Pozwolenie na budowę w 2025 – ile się czeka, kto je wydaje i ile jest ważne?

Marta Buzalska16 czerwca, 2025

1 656 7 minuty czytania

Czy ty też marzysz o własnym domu? Nie jesteśmy zaskoczeni – to cel wielu z nas.Raport Otodom pokazuje, że tego samego pragnie aż 71% mieszkańców Polski. Budowa domu jest niestety kosztowna, czasochłonna i wymaga cierpliwości, ale w końcu z uśmiechem na twarzy będziesz obserwować efekt swoich starań. Zanim tak się stanie, musisz jednak dopełnić wielu formalności. Jedną z pierwszych jest uzyskanie pozwolenia na budowę domu. Sprawdź, na czym to polega i kiedy go potrzebujesz. Oto wszystko, co musisz wiedzieć, jeśli idzie o pozwolenie na budowę domu w 2025 r.

O czym przeczytasz w tym artykule?

Co to jest pozwolenie na budowę?

Masz działkę? Gratulujemy! Wiemy jakie to ekscytujące. Ważny krok za tobą, ale to dopiero początek drogi. Nie możesz rozpocząć budowy domu bez uzyskania pozwolenia. To decyzja administracyjna, która daje ci podstawę do realizacji inwestycji. Konieczność jej uzyskania wynika z art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego, który brzmi:

Roboty budowlane, z wyjątkiem rozbiórek, można rozpocząć po uzyskaniu pozwolenia na budowę.

To jednak nie oznacza, że potrzebujesz go w każdym przypadku. Niekiedy pozwolenie jest zbędne. Koniecznie zweryfikuj możliwości zabudowy danego gruntu, zanim zdecydujesz się na zakup działki budowlanej. Z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) może wynikać, że na tej parceli nie zrealizujesz swoich marzeń. Upewnij się co do tego! Analogicznie przekształcenie działki rolnej na budowlaną też nie zawsze okazuje się wykonalne.

Kiedy pozwolenie na budowę nie jest wymagane?

Lista obiektów, które możesz wybudować bez tego pozwolenia, jest długa. Takie wyjątki znajdziesz w art. 29-30 Prawa budowlanego.

Wniosek o pozwolenie na budowę jest zbędny, kiedy chodzi o:

Wolno stojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane – w dużym skrócie chodzi o to, że dany obiekt nie ogranicza możliwości zabudowy sąsiedniej działki. Jeśli to robi, to ta sąsiednia działka znajduje się w jego obszarze oddziaływania.
Wolno stojące budynki mieszkaniowe jednorodzinne, nie więcej niż dwukondygnacyjne o powierzchni zabudowy do 70 mkw., których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. Musi to być budowa prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora.

Realizacja takich budów wymaga zgłoszenia w starostwie powiatowym, urzędzie wojewódzkim albo urzędzie miasta na prawach powiatu. Następnie urząd ma 21 dni na ewentualne zgłoszenie sprzeciwu. Jeśli tego nie zrobi, to oznacza, że możesz rozpocząć realizację inwestycji.

Oto kilka innych przykładów inwestycji, przy których potrzebne jest tylko zgłoszenie budowy:

przydomowa oczyszczalnia ścieków, której wydajność wynosi do 7,5 m3 na dobę;
przydomowy taras o powierzchni do 35 mkw.;
pomost o długości do 25 m i wysokości nie więcej niż 2,5 m (liczona od korony pomostu do dna akwenu);
wolnostojący, parterowy budynek gospodarczy, garaż albo wiata o powierzchni zabudowy do 35 mkw. (łącznie na działce nie może ich być więcej niż jeden na każde 500 mkw.).

Nie jest to kompletna lista – znajdziesz ją we wspomnianych art. 29-30 Prawa budowlanego. W kwestii konieczności uzyskania pozwolenia nie ma znaczenia, czy to budowa domu systemem gospodarczym czy zleconym.

Decyzja o pozwoleniu na zabudowę – jak ją uzyskać krok po kroku?

Uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę wymaga kilku działań. Część z nich musisz wykonać przed złożeniem wniosku o jej wydanie. Sprawdź, jak to przebiega krok po kroku.

Sprawdzenie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub wydanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ)

Zanim złożysz wniosek o wydanie pozwolenia na budowę, sprawdź, czy sporządzony został plan zagospodarowania dla tego miejsca. Jak sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Możesz to zrobić w urzędzie gminy lub starostwa, a w niektórych przypadkach również online. Jeśli nie ma MPZP, wtedy musisz uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. W zależności od miejsca, gdzie znajduje się ten grunt, wniosek należy złożyć w urzędzie miasta, gminy lub województwa. Ta decyzja określi szczegółowe zasady zabudowy działki. Tylko jeśli jest pozytywna, możesz złożyć wniosek o pozwolenie na budowę.

