Jakie są prawa i obowiązki wynajmującego mieszkanie?

Wynajem to nie taka łatwa sprawa. Najpierw trzeba znaleźć odpowiedni lokal. Co więcej, decyzja o zawarciu umowy najmu lokalu mieszkalnego musi być podjęta w sposób przemyślany. Tym bardziej że wiąże się z licznymi konsekwencjami dla obu stron. Warto zatem pamiętać, że zarówno na wynajmującym (właścicielowi mieszkania), jak i na najemcy (osobie, która otrzymuje od wynajmującego lokal do używania) ciążą obowiązki. Poznaj prawa i obowiązki wynajmującego oraz najemcy!

Prawa i obowiązki wynajmującego a najemcy

Kwestię tę reguluje ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny. Zgodnie z przepisami ustawy o ochronie lokatorów, wynajmujący zobowiązuje się m.in. oddać najemcy nieruchomość do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony. Z kolei najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Określenie czasu, na jaki najemca otrzyma lokal, zależy od postanowień zawartych w umowie najmu, którą wynajmujący z najemcą powinni zawrzeć.

Warto też zadbać o określenie warunków, na podstawie których każda ze stron może się z umowy wycofać. Ważne jest nie tylko wskazanie terminów wypowiedzeń, ale też ewentualnych odszkodowań dla drugiej strony. Umowa powinna również regulować zachowanie stron umowy w przypadku niedotrzymania warunków przez drugą stronę.

Obowiązki właściciela mieszkania

Jakie prawa ma wynajmujący mieszkanie, a jakie są jego obowiązki? Wynajmujący jest zobowiązany wydać lokal najemcy w stanie pozwalającym z niego korzystać w uzgodnionej formie. Do tego musi mu zapewnić spokojne używanie (między innymi poprzez ochronę przed żądaniami osób trzecich, niespowodowanymi przez najemcę). W okresie najmu wynajmujący powinien utrzymać lokal w stanie pozwalającym najemcy na korzystanie ze wszystkich udogodnień stanowiących wyposażenie lokalu mieszkalnego i budynku, w którym lokal się znajduje.

W przypadku najmu lokalu, na właścicielu mieszkania spoczywa także obowiązek dokonywania napraw lokalu. To oznacza naprawy lub wymianę instalacji i elementów wyposażenia technicznego, które uszkodziły się w normalnym zużyciu. Co ważne, szukodzenia nie mogą wynikać z niewłaściwych działań najemcy.

Naprawy obejmują przede wszystkim wymianę instalacji wewnętrznych, takich jak: gazowa, ciepłej wody, wodociągowa, kanalizacyjna, centralne ogrzewanie, elektryczna oraz wymianę pieców grzewczych, okien, drzwi, tynków i podłóg.  

Dodatkowo wynajmujący ma obowiązek zapewnić sprawne działanie wszystkich urządzeń związanych z budynkiem. Dotyczy to dostępu do wody, gazu, ciepła, prądu, działania wind i innych instalacji, zgodnie z przepisami lub regulaminem wspólnoty mieszkaniowej. 

Jeżeli istnieje regulamin korzystania z wynajmowanego lokalu, wynajmujący ma obowiązek doręczyć go najemcy. To wynajmujący również powinien dbać o porządek i czystość pomieszczeń oraz urządzeń budynku. Na wynajmującym poza obowiązkami określonych działań, ciąży obowiązek zaniechania. Co to oznacza? Wynajmująca musi powstrzymać się od działań, które mogłyby naruszać prawa najemcy wynikające z umowy najmu. Przykład? Nie może bez uzasadnionej przyczyny wchodzić do wynajmowanego mieszkania bez zgody najemcy. Najemca ma prawo do swobodnego korzystania z lokalu przez czas trwania umowy najmu.

Ten artykuł również może Cię zainteresować: Kiedy umowa najmu jest nieważna?

Czy znasz obowiązki najemcy?

Najemca musi używać lokalu zgodnie z umową, a jeśli jej treść tego nie określa – w sposób odpowiedni dla mieszkalnego przeznaczenia lokalu. Musi uzyskać pisemną zgodę wynajmującego na wprowadzanie zmian, np. malowanie czy wymianę mebli, oraz na podnajęcie części lokalu innej osobie.

Najemca powinien przestrzegać zasad porządku domowego, dbać o wspólne części budynku (np. windy, klatki schodowe, korytarze i otoczenie), chroniąc je przed uszkodzeniami i dewastacją. Obowiązują go też: terminowe płacenie czynszu, utrzymanie lokalu w dobrym stanie technicznym i sanitarnym. A ponadto naprawianie szkód powstałych z jego winy (np. armatura, wyposażenie). W razie awarii zagrażającej szkodom najemca musi natychmiast udostępnić lokal odpowiednim służbom.

Najemca powinien także umożliwić właścicielowi przegląd lokalu (po ustaleniu terminu) oraz pozwolić na wykonanie niezbędnych napraw podczas trwania umowy.

A co z naprawami?

