Przekształcenie działki rolnej na budowlaną – odrolnienie działki krok po kroku

Polacy preferują własność, co potwierdza badanie przeprowadzone przez Polski Instytut Ekonomiczny. Okazuje się, że aż 90% mieszkańców naszego kraju ma mieszkanie własnościowe. Zapotrzebowanie na nie nadal pozostaje bardzo silne. Zachęca to firmy z branży budowlanej do coraz większych zakupów atrakcyjnych gruntów. Inwestorzy sygnalizują, że tereny rolne, na których przecież nie mogą od razu rozpocząć budowy, interesują ich bardziej niż jeszcze kilka lat temu. Poświęcenie czasu na odrolnienie działki i przekształcenie jej na budowlaną ma coraz większy sens. Pytanie: jak to zrobić? Jak przekształcić działkę rolną? W naszym artykule opisujemy przekształcenie działki rolnej na budowlaną bez tajemnic!

Z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego wynika, że działka jest przeznaczona na cele rolne? To duża przeszkoda dla szybkiej sprzedaży. Często zdarza się, że gminy nie zgadzają się na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych dla wydzielonych działek i grunty rolne, zakupione z myślą o odsprzedaży po ich przekwalifikowaniu na budowlane, mają nadal jedynie status rolny. Zatem, jak sprzedać działkę? Jak najwcześniej zajmij się załatwieniem formalności związanych z przekwalifikowaniem jej na budowlaną!

Działka rolna a budowlana – różnice

Gdy mowa o działce rolnej, rozumie się ją jako zwarty obszar gruntu, obejmujący nie więcej niż jedną grupę upraw o powierzchni co najmniej 0,1 ha (Agencja Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa). Oznacza to, że pod pojęciem „działki rolne” kryją się nie tylko grunty przeznaczone do produkcji rolnej (np. uprawy zbóż). To także sady, łąki, pastwiska i grunty rolne zabudowane. Aby jednak wybudować budynek mieszkalny, musisz je odrolnić, czyli przekształcić działkę rolną w budowlaną.

Nieruchomości rolne są następująco oznaczane w ewidencji gruntów:

• Ł – łąki trwałe,
• S – sady,
• R – grunty orne,
• Ps – pastwiska trwałe,
• W – grunty pod rowami,
• Wsr – grunty pod stawami,
• lzr – grunty zadrzewione i zakrzewione w użytkach rolnych,
• Br – grunty rolne zabudowane.

Zatem nie tylko działka, na której możesz prowadzić uprawy, jest rolną. 

Z kolei termin „działka budowlana” znajdziesz w Ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jest to „nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego”.

W skrócie: to grunt, na którym możesz budować. Zakup działki budowlanej wymaga dużo wyższego budżetu, ale też znacznie skraca drogę do rozpoczęcia twojej wymarzonej inwestycji!

Najistotniejsza różnica między tymi dwoma typami działek jest taka, że rolna nie może być objęta zabudową mieszkaniową, przez co zazwyczaj trudniej ją sprzedać. Jeśli chcesz, aby to poszło łatwiej, przed tobą przekształcenie działki rolnej w budowlaną, czyli jej odrolnienie.

Na czym polega odrolnienie działki?

Przekształcenie działki rolnej w budowlaną zasadniczo sprowadza się do zadań administracyjnych: zmiany przeznaczenia terenu w wyniku uchwały gminy oraz wyłączenia gruntu z produkcji rolnej. Sam proces wymaga jednak podjęcia wielu kroków, które opisujemy poniżej.

Uwaga! Nie w każdej sytuacji odrolnienie działki jest możliwe.

Istnieją ograniczenia, przez które przekształcenie może być niewykonalne. Przyczyną jest Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, która reguluje zasady ochrony gruntów rolnych i leśnych oraz rekultywacji i poprawiania wartości użytkowej gruntów. Jej celem jest ochrona najlepszych gleb poprzez trwałe wyłączenie gruntów rolnych z możliwości włączenia do linii zabudowy oraz przekształcania ich w działki o innym charakterze.