Informacje zawarte w MPZP są dla inwestora wręcz bezcenne. Dowiesz się, czy budowa na tej działce w ogóle wchodzi w grę. Z MPZP wynika:

jak wysoki może być budynek,
gdzie ma się znajdować dojazd do Twojej działki,
co może powstać obok Twojej nieruchomości,
rodzaj zadaszenia i jego kolor,
wymagane powierzchnie zieleni.

A to nie wszystko! Pamiętaj, że możesz sprawdzić MPZP, zanim staniesz się właścicielem gruntu.

Wystąpienie o przyłączenia do odpowiednich sieci

Chodzi o przyłączenie do sieci energetycznej, gazowej, kanalizacyjnej i wodociągowej. W tym celu musisz wystąpić do odpowiedniego podmiotu, czyli dystrybutora odpowiedniego dla lokalizacji gruntu. Jeśli chodzi o energię elektryczną, często jest to PGE Dystrybucja S.A. lub TAURON Dystrybucja S.A. W przypadku przyłączenia do sieci wodociągowej lub kanalizacyjnej, wystąp do lokalnego przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego. Najprostszy sposób stanowi zapytanie właścicieli sąsiednich posesji, kto jest dystrybutorem w danej okolicy.

Uwaga: okres oczekiwania na przyłączenie może trwać kilka miesięcy lub dłużej, więc zajmij się tym odpowiednio wcześniej przed rozpoczęciem budowy. Brak możliwości podłączenia do mediów może być jednym z powodów odmowy wydania pozwolenia na budowę.

Przygotowanie mapy sytuacyjno-wysokościowej do celów projektowych

Taką mapę może sporządzić wyłącznie geodeta, mając odpowiednie kwalifikacje. Jest ona bazą do stworzenia przez projektanta Projektu Zagospodarowania Działki lub Terenu, gdzie określa on położenie budynku, tereny zielone, dojazdy, dojścia i inne elementy niezbędne do funkcjonowania budynku. Uprawnionego geodetę znajdziesz na stronie rządowej: znajdzgeodete.gugik.gov.pl. W 2025 roku wykonanie takiej mapy kosztuje przeważnie do 2 do 3 tys. zł. Powinna to być mapa w skali 1 : 500.

Wybór projektu budowlanego i jego adaptacja

Ważny etap za tobą. Wiesz już, jaki rodzaj zabudowy jest możliwy, więc teraz znajdź projekt, który spełnia twoje oczekiwania i jednocześnie jest możliwy do realizacji na tym gruncie.

To trudny etap, gdyż wybór jest ogromny. Jeśli chcesz, aby projekt był tani w budowie, postaw na taki, który ma: prostą bryłę budynku, dach dwuspadowy, bez balkonów, lukarn, jaskółek, mający krótkie okapy dachu. Nie powinien mieć wykuszy, załamań ścian i podcieni. Najlepiej jeśli okna są prostokątne i nie ma garażu. Oczywiście, budżet ma ogromne znaczenie, ale weź pod uwagę, że spełniasz marzenia, a w tym domu możesz mieszkać nawet do końca życia. Sama adaptacja projektu polega na jego dostosowaniu w taki sposób, aby realna była budowa na danej działce.

Uwaga: jeśli planujesz budowę domu z płaskim lub dwuspadowym dachem, musisz złożyć odpowiednie dokumenty do Zespołu Uzgodnień Dokumentacji Projektowej. To organ, który koordynuje uzgadnianie zgłaszanych projektów. Dokumenty do ZUDP przygotowuje architekt.

Wypełnienie wniosku o pozwolenie na budowę

Wzór wniosku o pozwolenie na budowę możesz pobrać ze strony rządowej: https://samorzad.gov.pl/ lub uzyskać w urzędzie. Na szczęście nie jest to skomplikowany dokument. Musisz w nim umieścić następujące dane:

organ administracji architektoniczno-budowlanej, do którego kierujesz wniosek;
dane inwestora;
ewentualnie dane pełnomocnika, jeśli działa w Twoim imieniu;
rodzaj zamierzenia budowlanego – na jakie działania chcesz uzyskać pozwolenie;
adres miejsca, w którym będą wykonane prace;
wskazanie załączników do wniosku;
podpis.

