Naprawy w wynajmowanym mieszkaniu – obowiązki najemcy i wynajmującego

Zawarcie umowy najmu wiąże się z określonymi obowiązkami wynajmującego i najemcy lokalu. Jednym z nich jest ponoszenie części kosztów naprawy w wynajmowanym mieszkaniu. Co zalicza się do kategorii drobnych napraw, a co należy traktować jako nakłady konieczne? Jak wygląda sytuacja w przypadku remontu w wynajmowanym lokalu? Przeczytaj poniższy artykuł i dowiedz się, za co musisz płacić. 

Umowa najmu lokalu a rozliczenie napraw

Często obserwowaną sytuacją jest pomijanie przez właścicieli i najemców kwestii odpowiedzialności za naprawy, których w przyszłości może wymagać wynajmowane mieszkanie. Podstawą rozliczeń kosztów napraw lub remontów i jednocześnie formą zabezpieczenia interesów stron powinna być umowa najmu.Jeżeli zapisy umowy nie regulują tej sprawy, w takiej sytuacji należy stosować przepisy Kodeksu cywilnego.

Zatem jeżeli strony ustaliły, że wydatki na poczet doprowadzenia lokalu do stanu zgodnego z umówionym poniesie najemca, a następnie wynajmujący zwróci ich koszt, to sąd nie może kwestionować prawa do zwrotu. Tak samo sposób rozliczenia nakładów poczynionych przez najemcę pozostawiony jest w ramach swobody zawierania umów i woli stron umowy najmu.

Drobne naprawy i obowiązki najemcy

Do podstawowych obowiązków najemcy zalicza się utrzymywanie wynajmowanego mieszkania we właściwym stanie oraz przestrzeganie porządku domowego. Przepisy szczegółowo określają zakres odpowiedzialności lokatora za naprawy i konserwacje w lokalu. Do drobnych napraw, które obciążają najemcę mieszkania, należą przede wszystkim: 

• naprawy podłóg, drzwi i okien, 
• malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych,
• naprawa pieca gazowego w wynajmowanym mieszkaniu,
• naprawa pralki, lodówki, podgrzewaczy wody, wanny, umywalki i wszelkich urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony,
• drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.

Dopuszczalne jest zastrzeżenie w umowie najmu, że wartość nakładów poczynionych przez najemcę zostanie zwrócona przez wynajmującego przez sukcesywne potrącanie kwoty z płaconego czynszu.

Obowiązki wynajmującego 

Kodeks cywilny nakłada na wynajmującego obowiązek wydania mieszkania w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywania go w takim stanie przez czas trwania najmu. Jeżeli wynajmujący wydałby lokal w stanie stwarzającym niebezpieczeństwo dla najemcy lub osób przebywających w wynajętym mieszkaniu, to wynajmujący ponosi odpowiedzialność za zaistniałe szkody i niezapewnienie bezpieczeństwa tym osobom.

Nakłady konieczne – jakie naprawy obciążają wynajmującego?

Obowiązki wynajmującego lokal uwzględniają nie tylko utrzymywanie go w stanie odpowiednim do użytkowania ustalonego na mocy umowy. Właściciel mieszkania jest również zobowiązany do pokrycia kosztów:

• napraw i wymiany wewnętrznych instalacji wodociągowej, gazowej i ciepłej wody,
• napraw i wymiany instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania razem z grzejnikami, instalacji elektrycznej oraz anteny zbiorczej,
• wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej, tynków i podłóg.

Co ważne, jeżeli jakakolwiek rzecz wymaga naprawy, bez której jej użytkowanie jest niemożliwe, to najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania naprawy lub wymiany. Po bezskutecznym upływie wskazanego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego. Najemca w takiej sytuacji ma prawo do potrącenia poniesionych nakładów z czynszu.

Roszczenia najemcy a zmiana właściciela lokalu

Zdarzają się sytuację, gdy podczas trwania umowy najmu właściciel decyduje się na sprzedaż mieszkania. Jeżeli przed sprzedażą najemca dokonał napraw obciążających wynajmującego, nie może dochodzić roszczeń z tego tytułu od nabywcy. Ta sama zasada dotyczy również roszczeń odszkodowawczych najemcy za czas przed sprzedażą.

Podsumowanie

Przy zawieraniu umowy najmu warto określić sposób finansowania napraw i wszelkich prac remontowych, które mogą okazać się konieczne podczas okresu wynajmowania mieszkania. Im bardziej szczegółowo zostanie ustalony zakres odpowiedzialności stron, tym większe prawdopodobieństwo uniknięcia konfliktów w przyszłości. Dodatkowo w celu zabezpieczenia, przed wydaniem mieszkania najemcy należy sporządzić protokół, który opisywałby stan techniczny oraz stopień zużycia wszelkich instalacji i urządzeń. Dokument ten wraz z umową będą stanowiły skuteczną podstawę rozliczeń po ustaniu umowy najmu.