Na czym polega adaptacja projektu gotowego?

Zakup gotowego projektu domu wydaje się szybki i prosty. To o czym trzeba jednak pamiętać, to że aby zacząć go realizować konieczne jest opracowanie adaptacji. Adaptacja projektu gotowego to dostosowanie projektu do indywidualnej działki i lokalnych warunków. Adaptacja jest obowiązkowa, nawet jeśli do projektu nie wprowadzamy żadnych zmian. 

Czym jest adaptacja projektu budowlanego?

Projekt gotowy (typowy) powstaje w oparciu o ogólne zasady projektowe, które nie uwzględniają charakterystyki konkretnej działki, ekspozycji, ukształtowania terenu czy warunków gruntowych. Tego natomiast nie można pominąć. Projekty gotowe, by mieć odniesienie do warunków rzeczywistych, wymagają adaptacji.

Adaptacja projektu gotowego polega na dostosowaniu projektu do charakterystycznych cech danej działki. Odpowiednie zlokalizowanie budynku względem działki ma na celu zapewnienie m.in.:

• dobrego doświetlenia wnętrz,
• komfortowego dojazdu i zagospodarowania terenu,
• ukierunkowania przeszkleń na punkty widokowe, takie jak lasy, jeziora czy góry.

Adaptacją objęta jest nie tylko architektura, ale także konstrukcja i instalacje. 

Dostosowanie projektu to doskonały moment na wprowadzenie własnych zmian w projekcie i nadanie mu indywidualnego charakteru. Część z takich zmian wymaga projektu zamiennego oraz zmiennego pozwolenia na budowę. Inne mogą zostać wprowadzone nawet na etapie budowy. Aby jednak w pełni wykorzystać potencjał projektu, wszelkie zmiany najlepiej uwzględnić mimo wszystko już na etapie adaptacji. Za wykonanie adaptacji projektu odpowiedzialny jest architekt adaptujący. On również powinien zadbać o to, by adaptowany projekt był dostosowany do lokalnego prawa.

Przeczytaj też: Czy nasłonecznienie w domu jest ważne?

Po pierwsze – prawo lokalne

Prawo lokalne, czyli miejscowy plan zagospodarowanie przestrzennego lub warunki zabudowy, to zbiór zasad, których powinniśmy się trzymać podczas realizacji swojego wymarzonego domu. Dokumenty te opisują m.in.: jakiej wielkości budynek możemy wybudować (wysokość, długość, szerokość), jaki dach powinniśmy zastosować czy też dają wgląd w niezbędne informacje na temat powierzchni biologicznie czynnej. 

Powstające obiekty muszą być zgodne z prawem lokalnym, dlatego wybierając projekt należy uwzględnić wszystkie opisane w dokumentach parametry. Istnieje możliwość wystąpienia o zmiany w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) czy warunkach zabudowy, należy jednak wiedzieć, że proces ten jest długi i nie zawsze przynosi oczekiwane efekty. 

Przeczytaj też: Procedura zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Po drugie — wybór projektu gotowego

Wybór idealnego projektu gotowego nie jest prostym zadaniem. Szeroka oferta przygotowana przez profesjonalistów nie ułatwia zadania. Na ten etap musimy przeznaczyć dużo czasu, cierpliwości i wytrwałości. Okazać się może jednak, że wachlarz akceptowalnych projektów jest mniejszy ze względu na warunki stawiane przez wymienione wcześniej prawo lokalne. 

Im lepiej dobierzemy projekt do naszej działki i naszych oczekiwań, tym mniej czasu i pieniędzy będziemy musieli przeznaczyć na zmiany i adaptację projektu. 

Po trzecie — adaptacja projektu gotowego

Nawet idealny projekt gotowy, bez najmniejszych zmian, musi zostać poddany adaptacji. Tutaj swoją rolę odgrywa architekt adaptujący – nanosi projekt na plan naszej działki, uwzględniając przy tym warunki zabudowy lub MPZP.

Aby przeprowadzenie adaptacji projektu było możliwe, wymagana jest m.in.:

• dokumentacja projektu gotowego,
• mapa geodezyjna do celów projektowych,
• wyrys z MPZMP lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
• warunki techniczne przyłączy elektrycznych, gazowych, wodociągowych i kanalizacyjnych.

Pozyskanie tych wszystkich dokumentów wydaje się pracochłonne. Możemy jednak zaoszczędzić trochę czasu i formalności zlecić architektowi wykonującemu adaptację projektu. W tym celu niezbędne jest udzielenie pełnomocnictwa na reprezentowanie inwestora w organach administracji państwowej. Aby nic nas nie zaskoczyło na etapie realizacji, warto wspólnie z architektem adaptującym zająć się również planowaniem poszczególnych etapów budowy i doborem materiałów. Ekspercka wiedza może pomóc nam zaoszczędzić nie tylko czas i nerwy, ale także pieniądze. 

Jakie obowiązki ma architekt adaptujący?

Na architekcie ciąży duża odpowiedzialność – to od niego zależy, czy dom będzie bezpieczny oraz zgodny z normami i lokalnym prawem. Wspomniana adaptacja projektu do uwarunkowań terenu i specyficznych cech otoczenia nie może zostać pominięta, nawet jeśli w samym rozkładzie pomieszczeń czy instalacji nie wprowadzamy zmian. Pamiętać także należy, że realizacja takiego przedsięwzięcia jak budowa domu wymaga również zaprojektowania dodatkowych elementów. Należą do nich np. dojazd z drogi publicznej, mała architektura, czy uwzględnienie wymogów dotyczących terenów zielonych.

Architekt adaptujący – jakie są jego zadania?

• Dostosowanie projektu domu do warunków zabudowy lub MPZP.
• Przygotowanie projektu zagospodarowania działki.
• Uefektywnienie fundamentów, aby były zgodne lokalnymi warunkami gruntowo-wodnymi oraz dostosowanie sposobu izolacji.
• Przystosowanie konstrukcji budynku do lokalnych obciążeń oraz warunków klimatycznych,
• Opracowanie charakterystyki energetycznej, instalacji wewnętrznych i przyłączy (we współpracy ze specjalistami w tych branżach).
• Zdefiniowanie obszaru oddziaływania obiektu.
• Uzyskanie niezbędnych dokumentów, w tym opinii, uzgodnień, analiz rozwiązań projektowych pod kątem zgodności z przepisami, a także oświadczenie inwestora o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane. 
• Naniesienie zmian na projekt lub wykonanie zamiennych rysunków oraz dołączenie oryginalnych projektów.
• Przygotowanie informacji BiOZ (Bezpieczeństwo i Ochrona Zdrowia).
• Nadzór autorski podczas trwania plac budowlanych.

Adaptacja projektu gotowego — zmiany istotne i nieistotne

Jeśli zapragniemy wprowadzić do projektu indywidualne modyfikacje, zetkniemy się z dwoma rodzajami zmian – nieistotnymi i istotnymi. 

Zmiany nieistotne nie wpływają na konstrukcję i gabaryty obiektu, wymagają jedynie zgody autora projektu. Wśród zmian nieistotnych wymienić możemy np. zmianę ścianki działowej, modyfikacje walorów estetycznych budynku, zmianę stropu czy przeniesienie okna i drzwi. Zmiany nieistotne można wprowadzić nawet podczas realizacji budynku.

Zmiany istotne oddziaływują na charakterystyczne parametry domu, czyli na kubaturę, powierzchnię zabudowy, wysokość, długość i szerokość budynku. Wprowadzając zmiany istotne, architekt adaptujący musi wykonań projekt zamienny, niezbędne jest także zamienne pozwolenie na budowę. 

Co ciekawe, dostępne są również zmiany, które choć wymagają projektu zamiennego, to nie wymagają zamiennego pozwolenia na budowę. Wśród takich modyfikacji znajdziemy np. zmianę sposobu użytkowania pomieszczenia – zmiana garażu w część użytkową czy zmiana materiału konstrukcji – drewno użyte zamiast gazobetonu. 

Prawa autorskie a zmiany wprowadzane do gotowego projektu

Każdy projekt architektoniczny chroniony jest prawem autorskim. Oznacza to, że wprowadzenie zmian do projektu wymaga zgody autora. Ponieważ większość osób decydujących się na zakup projektu gotowego większe lub mniejsze zmiany do niego wprowadza, architekci często załączają do takiego projektu dokumentację uwzględniającą akceptowalne zmiany i odgórną zgodę na ich wprowadzenie. Aby uniknąć rozczarowania, warto przed zakupem upewnić się, czy autor projektu wyraża zgodę na wprowadzenie oczekiwanych przez nas zmian.

Ile kosztuje adaptacja projektu gotowego? 

Koszt ten zależy od wielu czynników, w tym lokalizacji, renomy studia lub architekta czy zakresu prac. Cena adaptacji projektu gotowego, bez wprowadzania zmian, może wahać się od niespełna 1000 zł do nawet 4000 zł. W niewielkiej miejscowości zapłacimy znacznie mniej niż w Warszawie, Poznaniu czy Krakowie. Do ceny adaptacji należy doliczyć koszt badania gruntu, mapy do celów projektowych, opracowania planu zagospodarowania terenu (PZT) czy niezbędnych przyłączy. 

Cena adaptacji jest ściśle związana z ilością wprowadzonych zmian. Samo opracowanie projektu zagospodarowania działki bez modyfikacji nie będzie szczególnie kosztowne, jednak każda, z pozoru nawet niewielka zmiana istotna, może pociągać za sobą duże nakłady finansowe. Przesunięcie ściany choćby o metr może kosztować nawet 10 000 zł. 

Zmiany nie zawsze się opłacają 

Decydując się na zmiany w projekcie, warto dokładnie przeanalizować ich koszt – często są one możliwe, jednak zupełnie nieopłacalne. Podczas adaptacji projektu domu warto skorzystać z rad architekta z którym współpracujemy. Powinien on objaśnić, których modyfikacji nie opłaca się wprowadzać. Często zdarza się, że stworzenie indywidualnego projektu od podstaw jest tańsze niż wprowadzenie wielu zmian do gotowego projektu.

Ile trwa adaptacja projektu gotowego?

Na czas realizacji usługi, podobnie jak na cenę, wpływ ma wiele czynników – lokalizacja, popyt, sezon czy ilość wprowadzanych zmian. Zakłada się, że zaadaptowany projekt dostępny będzie po około 30-45 dniach.