Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania – jak zrobić to skutecznie? Okres wypowiedzenia i warunki

Myślisz o złożeniu wypowiedzenia umowy najmu mieszkania lub nieruchomości i nie wiesz, od czego zacząć? Rozwiązanie umowy przez wynajmującego wcale nie musi być długim i skomplikowanym procesem. Dowiedz się, kiedy możesz skorzystać z prawa do rozwiązania umowy wynajmu mieszkania bez okresu wypowiedzenia. Sprawdź jakie są różnice między umową najmu zawartą na czas określony i nieokreślony. Poznaj nasze praktyczne wskazówki! Dzięki nim wypowiedzenie umowy najmu mieszkania nie będzie miało przed tobą tajemnic.

Warunki wypowiedzenia umowy najmu – gdzie szukać informacji?

Podstawowym dokumentem określającym zasady rozwiązania umowy wynajmu lokalu mieszkalnego jest umowa zawarta między wynajmującym i najemcą. Obejmuje ona szczegółowe warunki użytkowania domu lub mieszkania, prawa i obowiązki obu stron oraz terminy wypowiedzenia umowy. Dodatkowo kwestie zerwania stosunku umowy regulują dwa akta prawne. Mowa o ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, zwanej ustawą o ochronie praw lokatorów, oraz Kodeksie Cywilnym.

Obowiązki i prawa najemcy – o czym trzeba pamiętać, wynajmując lokal mieszkalny?

Przed złożeniem wypowiedzenia umowy najmu warto znać prawa i obowiązki wynajmującego mieszkanie, jak i drugiej strony, aby uniknąć wszelkich nieporozumień. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, nie tylko najemca jest uprzywilejowany do odstąpienia umowy przed upłynięciem terminu. Prawo chroni także wynajmujących. Stąd też, jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu za co najmniej 2 pełne okresy płatności, wynajmujący może wypowiedzieć najem lokalu bez zachowania okresu wypowiedzenia.

Rozwiązanie umowy ze skutkiem natychmiastowym przez wynajmującego jest uzasadnione również, gdy najemca:

• wynajmuje mieszkanie lub oddaje je do użytkowania osobom trzecim bez uzyskanej pisemnej zgody właściciela,
• korzysta z mieszkania, naruszając warunki umowy i pomimo otrzymanego upomnienia kontynuuje użytkowanie w niewłaściwy sposób, np. zakłóca normalne funkcjonowanie innych lokatorów, niszczy mienie i nie wywiązuje się ze swoich obowiązków,
• nie reguluje płatności za zamieszkiwanie lokalu. Chodzi zarówno o czynsz jak i kaucję za mieszkanie (wynajmujący ma jednak obowiązek wyznaczyć miesięczny termin na zapłatę zaległości), także pomimo upomnień,
• zamieszkuje lokal lub budynek wymagający remontu.

Chcesz dowiedzieć się, kiedy umowa najmu jest nieważna? Sprawdź nasz najnowszy artykuł!

Rodzaje wypowiedzenia umowy wynajmu mieszkania

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania może wyglądac inaczej w zależności od tego jaki typ umowy podpisałeś. Dowiedz się, czym różni się umowa najmu na czas nieokreślony od umowy najmu na czas określony.

Wypowiedzenie umowy najmu na czas nieokreślony

Umową zawartą na czas nieoznaczony określa się umowę, w której nie uwzględniono szczegółowego terminu jej obowiązywania. Oznacza to, że zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem okazjonalny z zachowaniem terminów umownych. A jeśli brak ich na umowie? Wtedy zachowane zostają terminy ustawowe.

Zgodnie z zapisami Kodeksu cywilnego (KC) są one następujące:

• gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc – najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego,
• gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego,
• gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód,
• gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

Wypowiedzenie umowy zawartej na czas określony

Umowy najmu na czas określony są najczęściej występującym rodzajem umów zawieranych pomiędzy najemcą a wynajmującym. Wypowiedzenie umowy na czas określony jest niemożliwe przed końcem trwania umowy. Umowę najmu zawartą na czas oznaczony można wypowiedzieć wyłącznie w nadzwyczajnych okolicznościach określonych w postanowieniach umowy.

