Sprzedaż mieszkania lub domu – od czego zacząć i na co zwrócić szczególną uwagę?

W przypadku sprzedaży mieszkania lub domu należy unikać pośpiechu i podejmowania pochopnych decyzji. Sprzedaż nieruchomości to złożony i czasochłonny proces, dlatego trzeba się do niego odpowiednio przygotować – tak, aby dokonać trafnej i korzystnej transakcji. Podpowiadamy, jakie kwestie wziąć pod uwagę, aby sprzedaż mieszkania lub domu przebiegła bez komplikacji.

Jeśli zdecydowałeś się na sprzedaż mieszkania lub domu, musisz pamiętać o kilku ważnych kwestiach. Istotne będzie np. odpowiednie przygotowanie mieszkania przed sprzedażą i jego wycena, zgromadzenie niezbędnych dokumentów czy zamieszczenie atrakcyjnego ogłoszenia. Warto też poznać szczególne rodzaje sprzedaży, które dotyczą m.in. sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat oraz sprzedaży mieszkania z kredytem.

Sprzedaż mieszkania lub domu – dokumenty i formalności

Decydując się na sprzedaż mieszkania lub domu należy zapoznać się ze wszystkimi dokumentami, potrzebnymi do zawarcia transakcji sprzedaży mieszkania. Najlepiej zrób to na samym początku, jeszcze zanim umieścisz ogłoszenie o sprzedaży, żeby zawczasu móc rozwiązać ewentualne problemy.

Jeśli sprzedajesz swoje mieszkanie będziesz potrzebował:

• aktu własności nieruchomości – w formie umowy kupna mieszkania, umowy darowizny lub nabycia mieszkania w spadku,
• odpisu z księgi wieczystej,
• zaświadczenia o braku zaległości w opłatach,
• zaświadczenia o wymeldowaniu właścicieli/lokatorów.

Kiedy już znajdziesz nabywcę musisz zawrzeć z nim umowę przedwstępną (jeśli chce np. zarezerwować mieszkanie), a następnie właściwą umową sprzedaży nieruchomości. Umowa sprzedaży mieszkania musi zostać podpisana w obecności notariusza. Dokument powinien zawierać m.in. opis sprzedawanej nieruchomości oraz informacje o cenie i terminie zapłaty.

Obowiązkowe świadectwo energetyczne

Od kwietnia 2023 r. obowiązkowym elementem dokumentacji każdego domu i budynku wielorodzinnego będzie świadectwo energetyczne.

Do tej pory świadectwo energetyczne dotyczyło tylko budynków wybudowanych po 2009 roku. Jednak od kwietnia 2023 roku obowiązek sporządzenia świadectwa energetycznego będzie dotyczył też budynków wybudowanych przed 2009 rokiem.

Co istotne, jeśli przy sprzedaży mieszkania nie zostanie dołączony dokument o świadectwie energetycznym, właścicielowi nieruchomości będzie groziła kara w wysokości kilku tysięcy złotych.

Przygotowanie nieruchomości do sprzedaży i jej wycena

Jeśli masz już wszystkie potrzebne dokumenty, zadbaj o stan wizualny mieszkania, które oddasz nowemu nabywcy. Jeśli Twoje mieszkanie nie jest pierwszej młodości, to nawet lekkie odświeżenie i zadbanie o estetyczny wygląd pomieszczeń może podnieść jego wartość. Wysprzątane, schludne mieszkanie będzie też istotne przy wykonywaniu zdjęć do ogłoszenia.

Przy sprzedaży mieszkania duże znaczenie ma rzetelna wycena nieruchomości. Na Otodom znajdziesz aktualne dane o cenach mieszkań i domów w poszczególnych miastach i dzielnicach, dzięki którym zorientujesz się, ile może być warta Twoja nieruchomość. Oczywiście musisz mieć na uwadze, że – oprócz lokalizacji – na cenę mieszkania wpływa wiele innych czynników. Ważny jest np. stan nieruchomości, metraż i układ pokoi czy dostęp do miejsca postojowego. Dopiero po uwzględnieniu tych wszystkich aspektów będziesz mógł ustalić właściwą cenę mieszkania.

Jeśli chcesz oszacować wartość mieszkania, skorzystaj z Cenoskopu Otodom. 

Zamieszczenie atrakcyjnego i kompletnego ogłoszenia

Kluczem do sukcesu przy sprzedaży mieszkania będzie przygotowanie dobrego ogłoszenia, w którym szczerze opiszesz swoje mieszkanie. Koniecznie zaznacz jego wszystkie atuty, ale i ewentualne mankamenty.

Podczas pisania ogłoszenia zwróć uwagę na:

• tytuł, który przyciągnie wzrok, 
• wyczerpujący opis o stanie mieszkania i dostępnym wyposażeniu,
• naturalne, wyraźne zdjęcia, które szczegółowo zaprezentują wszystkie pomieszczenia,
• dokładną lokalizację i opisanie istotnych punktów, znajdujących się w okolicy.

Sprawdź też: Jak zrobić dobre zdjęcia mieszkania na sprzedaż

Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat

Sprzedając mieszkanie lub dom musisz wiedzieć, że jeśli od czasu nabycia nieruchomości nie minęło jeszcze 5 lat, to będziesz musiał opłacić podatek dochodowy.

Taki podatek wynosi 19% od dochodu, który uzyskasz ze sprzedaży danej nieruchomości, a nie od kwoty transakcji. Przykładowo, jeśli kupiłeś mieszkanie za 400 tys. zł, ale sprzedajesz je za 450 tys. zł to różnica pomiędzy ceną zakupu nieruchomości i sprzedaży wyniesie 50 tys. zł. I właśnie tej kwoty będzie dotyczył podatek (19% od 50 tys. zł to 9,5 tys. zł).

Opłaty możesz uniknąć, gdy środki pozyskane ze sprzedaży mieszkania przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe, czyli np. zakup nowego mieszkania lub domu.

Sprzedaż mieszkania a kredyt hipoteczny

Chociaż mogłoby się wydać, że sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest nierealna lub bardzo trudna, to w praktyce proces ten nie różni się znacznie od sprzedaży mieszkania bez kredytu.

Gdy poinformujesz bank o wcześniejszej spłacie zobowiązania, otrzymasz zaświadczenie o kwocie, która pozostała do uregulowania oraz oświadczenie zezwalające na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Przy okazji pamiętaj, by w ogłoszeniu wspomnieć, że mieszkanie jest obciążone hipoteką. Finalnie nowy nabywca mieszkania będzie musiał podzielić kwotę za mieszkanie na dwie części – dla Ciebie i dla banku. To, ile otrzymasz z tytułu sprzedaży będzie zależało od tego, jaka kwota kredytu pozostała do spłaty na poczet banku.

Przeczytaj także: Nowy rok mobilizuje Polaków do poszukiwań mieszkania