Na najemcy ciąży obowiązek dokonywania drobnych napraw, takich jak np. malowanie pomieszczeń. Zwrócenie lokalu wynajmującemu po zakończeniu okresu umowy następuje w stanie nie pogorszonym. Jednak najemca nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Należy podkreślić również, że w związku ze zwykłym używaniem lokalu na najemcy ciąży obowiązek dokonywania drobnych napraw. Naleza do nich m.in. malowanie pomieszczeń, konserwacja podłóg, okien, drzwi, naprawa urządzeń sanitarnych, malowanie lub tapetowanie oraz naprawa uszkodzeń tynków ścian i sufitów, malowanie drzwi i okien, naprawianie mebli, etc.

W ramach dokonywania drobnych napraw warto zwrócić uwagę na obowiązek naprawiania i konserwowania etażowego centralnego ogrzewania. W przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiany, w celu zapewnienia w lokalu ogrzewania.

Obowiązki najemcy w zakresie dokonywanych, cyklicznych napraw lokalu mogą zostać uregulowane w umowie. Jednakże, jeżeli w umowie nie zostały one określone, to stosuje się przepisy ustawy (nie jest to katalog zamknięty). W razie wątpliwości odnośnie wskazania osoby, która zobowiązana jest do naprawy lokalu (w przypadku braku uregulowania w umowie i w przepisach), naprawa obciąża wynajmującego.

Co w sytuacji, gdy najemca nie płaci czynszu? Jak złożyć wypowiedzenie umowy najmu mieszkania? Sprawdź nasz artykuł i dowiedz się, jak możesz działać w takiej sytuacji zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów.

O co warto zadbać, decydując się na wynajem mieszkania?

Przed wydaniem lokalu mieszkalnego wynajmujący i najemca powinni sporządzić protokół. To własnie w nim należy dokładnie opisać stan techniczny mieszkania. Co warto jeszcze uwględnić? Przede wszystkim stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji, urządzeń, ścian, mebli – wszystkiego, co wraz z lokalem wynajmujący odda najemcy do używania. Protokół stanowi podstawę do ewentualnych rozliczeń po odbiorze lokalu przez wynajmującego od najemcy.

Dlatego warto przeznaczyć na jego sporządzenie odpowiednią ilość czasu, dokładnie weryfikując osobiście wszystkie istotne elementy wyposażenia, pamiętając o umieszczeniu daty sporządzenia protokołu i podpisaniu go przez obie strony. Warto, żeby obie strony posiadały identyczną wersję protokołu – dzięki temu można będzie uniknąć ewentualnych problemów przy rozliczaniu zdawanego lokalu.

Warto pamiętać też, że niezależnie od tego, czy na tapecie jest umowa najmu okazjonalnego, czy inny rodzaj umowy, właściciel mieszkania ma prawo do pobrania kaucji zabezpieczającej. Wręcz powinien to zrobić. Taka kaucja za mieszkanie jest pobierana na czas trwania najmu. Pozwala pokryć wszelkie potencjalne szkody, które zostały wyrządzone w czasie najmu mieszkania. Dzięki temu właściciel uzyskuje lokal w należytym stanie i nie ma ryzyka konieczności pokrycia kosztów na własną rękę.

Określ sposób komunikowania się!

Ponadto w umowie należy zwrócić uwagę na przepis mający szczególne znaczenie w przypadku konieczności formalnego komunikowania się wynajmującego z najemcą. Warto pamiętać, że zarówno na wynajmującym, jak i na najemcy ciąży obowiązek informowania drugiej strony o każdej zmianie adresu zamieszkania lub siedziby. Jeżeli wynajmujący albo najemca nie zawiadomi drugiej strony o takiej zmianie, korespondencję wysłaną na ostatni adres listem poleconym, „za potwierdzeniem odbioru” i nieodebraną, uważa się za doręczoną.

Umowa zawarta między wynajmującym i najemcą to bardzo ważny dokument. Odpowiednio przygotowana pozwala uniknąć problemów obu stronom. Wraz z protokołem odbioru lokalu będzie podstawową dokumentacją służącą do rozwiązywania ewentualnych konfliktów. Co więcej, odpowiednie zapisy ułatwią rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron bądź jednostronnie. Dlatego warto pamiętać o obowiązkach każdej strony i – w razie potrzeby – skorzystać z rady prawników specjalizujących się w tematyce najmu. Pomoże to rozwiązać wszelkiego rodzaju trudności związane z najmem, niezależnie od przyczyn.

Obowiązki wynajmującego mieszkanie: FAQ

Jakie obowiązki ma wynajmujący mieszkanie?

Wynajmujący ma obowiązek przekazać najemcy lokal w stanie nadającym się do zamieszkania, zgodnym z ustaleniami umowy. Odpowiada za utrzymanie mieszkania w odpowiednim stanie technicznym przez cały okres najmu, w tym za sprawność instalacji i urządzeń. Ponadto powinien zapewnić dostęp do mediów. Poza tym musi informować najemcę o istotnych zmianach dotyczących nieruchomości, takich jak planowane remonty czy sprzedaż mieszkania.

Jakie są obowiązki wynajmującego mieszkanie wobec urzędu skarbowego?

Wynajmujący ma obowiązek zgłoszenia zawarcia umowy najmu do właściwego urzędu skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu. Musi również wybrać formę opodatkowania dochodu z najmu (ryczałt lub zasady ogólne) i poinformować o tym urząd skarbowy. Następnie powinien regularnie rozliczać i odprowadzać należny podatek dochodowy od uzyskanego przychodu z najmu.