Przykład

W przypadku gdy podpiszemy z wynajmującym umowę najmu, który przewiduje 6-miesięczny okres wynajmowania lokalu, to zarówno właściciel mieszkania, jak i zamieszkujący nie ma możliwości rozwiązania tej umowy przed upływem ustalonego terminu. Odstąpienie od umowy może być uzasadnione jedynie w wyjątkowych sytuacjach, które należy uwzględnić w zapisach umowy. 

Kiedy można rozwiązać umowę najmu przed upływem terminu?

W odróżnieniu od umowy najmu na czas nieokreślony umowa z oznaczonym okresem cechuje się mniejszą swobodą w zakresie wypowiedzenia. Jednak nie oznacza to, że nie może zostać rozwiązana. Pojawia się więc pytanie, jakie sytuacje pozwalają na odstąpienie od umowy bez poniesienia konsekwencji? Co możesz zrobić, jeśli podpisałeś taką umowę, a zależy Ci na jej sprawnym rozwiązaniu?

Najemca lokalu ma prawo do wypowiedzenia umowy najmu w trybie natychmiastowym:

• jeżeli mieszkanie w chwili przekazania do użytkowania miało wady uniemożliwiające korzystanie i wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia odmówił ich niezwłocznego usunięcia,
• jeżeli wady wynajmowanego mieszkania zagrażają życiu lub zdrowiu najemcy i współdomowników.

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu za porozumieniem stron

Drugą możliwością jest rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron. Gdy każda ze stron zgadza się na zakończenie najmu, taka opcja może okazać się bardzo korzystnym rozwiązaniem. Przede wszystkim pozwala uniknąć niepotrzebnych konfliktów. W tej sytuacji nie musi istnieć specjalna przyczyna wypowiedzenia, nie muszą być spełnione dodatkowe warunki, a samo rozwiązanie umowy przebiega szybko i skutecznie. Nie ma konieczności uwzględniania okresu wypowiedzenia umowy najmu. Warto również spróbować wynegocjować okoliczności rozwiązania umowy przed terminem z uwzględnieniem interesu dwóch stron. 

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania: FAQ

Jak prawidłowo wypowiedzieć umowę najmu?

Umowę należy wypowiedzieć na piśmie, wskazując datę, dane stron, podstawę prawną oraz okres wypowiedzenia (jeśli wynika z umowy lub przepisów). Oświadczenie musi zostać skutecznie doręczone drugiej stronie (art. 61 k.c. – z chwilą, gdy adresat mógł zapoznać się z jego treścią). Najczęściej stosuje się list polecony lub doręczenie osobiste za potwierdzeniem odbioru.

Jakie są terminy wypowiedzenia umowy najmu?

Terminy wypowiedzenia zależą od umowy. Może to być miesiąc lub np. 3 miesiące. Jeśli umowa zawarta jest na czas określony, to wypowiedzenie jest możliwe wyłącznie wtedy, gdy zostało uwzględnione w umowie i jej zapisy mówią o konkretnych terminach.

Czy można wypowiedzieć umowę najmu mieszkania w trybie natychmiastowym?

Tak, ale tylko w wyjątkowych sytuacjach, np. gdy najemca poważnie łamie warunki umowy, niszczy lokal lub przez dłuższy czas trwania najmu najemca nie płaci czynszu (a dokładniej przez 2 pełne okresy nieopłaconego wynajmu). Istnieje również możliwość rozwiązania umowy za porozumieniem obu stron.

Jak liczyć miesięczny okres wypowiedzenia najmu?

Miesięczny okres wypowiedzenia liczy się pełnymi miesiącami kalendarzowymi. To znaczy, że jeśli umowę wypowiesz , termin zaczyna się od pierwszego dnia kolejnego miesiąca i kończy ostatniego dnia.