W kwestii rozliczeń nakładów na remont decyduje umowa najmu. Jeżeli zapisy umowy najmu nie regulują tej materii, mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące najmu. Jeśli zatem strony umówiły się, że wydatki na poczet doprowadzenia lokalu do stanu zgodnego z umówionym poniesione zostaną przez najemcę, a następnie wynajmujący zwróci ich koszt, sąd nie może kwestionować prawa do żądania ich zwrotu. Sposób rozliczania się przez strony umowy najmu w związku z nakładami poczynionymi przez najemcę na wynajmowaną rzecz, pozostawiony jest w ramach swobody zawierania umów, woli stron umowy.

Kodeks cywilny nakłada na wynajmującego obowiązek wydania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Te obowiązki wynajmującego nie dotyczą jedynie nakładów, które zgodnie z art. 662 § 2 Kodeksu cywilnego obciążają najemcę.

W wyroku z 7 października 1992 r., sygn. akt I ACr 498/92 Sąd Apelacyjny w Katowicach orzekł, że wydanie przez wynajmującego przedmiotu najmu w stanie stwarzającym niebezpieczeństwo dla najemcy lub innych osób upoważnionych (zaproszonych) przez najemcę do pobytu w wynajętym lokalu, uzasadnia odpowiedzialność wynajmującego za niezapewnienie bezpieczeństwa tym osobom.

 

Nakłady drobne

Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. Do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą przede wszystkim: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.

Jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego.

Dopuszczalne jest zastrzeżenie w umowie najmu, że wartość nakładów poczynionych przez najemcę na rzecz najętą - i to bez względu na ich charakter (tj. czy są to nakłady konieczne, czy też ulepszenia) - zostanie zwrócona przez wynajmującego w ten sposób, że kwota odpowiadająca wartości tych nakładów będzie sukcesywnie potrącana z czynszu najmu.

 

Nakłady konieczne

Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego. Wskazane wyżej naprawy często wymaga wymiany jeżeli zużycie jest tak poważne, że nie jest możliwa naprawa.

Ważne jest zatem przy dokonywaniu nakładów koniecznych wyznaczenie przez najemcę wynajmującemu czasu do ich dokonania. Dopiero po jego bezskutecznym upływie najemca może dokonać sam tych napraw na koszt wynajmującego.

Sam fakt godzenia się wynajmującego na wykonanie na koszt najemcy prac koniecznym dla korzystania z nieruchomości - nie usprawiedliwia, z mocy samego przepisu prawa, po stronie najemcy, a w stosunku do wynajmującego, prawa o zwrot wartości tych nakładów po zakończeniu najmu, chyba doszłoby do pozbawionego podstaw wzbogacenia wynajmującego.

Sądu Apelacyjnego w Szczecinie w wyroku z 10 września 2015 r., sygn. akt I ACa 576/15 orzekł, że co do zasady dokonanie przez najemcę napraw obciążających wynajmującego nawet bez uprzedniego wyznaczenia terminu powoduje, że najemca może dochodzić poniesionych nakładów w oparciu o przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.

Najemca, który dokonał koniecznych napraw lokalu na koszt wynajmującego, może potrącić swoją wierzytelność z tego tytułu z wierzytelności wynajmującego z tytułu czynszu.

Jak podkreślił  Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 27 kwietnia 2010 r., sygn. akt VI ACa 1127/09 w sytuacji gdy nastąpiła zmiana właściciela lokalu, to najemcy części tego lokalu, którzy przed zbyciem lokalu dokonali koniecznych napraw oraz innych napraw obciążających wynajmującego, nie mogą z tego tytułu dochodzić roszczeń od nabywców.

Najemca, który dokonał przed sprzedażą przez wynajmującego nieruchomości koniecznych napraw lub innych napraw obciążających wynajmującego, nie może roszczeń z tego tytułu dochodzić od nabywcy. To samo dotyczy roszczeń odszkodowawczych najemcy za czas przed sprzedażą.

 

CZYTAJ WIĘCEJ O PRAWIE W OTODOM