Odbiór techniczny domu – na czym polega i jak wygląda?

Droga do realizacji marzeń bywa długa – nie inaczej jest w przypadku budowy domu. Główny Urząd Statystyczny podaje, że w I kwartale 2024 roku przeciętny czas realizacji takiej inwestycji w I kwartale 2025 roku wynosił ponad 52 miesiące [1]. Kiedy już zakończysz budowę, przed tobą jeszcze jeden ważny krok – odbiór techniczny domu. Sprawdź, jak to przebiega.

Czym jest odbiór techniczny domu?

Odbiór techniczny to weryfikacja jakości prac wykonanych na poszczególnych etapach budowy – nie tylko po zakończeniu inwestycji. Sprawdzana jest zgodność realizacji z projektem, pozwoleniem na budowę, przepisami i kwestiami technicznymi. Ostateczny odbiór techniczny potwierdza, że obiekt może być bezpiecznie użytkowany i spełnia wszystkie wymogi. 

Uwaga: wykup ubezpieczenie domu w budowie, które będzie obowiązywać przez cały proces realizacji. Dzięki temu unikniesz kosztów szkód, do których może dojść w tym czasie, wynikających np. z powodzi czy pożaru. 

Etapy odbioru technicznego domu

Jak już wiesz, odbiór nie odbywa się tylko raz. Wyróżniamy:

• Odbiory częściowe – wykonywane po poszczególnych etapach realizacji procesu budowlanego. Są bardzo ważne, gdyż umożliwiają wykrycie błędów na wczesnym etapie, kiedy ich naprawienie nie musi być bardzo kosztowne. Wykonuje się je np. po pracach fundamentowych czy instalacyjnych. Zajmuje się tym kierownik budowy lub inspektor nadzoru inwestorskiego. Informacje o wynikach odbiorów muszą się pojawić w dzienniku budowy – bez nich odebranie budynku nie będzie możliwe. 
  
• Odbiór ostateczny – przeprowadzany po wykonaniu wszystkich prac budowlanych. Kierownik budowy przygotowuje wówczas dokumenty potrzebne do uzyskania pozwolenia na użytkowanie. 
  
• O odbiorze technicznym często mówi się również w przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego. Przykładowo, jeśli przekazywane jest ci mieszkanie czy dom w stanie deweloperskim, wówczas weryfikację przeprowadza właściciel lokalu. Może on oczywiście skorzystać z pomocy eksperta. Następnie opracowywana jest lista usterek, które są rozpatrywane, a jeśli zachodzi taka konieczność – naprawiane. Możesz też zdecydować się na wykończenie mieszkania pod klucz i skontrolować realizację wykonania tych prac na późniejszym etapie. 

Istnieje również odbiór techniczny po latach. Dotyczy starszych budynków, które nie przeszły odbioru, kiedy je wybudowano. Przeprowadza się go również w przypadku domów z rynku wtórego, kiedy chcesz sprawdzić, jak wygląda ich stan techniczny po jakimś czasie. Często jest także potrzebny w przypadku rozbudowy, przebudowy, a nawet remontu obiektu. 

Kto wykonuje odbiór techniczny nieruchomości?

Odbiorami, wykonywanymi na poszczególnych etapach budowy, zajmuje się kierownik albo inspektor nadzoru budowlanego. Ten drugi przeprowadza kontrolę techniczną przed wydaniem pozwolenia na użytkowanie. Natomiast właściciel mieszkania lub uprawniona przez niego osoba realizuje odbiór mieszkania od dewelopera.

Czym się różni odbiór budynku od odbioru mieszkania od dewelopera?

W przypadku zakupu lokalu od dewelopera w grę wchodzi sprawdzenie tylko jednego mieszkania. Największe znaczenie ma tutaj zgodność wykończenia z umową i sztuką budowlaną. Ocenie podlegają: stolarka okienna, sufity, podłogi i drzwi. W przypadku wykrycia usterek deweloper ma obowiązek przeprowadzić niezbędne naprawy. Odbiór techniczny budynku obejmuje natomiast cały obiekt i jest przeprowadzany przez organy nadzoru budowlanego. 

Odbiór domu – co podlega weryfikacji?

Inspektor nadzoru budowlanego dokładnie sprawdzi, czy docelowa realizacja jest zgodna z projektem. Przygotuj się, że ta weryfikacja będzie bardzo skrupulatna. Zainteresują go na pewno:

• Konstrukcja budynku – głębokość i solidność fundamentów. Czy ściany nośne i stropy są wykonane z materiałów, które gwarantują bezpieczeństwo?
  