Według danych Otodom, ponad 50% wyszukiwań działek stanowią grunty budowlane, a 13% – rolno-budowlane. Jednocześnie w ostatnich latach działki zdecydowanie zdrożały, co niestety tworzy pewną barierę zakupową przed marzącymi o własnym domu. 

Dlatego wielu Polaków zwraca się w stronę inwestycji w grunty rolne, szczególnie w te o najniższej przydatności produkcyjnej, które z powodzeniem można odrolnić. Oznacza to, że plony uzyskane na takim gruncie są słabe, a prowadzenie na niej działalności rolniczej po prostu okazuje się nieopłacalne. 

Uwaga! Według danych Narodowego Banku Polskiego średnia cena transakcji sprzedaży gruntów rolnych zawartych przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR), wynosiła w 2024 roku 58 031 zł za 1 ha, czyli za 10 tys. mkw. W dużym mieście i okolicy ceny działek budowlanych przekraczają nawet 500 tys. zł za 1000 mkw., czyli za dziesięciokrotnie mniejszą powierzchnię.

Najwięcej za 1 ha gruntów rolnych płacono w 2023 roku w województwach mazowieckim – 86 632 zł i dolnośląskim – 72 218 zł, najmniej w śląskim – 28 795 zł i świętokrzyskim – 32 137 zł/ha.

Kiedy możliwe jest przekształcenie działki rolnej?

O tym, jakie jest przeznaczenie działki, możesz dowiedzieć się ze wspomnianego MPZP. Przekształcenie działki rolnej w budowlaną musi odbyć się zgodnie z nim. 

MPZP to akt prawa miejscowego sporządzany przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, a uchwalany przez radę gminy lub miasta. Określa przeznaczenie konkretnego obszaru. Może się odnosić zarówno do jednej działki, jak i do np. kilkudziesięciu hektarów terenu.

“Gdy gmina nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, warto wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Sprzedając działkę, co do której została już wydana taka decyzja, można zapewnić kupującego, że na danym terenie może on zrealizować inwestycję, która jest opisana w decyzji” – wyjaśnia Tomasz Skoczyński, radca prawny z kancelarii Skoczyński Wachowiak Strykowski (SWS). 

Ile wynosi czas oczekiwania na warunki zabudowy? Do 90 dni od momentu złożenia wniosku – tak wygląda to w teorii. Praktyka pokazuje, że może to wymagać więcej cierpliwości. 

Zdarza się jednak czasem tak, że gmina nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie jest możliwe. W takiej sytuacji nie ma żadnych przeszkód prawnych i działkę możesz sprzedać. Jednak znalezienie chętnego może okazać się już o wiele trudniejsze, ponieważ grunt należy wówczas do kategorii rolnych i leśnych.

Co więcej, Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych również reguluje listę gruntów możliwych do odrolnienia. Zgodnie z jej zapisami, przekształcenie działki rolnej w budowlaną jest możliwe w szczególności, gdy grunty zaklasyfikowane są jako nieużytki lub grunty o najniższej przydatności produkcyjnej (klasy IV-VI). Nie oznacza to jednak, że gruntów z klas I-III nie można przeznaczyć na cele nierolnicze i nieleśne. W tym przypadku decyzja zależy jednak od ministra właściwego dla rolnictwa, przez co jest to proces znacznie trudniejszy, a w innych przypadkach ostateczny głos ma administracja lokalna.

Zmiana przeznaczenia gruntów rolnych krok po kroku

Jeśli chcesz zmienić przeznaczenie działki rolnej, rozpocznij działania od ustalenia jej statusu w MPZP. W zależności od tego, czy dla tego gruntu obowiązuje taki plan, czy też nie, zmianę przeznaczenia z rolnego na budowlany możesz uzyskać na dwa sposoby.

Złóż wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu

Jeśli gmina ma miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zmiana przeznaczenia działki wymaga uzyskania zgody rady gminy, która podejmie stosowną decyzję w drodze uchwały. Wniosek o zgodę władz gminy na zmianę planu i zabudowę działki złóż w urzędzie gminy właściwym dla danej nieruchomości.

