacji. Sprawdź również MPZP lub Warunki Zabudowy (WZ), aby uniknąć problemów. 

Budowa w granicy działki, do której przylega obiekt sąsiada – czy to możliwe?

Tak, to realne. Jednak wtedy ściana twojego domu musi przylegać do ściany obiektu, który znajduje się na posesji obok. Ponadto:

• Nie mogą mieć one okien i drzwi.
• Ściana i dach muszą być wykonane z materiałów nierozprzestrzeniających ognia i spełniających wymagania przeciwpożarowe wymienione w Warunkach Technicznych (zbiorze przepisów określających wymagania co do budynków).
• Konieczne jest dopuszczenie takiej zabudowy w MPZP lub Warunkach Zabudowy.

Konsekwencje naruszenia przepisów dotyczących odległości od granicy działki

Niedotrzymanie przepisów może mieć kosztowne i dotkliwe konsekwencje. Często wynikają one z błędów popełnionych na etapie powstawania projektu, o których inwestor dowiaduje się dopiero po budowie. Co może się wydarzyć? 

Konflikt sąsiedzki

Sąsiad, który zauważy, że budujesz niezgodnie z przepisami, a jego nieruchomość znajduje się w obszarze oddziaływania twojego obiektu, może:

• powiadomić nadzór budowlany – czego konsekwencją będzie wstrzymanie prac,
• domagać się usunięcia naruszenia, co w wielu przypadkach może oznaczać rozbiórkę co najmniej części obiektu,
• wystąpić na drogę cywilną.

Dużym problemem jest sam konflikt, który psuje relacje z sąsiedztwem. Natomiast budowa niezgodnie z przepisami może przełożyć się na pogorszenie dostępu do światła dziennego czy większe ryzyko pożarowe. 

Postępowanie inspektora nadzoru budowlanego

Przeważnie dochodzi do niego, kiedy sąsiad zgłosi nieprawidłowości albo zostaną one wykazane w czasie kontroli. Wtedy możliwe, że:

• wznowienie prac będzie realne dopiero wtedy, gdy wyeliminujesz niezgodności z przepisami, tj. będziesz budować w odpowiedniej odległości od granicy,
• zapłacisz karę,
• otrzymasz nakaz rozbiórki,
• nie uzyskasz pozwolenia na użytkowanie,
• twoje zawiadomienie o zakończeniu budowy nie zostanie przyjęte.

Jeśli planujesz inwestycję, pewnie już wiesz, ile kosztuje budowa domu i jak dużym wydatkiem może być konieczność rozbiórki i rozpoczęcie wszystkiego od nowa. 

Działka drogowa a odległość od budynku

Masz działkę, która sąsiaduje z drogą? W takim przypadku opisane odległości nie dotyczą twojej inwestycji – zainteresuj się zapisami art 43. Ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych [3]. Regulacje dotyczące tej kwestii możesz również znaleźć w MPZP i WZ. Ze wspomnianej ustawy wynika, że obiekty przy drogach powinny się znajdować w odległości od zewnętrznej krawędzi jazdy:

• autostrady – 30 m w terenie zabudowanym i 50 m poza nim,
• drogi ekspresowej – 20 m w zabudowanym i 40 m poza nim,
• drogi ogólnodostępnej krajowej – 10 m na zabudowanym i 25 m poza nim,
• drogi ogólnodostępnej wojewódzkiej i powiatowej – 8 m na zabudowanym i 20 m poza nim,
• drogi ogólnodostępnej gminnej – 6 m na zabudowanym i 15 m poza nim.

Z przepisów wynika, że w uzasadnionych przypadkach wchodzi w grę mniejsza odległość, ale tylko po uzyskaniu zgody zarządcy drogi. Musisz złożyć o to wniosek przed uzyskaniem pozwolenia na budowę lub zgłoszeniem budowy. 

FAQ: odległość budynku od granicy działki

Jaka jest minimalna odległość budynku od granicy działki?

Zgodnie z przepisami minimalna odległość ściany z oknami lub drzwiami od granicy działki wynosi 3 m, a bez nich – 4 m. Istnieją jednak wyjątki. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego lub Warunki Zabudowy mogą umożliwiać budowę nawet przy samej granicy parceli.

Czy można stawiać budynek na granicy działki?

To możliwe, jeśli pozwalają na to Warunki Zabudowy lub MPZP. W przypadku gdy na sąsiedniej działce znajduje się obiekt wybudowany na granicy parceli, to możesz wybudować kolejny na swojej, jeśli ściany będą do siebie przylegać. Nie mogą się na nich znajdować jednak ani drzwi, ani okna. 

Co jeśli budynek stoi za blisko granicy?

W takiej sytuacji grozi ci nawet konieczność rozbiórki obiektu. Inne konsekwencje to brak możliwości kontynuowania prac, zapłata kary czy nieotrzymanie pozwolenia na użytkowanie. 

Czy można wybudować budynek 1,5 m od granicy działki sąsiada?

To możliwe, jeśli dopuszcza to MPZP lub Warunki Zabudowy, a ściana zwrócona w stronę granicy nie ma okien ani drzwi. To także możliwe na działkach o szerokości 16 m lub mniejszej.

Źródła:

1. https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20220001225

2. https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/warunki-techniczne-jakim-powinny-odpowiadac-budynki-i-ich-16964625/par-123. https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/drogi-publiczne-16791834/art-43