Czym działka siedliskowa różni się od działki budowlanej?

Poszukując wymarzonej parceli, możesz trafić na ofertę, która dotyczy działki siedliskowej. Jej cena lub malownicze położenie mogą skłonić cię do zapoznania się z ogłoszeniem, nawet jeśli ten termin niewiele ci mówi. Zastanawiasz się, czy na takim gruncie możesz wybudować dom? Na te i inne pytania odpowiedź uzyskasz w niniejszym artykule!

Działka siedliskowa – co to jest? 

Definicji działki siedliskowej nie znajdziesz w przepisach, ale można ją ustalić na podstawie wyroków i orzeczeń sądów. Głównym przeznaczeniem takiego gruntu jest prowadzenie działalności rolniczej, ale możesz na niej wznosić także budynki mieszkalne i gospodarcze związane z tą działalnością. Zaliczenie takich działek do rolnych przekłada się na utrudnienia w ich zakupie, a tym bardziej wybudowanie na nich domu przeznaczonego na cele mieszkaniowe. Jest to co prawda wykonalne, ale wiąże się z koniecznością dopełnienia wielu formalności.

Główną funkcją działki siedliskowej jest wspieranie działalności związanej z hodowlą zwierząt. Na jej terenie możesz wybudować stodołę czy budynek inwentarski, a po spełnieniu odpowiednich wymogów – nawet obiekt do celów mieszkaniowych. Przeważnie na takim gruncie znajduje się również miejsce na pastwisko, dlatego parcele są znacznie większe od typowych działek budowlanych. Ich wyróżnikiem jest także lokalizacja – zazwyczaj znajdują się one na terenach wiejskich, w otoczeniu pól uprawnych. Są tańsze od gruntów budowlanych, ale przekłada się to na pewne ograniczenia w zakresie eksploatacji.

Czym różni się działka siedliskowa od działki rolnej?

Różnica między tymi gruntami wynika z ich przeznaczenia. W przypadku gruntu rolnego jest to produkcja rolna i hodowla zwierząt. Przeznaczeniem działki siedliskowej jest natomiast zabudowa zagrodowa, czyli m.in. wspomniana stodoła, drewutnia, magazyn czy obora. Jednocześnie na takim gruncie może się znaleźć dom mieszkalny przeznaczony dla rolników i jego rodziny.

Uwaga: działka siedliskowa jest częścią działki rolnej.

O charakterze danego gruntu decyduje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Jeśli chcesz sprawdzić, czy dana działka jest budowlana, zweryfikuj MPZP. Sprawdzisz go bez ponoszenia jakichkolwiek opłat w Wydziale Architektury i Budownictwa każdej gminy. Jeśli będziesz jednak potrzebować wypisu i wyrysu, musisz liczyć się z opłatami. 

Pamiętaj też, że z MPZP wynika również, czy na danej działce w ogóle można wybudować dom. Czasem zdarza się tak, że w przypadku danego gruntu nie ma takiej możliwości.

Działka siedliskowa a budowlana – różnice 

Różnice między tymi działkami widoczne są w wielu aspektach:

• Przeznaczenie gruntu – w przypadku działki budowlanej jest to zabudowa mieszkaniowa, komercyjna lub usługowa. Zabudowa na parceli siedliskowej ma umożliwić prowadzenie gospodarstwa rolnego. Można wznieść na niej dom, ale musi być związany z działalnością rolną.
  
• Formalności związane z budową – w przypadku działki budowlanej realizacja jest prostsza. Warunki zabudowy są określone w MPZP, z którego jasno wynika, jaka zabudowa wchodzi w grę. Gdy chodzi o działkę siedliskową, musisz uzyskać odpowiednie pozwolenia, mieć status rolnika i kwalifikacje rolnicze. Jeśli działka nie jest objęta MPZP, potrzebujesz decyzji o warunkach zabudowy, a to wydłuża cały proces. Czas oczekiwania na warunki zabudowy wynosi do 90 dni. 
  
• Wzrost wartości w czasie – działka budowlana daje większe perspektywy inwestycyjne, jej wartość zazwyczaj rośnie z czasem. Grunt siedliskowy stawia spore ograniczenia, co z punktu widzenia ewentualnego inwestora jest dużo mniej atrakcyjne, chyba że po prostu chce on wiązać swoją przyszłość z rolnictwem.
  
• Podatki – działki budowlane są obciążone wyższymi opłatami od gruntów siedliskowych, co przekłada się na różnice pod kątem kosztów ich utrzymania.
  
• Lokalizacja – działki budowlane zazwyczaj znajdują się w pobliżu infrastruktury miejskiej, mają dobry dostęp do dróg publicznych, szkół czy placówek medycznych. Przeważnie grunty siedliskowe położone są na terenach wiejskich, w otoczeniu pól i łąk, gdzie nie ma doprowadzonych mediów, a to przekłada się na wyższe koszty budowy.
  
• Ceny – działki budowlane są droższe od siedliskowych, co wynika z ich lokalizacji, wartości inwestycyjnej czy możliwości wykorzystania. Jeśli planujesz prowadzenie działalności rolniczej i jednocześnie myślisz o budowie domu, wybór działki siedliskowej może okazać się trafioną decyzją.

Kto może kupić działkę siedliskową?

Zakup działki siedliskowej nie jest tak prosty jak w przypadku gruntu budowlanego, ale to, że nie jesteś rolnikiem, nie przekreśla takiej możliwości.

Z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wynika, że każda osoba może kupić grunt, który spełnia następujące kryteria:

• Powierzchnia użytków rolnych wynosi mniej niż 0,3 ha, a całkowita do 1 ha – bez spełnienia dodatkowych warunków.
• Grunt powyżej 1 ha – potrzebna zgoda Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR).
• Nieruchomość kupuje osoba bliska nabywcy w rozumieniu ustawy – zalicza się do nich zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonka, rodziców małżonka, ojczyma, macochę, pasierbów, osoby przysposabiające i przysposobione.

Aby uzyskać zgodę KOWR, sprzedający i kupujący muszą wykazać, że:

• Nowy właściciel będzie prowadzić działalność rolną.
• Nie ma możliwości sprzedaży gruntu rolnikowi indywidualnemu albo innemu podmiotowi, który ma do tego prawo.
• Cena nie będzie niższa niż 95% kwoty podanej w ogłoszeniu, w którym oferowany jest ten grunt.

W innych przypadkach działkę siedliskową może kupić wyłącznie osoba, która według wspomnianej ustawy jest rolnikiem, czyli:

• użytkownikiem wieczystym albo dzierżawcą użytków rolnych, których powierzchnia nie przekracza 300 ha;
• ma zasadnicze wykształcenie rolnicze lub odpowiedni staż pracy w rolnictwie;
• od 5 lat mieszka w gminie, w której znajduje się przynajmniej jedna ze wszystkich nieruchomości wchodzących w skład prowadzonego osobiście gospodarstwa rolnego. 

Co ciekawe, część urzędów wymaga spełnienia wszystkich powyższych warunków, a są i takie, gdzie wystarczy tylko jeden z nich. 

Jeśli chodzi o kwestię budowy domu mieszkalnego z budynkami gospodarczymi, orzecznictwo sądów bywało różne. Część orzeczeń wskazuje, że może to robić wyłącznie osoba, która ma status rolnika, inne zaś – że kupujący wcale nie musi być rolnikiem.

Czy osoba, która nie jest rolnikiem, może wybudować dom na działce siedliskowej?

Jeśli nie jesteś rolnikiem, temat budowy jest bardziej wymagający, ale zazwyczaj do pokonania. Najczęściej musisz zmienić przeznaczenie gruntu, czyli wykonać przekształcenie działki rolnej na budowlaną (odrolnienie). Proces może być skomplikowany, ale warto przez niego przebrnąć, o ile zdobędziesz grunt pod budowę dużo niższym kosztem. Procedura składa się z dwóch ważnych etapów:

• zmiany przeznaczenia gruntu w MPZP, a jeśli go nie ma – najpierw uzyskania decyzji o warunkach zabudowy;
• zdobycia decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej. 

Najłatwiej zrealizujesz tę procedurę, jeśli będzie to grunt najniższej klasy, ale w wielu przypadkach to w ogóle nie będzie możliwe. Dopiero kiedy ci się powiedzie, złóż wniosek o pozwolenie na budowę. Kupiona parcela może także stać się działką jako wkładem własnym, jeśli będziesz ubiegać się o kredyt hipoteczny na sfinansowanie inwestycji. 

FAQ

Co to jest działka siedliskowa?

Taka działka stanowi część działki rolnej. Przeznaczona jest do prowadzenia działalności rolniczej i związanej z tym zabudowy. Można na niej również budować dom mieszkalny dla rolnika i jego rodziny. 

Czy można się budować na działce siedliskowej?

Bez większych problemów budować się na takiej działce może rolnik, ale jest to także możliwe w przypadku osoby, która nie ma takiego statusu. Najczęściej niezbędne będzie wówczas odrolnienie działki i dopiero wtedy uzyskanie pozwolenia na budowę. 

Czy działkę siedliskową można przekształcić na budowlaną?

Tak, ale to skomplikowany proces, który wymaga cierpliwości i poświęcenia sporo czasu. Jednak warto spróbować, gdyż jeśli się powiedzie, możesz stosunkowo małym kosztem zdobyć grunt, na którym wybudujesz wymarzony dom.

Czy każdy może kupić działkę siedliskową?

Każdy może kupić taki grunt, jeśli powierzchnia użytków rolnych w danym przypadku wynosi mniej niż 0,3 ha, a całkowita do 1 ha. Gdy jest większa, wtedy niezbędna będzie zgoda Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR).

Źródła:

1. https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20030640592/U/D20030592Lj.pdf