Powinien on zawierać: 

• Twoje imię i nazwisko, 
• adres, 
• numer ewidencyjny działki, 
• sugerowany sposób zmiany MPZP, 
• uzasadnienie takiego przekształcenia. 

Do tego załącz wypis lub wyrys mapy ewidencyjnej, wypis z rejestru gruntów oraz mapę zasadniczą działki.

“Proces opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest długotrwały i może potrwać kilkanaście miesięcy w zależności od obszaru opracowania planu, konieczności jego ponownych wyłożeń do publicznego wglądu itp. Szczegółowy tryb reguluje ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Koszt opracowania nowego planu ponosi gmina. Takie same zasady znajdują zastosowanie w przypadku wniosku o zmianę planu” – wyjaśnia radca prawny, Tomasz Skoczyński.

Pamiętaj, że gmina może odmówić wprowadzenia zmian w planie. W szczególności, gdy wniosek o zmianę przeznaczenia nie jest spójny z polityką przestrzenną gminy (np. w przypadku istnienia uchwały o ochronie gruntów rolnych).

Wystąpienie o decyzję o warunkach zabudowy

Gdy gmina nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, możesz wystąpić o wspomnianą decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wydaje ją wójt po przeprowadzeniu postępowania w sprawie wydania decyzji i stwierdzeniu zgodności lokalizacji danej inwestycji z polityką przestrzenną gminy. Zasady działania są określone w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz w Kodeksie postępowania administracyjnego.

Aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, działka musi spełnić kilka warunków:

• powinna graniczyć na zasadzie sąsiedztwa z inną działką zabudowaną (przynajmniej jedna działka sąsiednia jest zabudowana),
• powinna mieć dostęp do drogi publicznej;
• istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu musi być wystarczające dla zamierzenia budowlanego (wymagane minimum to zapewniona możliwość podłączenia do prądu);
• teren nie może być objęty ochroną przyrodniczą, konserwatorską i archeologiczną. Chyba, że została zawarta umowa z konserwatorem zabytków na nadzór nad budową.

Nie każdą działkę rolną możesz jednak zabudować na podstawie procedury ubiegania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. I to nawet pomimo spełnienia warunków wynikających z art. 61 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Istotne znaczenie ma też polityka przestrzenna gminy, do której to należy władztwo planistyczne. To gmina dba o ład przestrzenny i może stwierdzić, że dana działka pozostanie rolną – niezabudowaną.

Odrolnienie działki a klasa gruntu I-III

Masz grunt wysokiej jakości? Wybudowanie na nim domu nie będzie łatwe, ale to dalej możliwe. Niezbędne jest oczywiście odrolnienie. Musisz uzyskać zgodę Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi oraz uiścić opłatę za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. W tym przypadku również złóż wniosek i zawrzyj w nim podobne informacje, jak przy wnioskowaniu o zmianę MPZP. Pamiętaj o uzasadnieniu – podaj konkretny cel przeznaczenia działki. Nie zapomnij o następujących załącznikach:

• dokument, który potwierdza prawo własności do gruntu.
• projekt zagospodarowania działki,
• decyzja o warunkach zabudowy (jeśli została wydana),
• wypis z rejestru gruntów.

Jeśli minister wyrazi zgodę, dokonywana jest zmiana przeznaczenia działki w MPZP.

Uwaga: na skutek reformy planistycznej przepisy są obecnie bardziej rygorystyczne. Wcześniej po spełnieniu określonych warunków nie była potrzebna zgoda na przekształcenie gruntów rolnych klas I-III, stanowiących nieużytki, położonych poza obszarem miast. Obecnie zgoda jest zbędna w przypadku gruntów położonych w obszarze uzupełnienia zabudowy. Chodzi tutaj o obszar wyznaczony w planie ogólnym gminy za pomocą granic według następujących zasad:

• granice obszaru nie mogą wykraczać poza obszar zgrupowania nie mniej niż pięciu budynków;
• największa odległość między każdym z tych pięciu budynków nie może przekraczać 100 m.

Nie dotyczy to gruntów, które znajdują się na terenie miast. Natomiast nadal w ich przypadku niezbędne jest uzyskanie decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntów z produkcji rolnej. Musisz jednak wiedzieć, że od tego roku budowa na gruntach rolnych jest coraz trudniejsza w realizacji. Przepisy zmierzają w kierunku ograniczenia “dowolnej” organizacji gruntów. Jeśli więc masz grunt rolny, który znajduje się poza miastem, właściwie pośrodku niczego, i jest zaliczany do klasy I-III, budowa na tym terenie będzie bardzo trudna do wykonania. 

W przypadku gruntów klasy IV-VI proces przeważnie jest łatwiejszy, gdyż realne będzie przekształcenie działki w teren budowlany na podstawie decyzji lokalnych władz. 

Ile kosztuje przekształcenie działki rolnej? 

Koszt uzyskania decyzji o warunkach zabudowy zależy od przedsięwzięcia, które chcesz zrealizować. Zmiana działki pod budowę domu (zabudowę mieszkaniową) jest zwolniona z opłat, ale tylko w określonych przypadkach.

Nie zapłacisz, jeśli:

• dotyczy to gleb klas IV, V i VI pochodzenia mineralnego;
• jeśli grunt ma do 0,05 ha (500 m2) – w przypadku gdy chcesz budować obiekt mieszkalny jednorodzinny,
• jeśli grunt ma do 0,02 ha (200 m2), ale w przeliczeniu na lokal mieszkalny, kiedy chodzi o budynek wielorodzinny.

Wysokość opłat w innych przypadkach reguluje ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych, a w szczególności art. 12 ust 7. 

Przekształcenie działki rolnej na budowlaną – stawki

Poniższa tabela prezentuje stawki, które obowiązują w przypadku gruntów ornych i sadów, ziemi pod budynkami i urządzeniami, gruntów wchodzących w skład gospodarstw rolnych, a także tych pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi. 

W pierwszej znajdziesz stawki dotyczące gleb pochodzenia mineralnego i organicznego w przeliczeniu za 1 ha. 

Klasa	Opłata w PLN
I	437 175
II	378 885
IIIa	320 595
IIIb	262 305

Natomiast druga dotyczy gleb pochodzenia organicznego.

Klasa	Opłata w PLN
IVa	204 015
IVb	145 725
V	116 580
VI	87 435

To opłata jednorazowa, a do tego dochodzi opłata roczna, która wynosi 10% tej kwoty i co do zasady płaci się ją przez 10 lat. 

Uwaga: koszt odrolnienia pomniejsza się o wartość rynkową gruntu w dniu faktycznego wyłączenia z produkcji rolnej. 

Powyższe kwoty mogą zwalać z nóg, ale na jakie opłaty to się w praktyce przekłada? Załóżmy, że chodzi o grunt klasy V, a powierzchnia wynosi 0,1 ha, czyli 1000 mkw. Do tego ustalmy, że wartość działki wynosi 8 tys. W takim przypadku obliczenia powinny być następujące:

(116 580 zł x 0,1 ha) – 8 000 zł = 11 658 – 8 000 = 3658 zł

Tyle wynosi opłata jednorazowa. Natomiast rocznie będzie to 10% kwoty, czyli 365,8 zł. 

Jeśli wszystko się powiedzie, przed Tobą adaptacja projektu i inne kroki na drodze do budowy domu!

Jak przekształcić działkę rolną na budowlaną – dzielimy działki na mniejsze

Szanse na sprzedaż działki na bardzo korzystnych warunkach możesz zwiększyć także poprzez jej podział. Na terenie, gdzie dominuje np. budownictwo jednorodzinne, znacznie łatwiej będzie sprzedać kilka mniejszych działek niż jedną kilkuhektarową. Musisz jednak pamiętać, że podziału nie możesz dokonać w sposób dowolny.

Podział niezabudowanej działki może nastąpić w związku z ustaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który to określa minimalną powierzchnię działki lub sposób podziału na rysunku planu, albo na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Wniosek o wydanie decyzji podziałowej składa się w urzędzie gminy.

W trakcie trwania postępowania należy skorzystać z pomocy geodety, który dopełni formalności w ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej oraz sporządzi projekt podziału. Po zatwierdzeniu tego projektu przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, geodeta dokonuje podziału działki w terenie.