Dokumenty wymagane do pozwolenia na budowę

Bez kompletnej dokumentacji nie uzyskasz pozwolenia. Musisz zebrać następujące dokumenty:

Projekt architektoniczno-budowlany – przygotowany przez uprawnionego architekta. Potrzebne są 4 egzemplarze.
Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością – jaka jest podstawa prawna dysponowania nią na cele budowlane. Może to być, np. prawo własności lub użytkowanie wieczyste.
Decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – jeśli w danym przypadku nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Wypis z rejestru gruntów dla działki Twojej i sąsiednich – zawiera m.in. dane właściciela działki i jej metraż.
Warunki techniczne dostawy mediów – potwierdzenie możliwości ich doprowadzenia.
Inne dokumenty niezbędne w konkretnym przypadku – pozwolenie na przeprowadzenie robót budowlanych przy zabytku, umowa urbanistyczna, decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach i nie tylko. Każdy przypadek wymaga indywidualnej analizy pod tym kątem.

Mając komplet dokumentów, złóż je w wydziale architektury lub urbanistyki urzędu właściwego dla miejsca planowanej budowy.

Czy da się złożyć wniosek o pozwolenie na budowę online?

Tak, to możliwe! Sprawdź stronę e-budownictwo.gunb.gov.pl. Możesz wszystkie dokumenty złożyć elektronicznie. Online wypełnisz i zgłosisz wniosek, ale również będziesz śledzić ich status.

Ile kosztuje uzyskanie pozwolenia na budowę?

W przypadku, gdy chodzi o budowę obiektu mieszkalnego, opłata skarbowa nie obowiązuje. Jeśli funkcja budynku ma być mieszana, nie wyliczaj opłaty dla tej części, która jest mieszkalna.

Zobacz, ile kosztuje pozwolenie na budowę:

1 zł za mkw. – jeśli budynek jest przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej innej niż rolnicza i leśna (maksymalnie 539 zł).
14 zł – gdy to obiekt do celów gospodarczych w gospodarstwie rolnym.
20 zł – jeśli to studnia albo urządzenie do usuwania nieczystości stałych i ścieków.
112 zł – w przypadku budowli związanych z produkcją rolną.
91 zł – kiedy chodzi o urządzenia budowlane związane z obiektem budowlanym, np. przyłączenia i instalacje, a w tym służące do odprowadzenia ścieków i ich gromadzenia.

Ile się czeka na pozwolenie na budowę?

Standardowy termin wynosi 65 dni od złożenia wniosku. Proces wydłuży się, jeśli dokumentacja nie jest kompletna. Zajmie to więcej czasu, jeśli odwołanie złoży jeden z właścicieli, a jest stroną postępowania. Pozwolenie jest prawomocne, gdy do takiego odwołania nie dojdzie w terminie 14 dni od otrzymania decyzji przez strony.

Ile jest ważne pozwolenie na budowę?

Decyzja jest ważna przez 3 lata. Jeśli w tym czasie nie rozpoczniesz budowy, musisz ponownie uzyskać pozwolenie.

FAQ

Co trzeba mieć, aby uzyskać pozwolenie na budowę?

Po pierwsze musisz mieć prawo do budowy na danej działce. Konieczna jest decyzja o warunkach zabudowy lub wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Musisz również mieć kompletny projekt budowlany, oraz inne dokumenty w zależności od danego przypadku.

Kto wydaje pozwolenie na budowę?

Taką decyzję administracyjną wydaje starosta powiatu lub prezydent miasta działającego na prawach powiatu. W razie odmowy wniosek musisz skierować do wyższej instancji, czyli wojewody. Sam wniosek o pozwolenie składa się w wydziale architektury lub/i urbanistyki urzędu

Ile się czeka na pozwolenie na budowę?

Standardowy okres oczekiwania na pozwolenie wynosi do 65 dni. Wydłuży się, jeśli nie dostarczysz kompletnej dokumentacji. Opóźnienie może wynikać z wniesienia sprzeciwu przez właściciela sąsiedniej działki, o ile jest on stroną postępowania.

Jakie dokumenty do pozwolenia na budowę 2025?

Musisz okazać oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, projekt architektoniczny, decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wypis z rejestru gruntów dla działki Twojej i sąsiednich i ewentualnie inne dokumenty. Mogą one być potrzebne, jeśli budujesz, np. w pobliżu zabytku.

Od czego zacząć załatwianie pozwolenia na budowę?

Najpierw sprawdź MPZP i upewnij się, że możesz tam budować taki dom jednorodzinny, o jakim marzysz. Następnym krokiem jest przygotowanie mapy sytuacyjno-wysokościowej do celów projektowych przez geodetę i wybór projektu domu.

Źródła: