Miasto pod lupą: Lublin pod koniec 2024 r.
Lublin może pochwalić się większą ofertą mieszkaniową niż w roku ubiegłym – i to zarówno na rynku deweloperskim, jak i wtórnym. Ceny mieszkań z miesiąca na miesiąc ulegają delikatnym zmianom. Z kolei w rok mieszkania podrożały o niecałe 900 zł na rynku deweloperskim i o 1 tys. zł na rynku wtórnym. Miasto wyróżnia się też dobrze rozwiniętą ofertą turystyczną, sprzyjającą rynkowi najmu.
O czym przeczytasz w tym artykule?
Pół miliona mniej mieszkańców
Województwo lubelskie, podobnie jak wszystkie inne, w kolejnych latach będzie mierzyło się z ubytkiem ludności. Wg danych szacunkowych podanych przez Urząd Statystyczny w Lublinie, na koniec 2023 r. w woj. lubelskim mieszkało 2,011 mln osób, 5,3% ludności Polski. Rok do roku, liczba ta zmniejszyła się o 13,6 tys. osób. W Lublinie, stolicy województwa, na koniec 2023 r. mieszkało natomiast 329,6 tys. osób, mniej o ponad 10 tys. niż w 2019 r.
W woj. lubelskim systematycznie maleje liczba dzieci i młodzieży, a rośnie liczba osób starszych. Wg prognoz GUS do 2060 r. ubędzie tu ok. pół miliona osób, a udział osób w wieku 65 lat i więcej wzrośnie z 21% notowanego w 2023 r. do 34% w 2060 r.
Oferta w Lublinie to prawie 30% wolumenu 6R
Na koniec listopada w ofercie deweloperów działających na terenie Lublina było ponad 3,8 tys. mieszkań. To o 2% mniej m/m i o 23% więcej r/r. W ofercie lubelskich deweloperów najwięcej jest mieszkań o powierzchni 40-59 mkw. – stanowią one blisko połowę oferty.
Średnia cena ofertowa nowego mieszkania wyniosła tu 11,5 tys. zł/mkw., o 1% więcej niż w miesiącu poprzednim i o 8% więcej niż w listopadzie 2023 r., co daje podwyżkę o niecałe 900 zł w rok.
Spośród 6 rynków wschodzących (Lublin, Szczecin, Rzeszów, Bydgoszcz, Białystok, Kielce) to właśnie Lublin posiada największą ofertę mieszkań deweloperskich (29% całości). Natomiast pod względem wysokości cen mieszkań znajduje się na 2 miejscu, za Szczecinem, gdzie średnia stawka wynosi 13,3 tys. zł/mkw.
Większa sprzedaż niż w Katowicach
W listopadzie deweloperzy sprzedali 200 mieszkań, więcej o 21% m/m i mniej o 32% r/r. Łącznie od początku tego roku w Lublinie sprzedano blisko 2,2 tys. mieszkań. To o prawie 500 mieszkań więcej niż w przypadku Katowic. Co ciekawe, średnia cena sprzedanych mieszkań wyniosła 12,1 tys. zł/mkw., przy ofertowej cenie na poziomie 11,5 tys. zł/mkw.
W listopadzie deweloperzy wprowadzili tu 69 mieszkań – mniej o ok. 85% zarówno w ujęciu miesięcznym, jak i rocznym. Łącznie od stycznia do sprzedaży wprowadzono 2,9 tys. mieszkań.
Wskaźnik czasu wyprzedaży w mieście – pokazujący co stałoby się gdyby sprzedaż utrzymała się tu na poziomie z ostatnich 3 miesięcy, a do oferty nie trafiły już nowe mieszkania – jest w Lublinie na poziomie 6,7 kwartałów. Biorąc zatem pod uwagę, że w ostatnich 4 miesiącach było to ok. 8-10 kwartałów, widać, że sytuacja w mieście trochę się poprawiła. Przy czym za optymalny przedział uważa się 4-6 kwartałów.
Na rynku wtórnym w 5 lat drożej o ok. 4 tys. zł/mkw.
Ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego w Lublinie na dwucyfrowy poziom weszły w kwietniu 2024 r. Aktualna średnia cena za metr kwadratowy to 10,3 tys. zł/mkw. To niewiele mniej niż w miesiącu poprzednim i o 12% więcej niż w listopadzie 2023 r. Mkw. mieszkania w rok podrożał tu w sumie o 1 tys. zł, a w 5 lat o 4,1 tys. zł.
Liczba ogłoszeń mieszkań z rynku wtórnego w Lublinie w serwisie Otodom była wyższa o 19% r/r i mniejsza o 3% m/m. Najwięcej ogłoszeń dotyczyło mieszkań za 8-10 tys. zł/mkw., a następnie tych za 10-12 tys. zł/mkw. W ofercie dominowały mieszkania 3-pokojowe.
W przypadku liczby wyszukiwań zainteresowanie mieszkaniami z rynku wtórnego spadło zarówno w ujęciu rocznym, jak i miesięcznym – odpowiednio o 34% i 3%.
Historyczne dane Narodowego Banku Polskiego dot. cen mieszkań, pokazują, że na rynku wtórnym ceny ofertowe mieszkań w Lublinie 10 lat temu wynosiły ok. 4,9 tys. zł/mkw., a w 2006 r. były na poziomie 3,4 tys. zł/mkw. W przypadku rynku deweloperskiego ceny ofertowe mieszkań wynosiły tu odpowiednio ok. 5 tys. zł/mkw. i 3,4 tys. zł/mkw., czyli podobnie jak na rynku wtórnym.
Atrakcyjność rynku najmu wzrośnie?
Wynajem mieszkania w Lublinie wiąże się z podobnym kosztem co rok temu. Aktualnie średnia stawka czynszu wynosi niecałe 2,5 tys. zł (-1% m/m, +3% r/r). Od listopada 2023 r. czynsz poszedł w górę o ok. 70 zł, a od 2019 r. o 560 zł.
Na koniec listopada br. w serwisie Otodom były dostępne 382 ogłoszenia z mieszkaniami na wynajem w Lublinie – to o 1% mniej niż w miesiącu poprzednim. Największym zainteresowaniem cieszyły się mieszkania 2-pokojowe do kwoty 2,5 tys. zł., a następnie do 3 tys. zł.
Pod kątem najmu, zwłaszcza krótkoterminowego, warto zwrócić uwagę na fakt, że w okresie wakacyjnym, od lipca do września 2024 r., Lublin w celach wypoczynkowych odwiedziło 630 tys. osób (w tym blisko 100 tys. turystów zagranicznych), co oznacza 10% wzrost w porównaniu do analogicznego okresu 2023 r. Prawie połowa z tych osób korzystała z noclegu. Od początku roku do końca września miasto odwiedziło prawie 1,5 mln turystów. Atrakcyjność Lublina dodatkowo podniesie na pewno przyznany tytuł Europejskiej Stolicy Kultury, otwierający miastu dodatkowe drzwi.
Lublin to jedno z istotniejszych miast na rynku mieszkaniowym. Spośród 6 rynków wschodzących posiada zarówno największą ofertę nowych mieszkań, jak i największą liczbę sprzedanych i wprowadzonych mieszkań deweloperskich. To też kluczowy gracz na rynku wtórnym i rynku najmu. Należy jednak wziąć pod uwagę, że choć miasto stanowi duży ośrodek, przyciągający mieszkańców z regionu, to bliskość Warszawy (szczególnie po oddaniu drogi ekspresowej) sprawia, że wielu młodych ludzi decyduje się wyjechać z miasta.
