Jawne ceny nieruchomości | nowelizacja ustawy deweloperskiej

21 maja 2025 r. Sejm uchwalił nowelę ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Czyli tak zwanej ustawy deweloperskiej. Spotkało się to z dużym zainteresowaniem ze strony mediów i wszystkich uczestników rynku nieruchomości. Dlaczego? Na czym polega nowelizacja ustawy deweloperskiej? Jej celem jest przede wszystkim zagwarantowanie potencjalnym nabywcom rzetelnej i aktualnej informacji o cenach oferowanych przez deweloperów. A to w konsekwencji ma przyczynić się do poprawienia pozycji negocjacyjnej potencjalnego nabywcy. Co powinieneś wiedzieć o nowelizacji ustawy?

Po pierwsze: cel nowelizacji ustawy deweloperskiej

Jak wspomnieliśmy, celem nowelizacji ustawy deweloperskiej jest przede wszystkim zapewnienie nabywcom rzetelnej i aktualnej informacji o cenach oraz poprawa ich pozycji negocjacyjnej. To oznacza, że deweloperzy będą mieli nowe obowiązki. Jak się będa przedstawiały w odniesieniu do portali z ogłoszeniami? Przede wszystkim deweloper będzie musiał podać w ogłoszeniach adres własnej strony internetowej. A na niej podać kompletną informację o cenach oferowanych nieruchomości.

Co jeszcze musisz wiedzieć? Informacje w skrócie

Wątpliwości interpretacyjne.
⟶ Brak jednoznacznej definicji i wymagań wobec „własnej strony internetowej” dewelopera.

Swoboda informowania o cenach na platformach ogłoszeniowych.
⟶ Brak ustawowych wskazówek w zakresie podawania cen na platformach ogłoszeniowych. Możliwość przyjęcia różnych sposobów prezentacji cen w ogłoszeniach.

Rozbieżności cenowe.
⟶ Co w przypadku rozbieżności? Nabywca ma prawo żądać sprzedaży po cenie korzystniejszej w przypadku rozbieżności między ceną podaną na własnej stronie internetowej dewelopera a ceną oferowaną przy zawarciu umowy. Przepis ten nie dotyczy jednak cen podanych na platformach ogłoszeniowych. 

Postulaty na przyszłość.
⟶ Konieczność doprecyzowania przepisów przez regulatorów w celu ułatwienia dostosowania się uczestnikom rynku nieruchomości do nowych wymagań.

Terminy wejścia w życie.
⟶ Ustawa wejdzie w życie po upływie miesiąca od dnia jej opublikowania w Dzienniku Ustaw w stosunku do nowych inwestycji. A także po upływie 2 miesięcy w stosunku do już trwających.

Własna strona internetowa dewelopera a platforma ogłoszeniowa

Najistotniejszy obowiązek wynikający z przepisów znowelizowanej ustawy to konieczność posiadania strony internetowej. Deweloperzy nie tylko będą zobowiązani do prowadzenia własnej strony internetowej. Przede wszystkim ma ona służyć rzetelnemu informowaniu o cenach oferowanych mieszkań. Muszą one być udostępnione z podziałem na cenę za: m2 powierzchni użytkowej lokalu i pomieszczeń przynależnych. Nabywca musi także mieć dostęp do informacji o wszystkich innych świadczeniach pieniężnych, które będzie musiał spełnić na rzecz dewelopera w wykonaniu umowy przenoszącej własność. Dodatkowo, deweloper zobowiązany będzie ujawniać na swojej stronie historię zmian tych cen.

Czym jest właściwie strona internetowa w rozumieniu nowelizacji ustawy deweloperskiej?

Mimo, że nowelizacja ustawy deweloperskiej przewiduje, że deweloper będzie zobowiązany prowadzić własną stronę internetową, na której poda wszystkie wymagane informacje, ustawa ta nie określa:

• co należy rozumieć pod pojęciem „własnej strony internetowej” dewelopera,
• jakie są wymagania techniczne wobec strony internetowej dewelopera,
• możliwości ewentualnego współtworzenia strony przez deweloperów zrzeszonych w jednej grupie kapitałowej.

Niezależnie od wątpliwości interpretacyjnych dotyczących „własnej strony internetowej” dewelopera, pojawia się również pytanie: jakie obowiązki ciążą na deweloperach na gruncie nowych przepisów w przypadku publikacji ogłoszeń w serwisach ogłoszeniowych?

Wskazówka dotycząca odpowiedzi na to pytanie została zawarta w art. 19a ust. 3 Ustawy. Zgodnie z tym przepisem deweloperzy zobowiązani są zamieszczać na platformach ogłoszeniowych adresy swoich stron internetowych zawierających kompletne informacje o cenach. Dotyczy to także każdej reklamy i oferty sprzedaży opublikowanej przez dewelopera.

Powyższe skłania do wniosku, że deweloperzy będą mieć pewną swobodę decyzyjną w zakresie technologii, w której strona internetowa zostanie utworzona i prowadzona, jak również sposobu informowania o cenach i ich zmianach. Nie można także wykluczyć warstwowego podawania przez deweloperów wymaganych informacji na jego stronie. 

Istotne jest, aby użytkownik w interfejsie strony dewelopera był w stanie dostrzec miejsca, w których informacje te zostały podane. Jednakże każdy deweloper będzie mógł w inny sposób podejść do realizacji obowiązków wynikających z ustawy. Ten fakt może unicestwić zakładane przez ustawodawcę podawanie przez deweloperów informacji w sposób ustandaryzowany. O czym wspomina uzasadnienie projektu Ustawy.

