Grunt to podstawa – dlaczego ceny działek decydują o przyszłości rynku mieszkaniowego

W świecie nieruchomości istnieje fundamentalna prawda, którą często pomijamy, koncentrując się na cenach mieszkań i trendach sprzedaży. Grunt pod stopami to nie tylko metafora stabilności. To dosłownie fundament każdego projektu mieszkaniowego. Katarzyna Kuniewicz, ekspertka Otodom, wraz z firmą Hectares, przeanalizowała rynek gruntów w Polsce i wnioski mogą zaskakiwać. Dlaczego ceny działek rosną? Odpowiedź, w najnowszym odcinku Po Prostu o Nieruchomościach.

Działka to nawet połowa kosztów projektu? Oto ceny działek w 2025 r. w Polsce

W 2025 roku koszt zakupu działki stanowił od 20% do 50% całkowitych kosztów projektu mieszkaniowegow największych polskich miastach. To nie są kwoty, które można zignorować przy planowaniu inwestycji czy prognozowaniu cen mieszkań.

Kiedy deweloper kupuje grunt w Warszawie za około 900 zł za metr kwadratowy, od razu wie, że znaczna część jego budżetu została „zamrożona” jeszcze przed pierwszą łopatą ziemi. To podstawowa matematyka biznesu, która bezpośrednio przekłada się na końcową cenę mieszkania.

Najważniejsze wnioski z analizy rynku gruntów:

• Warszawa liderem cenowym – 900 zł za m² gruntu
• Kraków o 30% tańszy od Warszawy w cenach działek
• Pozostałe duże miasta nawet o 50% tańsze niż stolica
• Udział kosztów gruntu w projekcie: 20-50% całkowitych wydatków deweloperskich
• Spadek podaży działek we wszystkich województwach
• Rosnące ceny gruntów mimo stabilizacji cen mieszkań

Paradoks rynku – mieszkania tanieją, grunty drożeją

Tutaj pojawia się jedna z najbardziej intrygujących zagadek obecnego rynku nieruchomości. Wprawdzie przez ostatnie dwa lata ceny mieszkań w największych miastach stabilizowały się, a pod koniec 2025 roku nawet spadały. Tymczasem ceny gruntów systematycznie rosną.

To jak próba trzymania balona pod wodą. Po prostu: presja w jednym miejscu powoduje wypychanie problemu w inne. Deweloperzy, którzy muszą płacić coraz więcej za działki, jednocześnie działają na rynku, gdzie kupujący oczekują stabilnych lub niższych cen mieszkań.

Reforma planistyczna – czynnik X na rynku gruntów

Co nie dziwi, głównym motorem zmian na rynku gruntów jest reforma planistyczna. Wprowadzane zmiany w przepisach dotyczących zagospodarowania przestrzennego tworzą klimat niepewności, który wpływa na zachowania wszystkich uczestników rynku:

Co oznacza reforma w praktyce:

• Ograniczenia w wydawaniu warunków zabudowy
• Konieczność uchwalania planów ogólnych przez gminy
• Ryzyko zróżnicowania wartości działek w zależności od nowych regulacji
• Zwiększone zainteresowanie zakupem działek w obawie przed dalszymi ograniczeniami

Więcej o reformie planistycznej przeczytasz w tym artykule>>>

Gdzie jest najtaniej, gdzie najdrożej?

Mapa cenowa gruntów w Polsce rysuje się bardzo wyraźnie i nie dziwi, że przypomina mapę cen mieszkań. Oto ceny działek w Polsce:

Warszawa – królewna cennika

• Około 900 zł za m² – najwyższa cena w kraju
• Względnie niska podaż w porównaniu do popytu
• Stabilny rynek deweloperski pomimo wysokich cen gruntów

Kraków – drugie miejsce na podium

• Ceny o 30% niższe niż w Warszawie
• Wciąż atrakcyjny dla deweloperów dzięki relatywnie dobrej dostępności

Pozostałe duże miasta

• O 50% tańsze niż Warszawa
• Większa dostępność działek dla deweloperów i inwestorów indywidualnych

Wyzwanie dla rodzin budujących domy

Spadek liczby oferowanych działek to szczególnie złe wiadomości dla gospodarstw domowych planujących budowę własnego domu. W momencie, gdy coraz więcej rodzin rozważa budowę zamiast zakupu mieszkania w bloku, rynek odpowiada ograniczoną podażą i rosnącymi cenami.

To tworzy frustrującą sytuację, w której marzenia o własnym domu z ogrodem stają się coraz bardziej kosztowne, nie z powodu samej budowy, ale z powodu coraz droższego fundamentu – dosłownie i w przenośni.

Co przyniesie 2026 rok?

Perspektywy rynku gruntów na nadchodzący rok nie napawają optymizmem. Rok 2026 zapowiada kolejne zmiany w kształtowaniu przestrzeni, które mogą dodatkowo ograniczyć dostępność działek i wpłynąć na wzrost cen.

Prognozy na 2026:

• Dalsze ograniczenia dostępności gruntów wynikające z reformy planistycznej
• Ceny działek wzrosną w wyniku ograniczonej podaży
• Zwiększona presja na deweloperów do optymalizacji projektów
• Trudniejszy dostęp do działek dla inwestorów indywidualnych

Dlaczego warto śledzić rynek gruntów?

Podsumowując: analiza dostępności i cen działek gruntowych powinna być podstawą każdej prognozy dotyczącej rynku mieszkaniowego. To nie jest poboczny wątek – to główna oś, wokół której kręci się cała branża deweloperska.

Gdy eksperci analizują przyszłość rynku mieszkaniowego, często koncentrują się na stopach procentowych, zdolności kredytowej czy trendach demograficznych. Tymczasem grunt pod stopami może okazać się najważniejszym czynnikiem kształtującym ceny mieszkań w nadchodzących latach.

Praktyczne wnioski dla uczestników rynku

Deweloperzy – planowanie długoterminowe musi uwzględniać rosnące koszty gruntów jako stały element kosztorysów projektów.

Osoby planujące budowę domu – decyzje o zakupie działki warto podejmować szybciej, zanim reforma planistyczna dodatkowo ograniczy wybór.

Inwestorzy – grunty mogą stać się atrakcyjną alternatywą inwestycyjną w obliczu ograniczonej podaży i rosnącego popytu.