Uzyskanie decyzji podziałowej jest bezpłatne, ale towarzyszą temu koszty urzędowe (wypisy z planu, koszty kopii map zasadniczych, opis i mapa dla notariusza – konieczna przy sprzedaży działki) i wynagrodzenie dla geodety. Ceny usług geodezyjnych są cenami rynkowymi i zależą od ilości nowych działek, np. podział na dwie części to koszt ok. 2000-4000 zł. Czas uzyskania decyzji podziałowej łącznie z czasem pracy geodety wynosi ok. 2-3 miesięcy.

A gdy nie ma planu zagospodarowania przestrzennego?

W przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego możesz dokonać tzw. podziału rolnego na działki o minimalnej powierzchni 3000 mkw. Geodeta, działając na podstawie zaświadczenia o braku planu wystawionego przez urząd gminy i na zlecenie właściciela gruntu, dokonuje podziału nieruchomości w terenie oraz dopełnia formalności w ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej.

Uchwalanie zmian do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego trwa średnio około 15 miesięcy, a wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu pięć razy krócej. Podobnie wygląda to w przypadku decyzji podziałowej. Przekształcenie działki rolnej może być zatem bardzo czasochłonne, jednak warto poświęcić ten czas, ponieważ deweloperzy chętniej kupują grunty budowlane, a z kolei inwestorów indywidualnych stać raczej na zakup mniejszych parceli. Ponadto, w zależności od lokalizacji, po dokonaniu podziału geodezyjnego wartość nowo wydzielonych działek wzrasta nawet o 100%, a działek przekwalifikowanych z rolnych na budowlane o znacznie więcej. 

Przekształcenie działki rolnej na działkę budowlaną: FAQ

Ile kosztuje przekształcenie działki rolnej na działkę budowlaną?

Jeśli to działka pod zabudowę jednorodzinną i jej powierzchnia wynosi nie więcej niż 500 mkw., opłata nie obowiązuje. To samo dotyczy gruntu do 200 mkw. w przypadku budownictwa wielorodzinnego, ale w przeliczeniu na jeden lokal. Zwolnienie obowiązuje również w przypadku gleb klas IV, V i VI pochodzenia mineralnego.

Czy można przekształcić działkę rolną na budowlaną w 2025?

Tak, ale pojawiły się pewne utrudnienia. Obecnie odrolnienie gruntów rolnych klas I-III znajdujących się poza obszarem miast, wymaga uzyskania zgody Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi. Złożenie wniosku nie gwarantuje sukcesu. Natomiast dalej warto próbować tego rozwiązania, szczególnie jeśli nie śpieszy ci się bardzo z realizacją budowy.

Ile kosztuje odrolnienie działki 1000 m2?

To zależy przede wszystkim od klasy gleby. Żeby ustalić koszt, musisz wziąć pod uwagę stawkę, która obowiązuje w przypadku danego gruntu w przeliczeniu za ha. Następnie odejmij od niej wartość rynkową działki. W ten sposób ustalisz opłatę jednorazową, a 10% tej kwoty stanowić będzie opłatę roczną. 

Kiedy nie trzeba przekształcić działki rolnej na budowlaną?

Odrolnienie jest zbędne, jeśli jesteś rolnikiem i spełnisz warunki zabudowy ogrodowej. W takim przypadku możesz wybudować dom jednorodzinny w ramach gospodarstwa rolnego, ale musisz spełnić kilka warunków. Po pierwsze, musisz prowadzić działalność rolniczą od co najmniej 5 lat, mieć wykształcenie rolnicze lub takie doświadczenie zawodowe. Po drugie, musisz posiadać działkę o powierzchni co najmniej 1 ha (lub kilku, które tyle mają łącznie), a planowany dom musi być budowany na potrzeby prowadzonego gospodarstwa.

Źródła:

https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/ochrona-gruntow-rolnych-i-lesnych-16796586/art-12

https://nbp.pl/wp-content/uploads/2024/10/Raport-o-sytuacji-na-rynku-nieruchomosci-2023.pdf