Nowelizacja ustawy deweloperskiej a platformy ogłoszeniowe – wytyczne

Z treści wspomnianego art. 19a ust. 3 Ustawy można wyprowadzić wnioski nie tylko w stosunku do deweloperów, ale także w odniesieniu do platform ogłoszeniowych. A mianowicie że muszą one umożliwić deweloperom zamieszczenie adresu strony internetowej w treści ogłoszenia.

Wobec braku ustawowych wytycznych w tym zakresie należałoby przyjąć, że platforma może:

• udostępnić dedykowane miejsce w interfejsie do wskazywania adresu własnej strony internetowej dewelopera albo
• umożliwić deweloperowi samodzielne wskazywanie tego adresu w opisie ogłoszenia.

Przy czym warto wskazać, że podanie adresu strony internetowej może nastąpić w formie aktywnego albo nieaktywnego hiperłącza.

Jawność cen na stronie dewelopera a podawanie cen na platformach ogłoszeniowych

Co istotne, nowelizacja nie zawiera wskazówek dotyczących sposobu, w jaki deweloper powinien informować o cenach nieruchomości na platformach ogłoszeniowych. Sposób informowania o cenach opisany w Ustawie dotyczy bowiem wyłącznie własnej strony internetowej dewelopera. 

Wydaje się więc, że zarówno deweloperzy jak i platformy ogłoszeniowe mogą podejść do tego zagadnienia w trojaki sposób. Platformy ogłoszeniowe mają możliwość:

1. Technicznie umożliwić deweloperom podawanie cen w ogłoszeniu według systematyki ustawowej. Z podziałem na ceny za m2 powierzchni użytkowej lokalu, pomieszczeń przynależnych i innych świadczeń pieniężnych wraz z historią zmian cen.
2. Umożliwić deweloperom podanie w ogłoszeniu cen w wybrany przez dewelopera sposób, a zatem przykładowo wyłącznie aktualnej całkowitej ceny za lokal. Deweloper powinien także zadbać tutaj o to, aby podana w ogłoszeniu w ten sposób cena nie wprowadzała w błąd. A także by była zgodna z rozbudowanymi informacjami dotyczącymi cen, które deweloper podaje na swojej stronie internetowej.
3. Umożliwić deweloperom niepodawanie cen w treści ogłoszenia.

Można się spodziewać, że pewna swoboda w sposobie informowania o cenach na platformach ogłoszeniowych, może w praktyce stanowić wyzwanie. Platformy ogłoszeniowe zapewne uregulują ww. zagadnienie w swoich regulaminach. Przez co też podejście na rynku w tym obszarze może okazać się niejednolite.

Jednocześnie, narzucenie deweloperom obowiązku podawania cen według systematyki ustawowej także w ogłoszeniach na platformach ogłoszeniowych mogłoby doprowadzić do nadmiernych obciążeń organizacyjnych po stronie deweloperów. Zostaliby oni bowiem zmuszeni do prowadzenia aktualnych rozbudowanych cenników. Zarówno na swojej stronie internetowej, jak również w ogłoszeniach na platformach ogłoszeniowych, z których korzystają. Wydaje się, że mogłoby to zniechęcić deweloperów do dodawania ogłoszeń dotyczących prowadzonych przez nich inwestycji. Tym samym utrudniając potencjalnym nabywcom dostępu do informacji o prowadzonych inwestycjach, dostępnych lokalach jak też ich porównywanie.

Rozbieżności pomiędzy cenami

Nowelizacja ustawy deweloperskiej przewiduje również, że w przypadku rozbieżności pomiędzy ceną podaną na stronie internetowej dewelopera a ceną oferowaną przy zawarciu umowy, nabywca ma prawo żądania zawarcia umowy po cenie dla niego najkorzystniejszej.

Ustawodawca nie wyjaśnił jednak w jaki sposób i mając na uwadze jakie momenty należałoby porównywać ceny. To oznacza, że wyegzekwoanie tego zapisy w praktyce może okazać się niezwykle trudne. A być nawet niemożliwe, do realizacji.  Dlaczego? Biorąc pod uwagę literalne brzmienie tego przepisu, można wywnioskować, że uprawnienie to nie dotyczy rozbieżności między ceną podaną w ogłoszeniu na platformie ogłoszeniowej a oferowaną przy zawarciu umowy. Mowa przecież wyłącznie o rozbieżności między ceną ujawnioną na stronie dewelopera a oferowaną przy zawarciu umowy. 

Nowelizacja ustawy deweloperskiej – wnioski

Pytania i niepewności się mnożą. Można więc oczekiwać, że regulator (w tym Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów) opublikuje komentarz dotyczący ustawy. To umożliwi dostosowanie się uczestnikom do stawianych wymagań przed przystąpieniem do stosowania bardziej restrykcyjnych środków przewidzianych w ustawie.

Ustawa ma wejść w życie po upływie miesiąca od dnia jej opublikowania w Dzienniku Ustaw (a zatem 11 lipca 2025 r.). Nie dotyczy to inwestycji już trwających. W ty przypadku na dostosowanie się do nowych wymogów są 2 miesiące.

Posłuchaj także komentarza Katarzyny Kuniewicz!