• Materiały – czy wykorzystano takie, które założono w projekcie. Na dachu znajduje się dachówka ceramiczna zamiast blachodachówki? To już problem!
  
• Elewacja – znaczenie ma nawet zgodność koloru z projektem. 
  
• Rozwiązania techniczne – instalacje elektryczne, grzewcze, wentylacyjne, wodno-kanalizacyjne. Czy spełniają normy techniczne? 
  
• Wymiary budynku, otworów okiennych i drzwiowych oraz pomieszczeń. 
  
• Izolacje ścian, dachu i podłogi. Pod uwagę brana jest również szczelność okien i drzwi. To bardzo ważna kwestia dla komfortu zamieszkania w obiekcie. 
  
• Wentylacja – czy zapewnia odpowiedni przepływ powietrza?
  
• Wymagania przeciwpożarowe – weryfikacja obejmuje drogi ewakuacyjne, dostęp do wody, gaśnic i urządzeń przeciwpożarowych. 

Oczywiście w żadnym aspekcie nie jest to widzimisię inspektora. Wymagania techniczne dla budynków znajdują się w przepisach Prawa budowlanego i Warunkach Technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Bardzo dokładnie opisują one, jakie muszą być poszczególne elementu obiektów. 

Jakie dokumenty musisz przygotować dla inspektora przed odbiorem technicznym domu?

Inspektor nie bazuje wyłącznie na tym, co widzi. Musisz mu dostarczyć odpowiednie dokumenty. Konieczne są następujące:

• Dziennik budowy – to w nim pojawią się kolejne wpisy kierownika związane z realizacją inwestycji. Dzięki niemu inspektor sprawdzi, jak krok po kroku przebiegała budowa.
  
• Protokoły badań technicznych – potwierdzają, że poszczególne elementy budynku spełniają wymagania techniczne. 
  
• Oświadczenie kierownika o zgodności wykonania budynku z projektami i przepisami. 
  
• Projekt budowlany – pozwala ustalić, czy inwestycja została zrealizowana zgodnie z pierwotnymi założeniami (po to była przeprowadzana adaptacja projektu – aby był on dostosowany do uwarunkowań lokalizacyjnych oraz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub warunków zabudowy).

Ponadto inspektor może poprosić o dokumentację techniczną, protokoły badań i kontroli przyłączy czy kopię rysunków projektowych ze zmianami nieistotnymi. 

Odbiór techniczny domu – FAQ

Co jest potrzebne do odbioru technicznego domu?

Aby uzyskać odbiór techniczny budynku, inspektor musi ocenić, czy wszystkie prace zostały wykonane zgodnie z projektem i sztuką budowlaną, nie popełniono błędów technicznych. Konieczne jest dostarczenie dziennika budowy, protokołu badań technicznych czy oświadczenia kierownika. 

Ile czasu trwa odbiór domu?

Zależy, czy składasz zawiadomienie o zakończeniu budowy, czy musisz uzyskać pozwolenie na użytkowanie. W pierwszym przypadku wystarczy zawiadomienie do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego (PINB), który ma 14 dni na zgłoszenie sprzeciwu. Jeśli nie odpowie, to uzyskujesz milczącą zgodę. Przed wydaniem pozwolenia na użytkowanie urząd może przeprowadzić kontrolę. Po otrzymaniu kompletnego wniosku ma 30 dni na wydanie decyzji. Najczęściej cały proces zajmuje do 6 tygodni. 

Ile kosztuje odbiór techniczny domu?

Nie obowiązują tutaj żadne opłaty. Uzyskanie pozwolenia na użytkowanie budynku i milczącej zgody na zamieszkanie są bezpłatne. Nie zapłacisz za kontrole inspektoratu nadzoru budowlanego. Natomiast koszt poniesiesz wcześniej, w ramach formalności związanych z odbiorem poszczególnych instalacji.

Jakie dokumenty są potrzebne do odbioru domu do użytku?

Inspektor poza oceną realizacji na żywo oczekuje również takich dokumentów jak projekt budowlany, dziennik budowy, oświadczenie kierownika o zgodności wykonania budynku z projektami i przepisami, a także protokołów badań technicznych. Może również postawić dodatkowe wymagania.

Źródła:

1. https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/przemysl-budownictwo-srodki-trwale/budownictwo/budownictwo-w-1-kwartale-2025-r-,13,26.html