Dobry lipiec u deweloperów
Wstępne wyniki lipcowego monitoringu rynku deweloperskiego pokazały ponad 4 tys. mieszkań sprzedanych w minionym miesiącu na 7 największych rynkach w granicach miast. To najwyższy wynik od jesieni 2023 r. I niewiele zmieni tu nawet korekta danych. Nawet spadek do 3,7 tys. mieszkań oznaczać będzie najlepszy miesiąc od lutego ubiegłego roku. Sprawdź jak dokładnie prezentował się lipiec u deweloperów.
Liczba sprzedanych mieszkań wzrosła o 32% w porównaniu do wyników z czerwca (przed korektą). A także o 59% w porównaniu do wyników sprzed roku (lipiec 2024 r.). Ożywienie po stronie popytowej spotkało się z adekwatną odpowiedzią firm deweloperskich, które w lipcu rozpoczęły sprzedaż prawie 4,3 tys. mieszkań w 105 nowych inwestycjach. W efekcie tej niewielkiej przewagi mieszkań wprowadzonych w ciągu miesiąca do sprzedaży nad miesięczna sprzedażą – dostępna oferta wzrosła do poziomu prawie 63 tys., najwyższego w historii.
O czym przeczytasz w tym artykule?
Wielkość oferty na szczytach
Warto zaznaczyć, że wprawdzie zmiana w porównaniu do poziomu z czerwca sięga zaledwie 1%, jednak – co ciekawe – jest większa niż wskazywałaby na to różnica między mieszkaniami wprowadzonymi do sprzedaży i sprzedanymi. Ten zaskakujący efekt wynika z powrotu do oferty mieszkań, które były w poprzednich miesiącach zarezerwowane lub miały status mieszkań sprzedanych. Powrót tych mieszkań do oferty jest efektem podjęcia przez osoby dotychczas niezdecydowane na zakup konkretnego lokum, decyzji o wyborze konkretnego mieszkania i anulowania pozostałych rezerwacji.
O dynamice zmian na rynku mieszkaniowym w największych polskich miastach w ostatnich kilku latach świadczy porównanie liczby obecnie oferowanych mieszkań do poziomu oferty sprzed roku i sprzed dwóch lat. Rok temu w lipcu 2024 roku firmy deweloperskie oferowały o 21% mniej mieszkań. A dwa lata temu oferta na 7 największych rynkach mieszkaniowych była o 40% niższa.
Lipiec u deweloperów: sprzedaż w gazie
Wyraźnie od poprzednich miesięcy lepszy miesiąc w sprzedaży mieszkań deweloperskich to w dużej mierze zasługa drugiej w tym roku obniżki stóp procentowych. Co przyczyniło się do wzrostu zdolności kredytowej i poprawy dostępności kredytów na zakup nieruchomości.
Na wszystkich 7 badanych rynkach sprzedaż wzrosła i miesiąc do miesiąca i rok do roku. W Katowicach i Trójmieście wzrost ten był najwyższy – przekroczył odpowiednio 200% i 100%. Jednak w ujęciu nominalnym na pierwszym miejscu jest oczywiście Warszawa. Według wstępnego odczytu danych Otodom Analytics, w lipcu działający w Warszawie deweloperzy sprzedali 1317 mieszkań. A to ostatecznie ma szansę być wynikiem najwyższym od lutego 2024 r.
Jeszcze dalej w historię, bo do jesieni 2023 r. trzeba sięgnąć, by porównać lipcowy wynik sprzedażowy w Katowicach. Co ważne, ponad 200 mieszkań sprzedano też w aglomeracji. W efekcie wynik deweloperów działających w Katowicach i wokół nich jest lepszy od Łodzi wraz z aglomeracją, a bliski Poznaniowi i Wrocławiowi wraz z aglomeracjami.
Dobry miesiąc zaliczyli łódzcy deweloperzy, gdzie sprzedaż trzeci raz w tym roku przekroczyła 300 mieszkań i to z zapasem. W efekcie oferta mieszkaniowa w tym mieście odrobinę w lipcu spadła (podobnie w Krakowie), acz nadal utrzymuje się na stabilnym wysokim poziomie około 8,5 tys. mieszkań.
Dobry sprzedażowo miesiąc w Katowicach spowodował znaczące skrócenie czasu wyprzedaży na tym rynku (z 16 do 11 kwartałów). Należy jednak pamiętać, że to relatywnie niewielki rynek i zmiany wskaźników dzieją się tam dużo szybciej niż w Krakowie, Warszawie czy Wrocławiu.
Czas wyprzedaży w pozostałych miastach jest stabilniejszy. W zakresie 4-5 kw. mieści się w Trójmieście i Warszawie, dla Krakowa i Wrocławia wynosi 6-8 kwartałów. Z kolei dla Łodzi i Poznania – 8-9 kwartałów.
Trójmiasto coraz bliżej Warszawy
W deweloperskich cennikach kontynuacja okresu stabilizacji, choć jest jeden wyjątek. W ciągu ostatnich 12 miesięcy stawki ofertowe urosły w Trójmieście o ponad 13%. Z czego ponad 10% wzrost nastąpił w ciągu ostatniego półrocza. Jest to w dużej mierze związane z relatywnie niską ofertą dostępną w poprzednich miesiącach. Przy utrzymującym się dość wysokim popycie stworzyło to przestrzeń do podwyżek. Dodatkowo na rynek trafiło trochę droższych projektów. Dlatego też w efekcie mamy kilkunastoprocentowy wzrost średnich cen ofertowych, do poziomu 16,5 tys. zł za mkw.
Dynamiczny wzrost cen w Trójmieście sprawił, że mieszkania na tym rynku są dziś droższe od krakowskich. Taka sytuacja poprzednio miała miejsce wiosną 2023 r. Co więcej, stabilizacja (a w ostatnich miesiącach nawet lekkie spadki) w Warszawie oznacza, że trójmiejskie mieszkania są dziś cenowo najbliżej warszawskich. Jeszcze na początku roku stawki w stolicy były o 15-17% wyższe niż w Trójmieście, dziś przewaga wynosi zaledwie 5,5%.
Co dalej z rynkiem?
Na czterech rynkach mieszkań wprowadzonych było w lipcu więcej niż sprzedanych. Były to: Trójmiasto, Poznań, Wrocław, Katowice. W Warszawie, Krakowie i Łodzi sprzedanych mieszkań było więcej niż wprowadzonych. Czy to dobry moment, żeby ogłosić, że trend się odwraca i teraz sprzedaż będzie tylko rosła? Absolutnie nie.
Po pierwsze dlatego że przed nami sierpień – tradycyjnie najsłabszy sprzedażowo miesiąc w całym roku. To co w ostatnim czasie dawało popytowi impuls do finalizowania zakupu z pewnością w sierpniu nie wystąpi. Chodzi oczywiście o obniżkę stóp procentowych. Sierpień jest jedynym bowiem miesiącem, w którym RPP nie podejmuje decyzji o wysokości stóp procentowych. Zatem takiego impulsu na początku sierpnia z pewnością nie będzie.
Po drugie dane lipcowe z pewnością skrywają próby dostosowania się przez niektóre firmy deweloperskie do nowych przepisów o obowiązku publikowania cen. Przejawem rozsądku będzie zatem nie ogłoszenie przełomu na podstawie danych miesięcznych. Tym bardziej, że był to czas istotnych zmian zarówno na samym rynku mieszkaniowym, jak i w jego otoczeniu. Nie można bowiem zapominać, że oprócz wchodzącej w życie nowelizacji ustawy deweloperskiej na początku lipca RPP zaskoczyła analityków drugą w tym roku obniżką stóp procentowych. W efekcie przez cały lipiec można było obserwować stopniowe obniżanie się WIBOR-u wyraźnie poniżej poziomu 5%.
Przeczytaj też:
