Poradnik Otodom: Jak dobrze rozpocząć najem? Potrzeby najemców i oczekiwania wynajmujących

15 lipca 2022

Autor otodom

Poradnik Otodom: Jak dobrze rozpocząć najem? Potrzeby najemców i oczekiwania wynajmujących

Jakie są główne grupy najemców w Polsce? Jakie pytania warto zadać przed rozpoczęciem najmu? Jak weryfikować potencjalnych najemców i wynajmujących? Czym się różni czynsz netto od czynszu brutto? Jakich opłat powinien się spodziewać najemca mieszkania? Najem może budzić wiele wątpliwości i pytań. Na szczęście w Otodom o najmie wiemy wszystko i krok po kroku wyjaśniamy czym jest dobry najem zarówno z perspektywy najemcy i właściciela mieszkania.

Z tego artykułu dowiesz się:

  1. Jakie są główne grupy najemców w Polsce
  2. Jakie pytania warto zadać przed rozpoczęciem najmu
  3. Jak weryfikować potencjalnych najemców i wynajmujących
  4. Czym się różni czynsz netto od czynszu brutto
  5. Jakich opłat powinien się spodziewać najemca mieszkania

Główne grupy najemców w Polsce

Najemcy to bardzo zróżnicowana grupa społeczna. Należą do niej osoby w każdym wieku, o różnych dochodach i na odmiennych etapach życia. Mogą to być single, pary, małżonkowie, ale też rodziny z dziećmi i niespokrewnieni współlokatorzy. Choćby z tego powodu ich potrzeby i oczekiwania wobec najmu (wielkość mieszkania, lokalizacja, wyposażenie i spodziewane koszty) także się różnią.

Główne grupy najemców w Polsce to:

43% – rodziny z dziećmi lub rodzic z dzieckiem
26% – bezdzietna para
17% – single
14% – osoby niespokrewnione (np. studenci)

 źródło: Otodom, Polityka Insight, Kwartalnik mieszkaniowy Q1 2022

●        Rodziny – najczęściej szukają mieszkań wielopokojowych, z przestronną kuchnią i sprytnym systemem przechowywania. Rodziny często posiadają wiele swoich mebli i sprzętów, trzeba jednak zadbać o to, by mieszkanie było wyposażone w dużą szafę i szafki kuchenne, a także pojemną lodówkę i zmywarkę. Cenioną przez rodziny cechą jest bezpieczne i zielone otoczenie. W zależności od wieku dzieci ważna będzie lokalizacja mieszkania względem żłobków, przedszkoli i szkół. Rodziny są często zorientowane na najem długoterminowy.

●        Pary – to zarówno młodzi ludzie wchodzący w dorosłość, którzy zdecydowali się na wspólne mieszkanie, jak i dojrzałe związki o większym i stabilnym budżecie. Dla większości wspólny najem to ostatni przystanek przed zakupem mieszkania własnościowego. Część tej grupy wybiera jednak najem świadomie jako rozwiązanie wolne od dalekosiężnych finansowych zobowiązań. Potrzebują przestrzeni do personalizacji, która rośnie wraz ze stażem relacji i z powiększaniem się dobytku.

●        Single – bez względu na to, czy dopiero wyprowadzają się od rodziców, czy skończyli wieloletni związek, są to osoby, dla których ważny jest nowy start. Najczęściej poszukują niedużego mieszkania, ale niekoniecznie są nastawieni na najtańsze opcje. Ich podejście jest oportunistyczne – potrzebują mieszkania, które odpowiada ich aktualnym potrzebom, są otwarci na zmiany i najem często jest dla nich równoznaczny z elastycznością zamieszkiwania.

●        Studenci – często przeprowadzają się z rodzinnego domu do innych miast lub oddzielnych mieszkań. Od najmu oczekują łatwego dojazdu na uczelnię, bezproblemowych powrotów do domu z wieczornych spotkań i dobrych warunków do nauki i pracy. Warto, aby mieszkanie przeznaczone dla studentów było wyposażone w wygodne krzesła i biurka oraz miało dostęp do szybkiego internetu. Ważne jest też podstawowe wyposażenie pokoi oraz łazienki i kuchni – na tym etapie życia osoby często nie mają jeszcze własnych mebli i sprzętów.

Więcej informacji o strukturze polskich najemców znajdziesz w Kwartalniku mieszkaniowym Otodom Q1 2022. Dowiesz się z niego:

  1. Jakie są dochody polskich najemców
  2. Z jakiego powodu decydujemy się na najem
  3. Na jakich warunkach są wynajmowane mieszkania
  4. Jakich mieszkań poszukują najemcy
  5. Czym kierują się poszczególne grupy najmujących

-> Kwartalnik mieszkaniowy znajdziesz TUTAJ

Rozpoczęcie najmu - jakie pytania warto zadać?

Pytania, które zadajemy i na które odpowiadamy podczas pierwszej rozmowy z najemcą lub właścicielem, są istotne dla budowania relacji opartej na zaufaniu. Zazwyczaj mają one na celu ustalić, czy jest możliwe porozumienie w kwestiach kluczowych dla dobrego najmu. Choć to zrozumiałe, że wynajmujący chcą wiedzieć, kto zamieszka w ich mieszkaniu, należy pamiętać, że za sprawą umowy najmu zrzekają się prawa do korzystania z lokalu. Istnieją również granice kontroli nad mieszkaniem i jego najemcami: przyczyną odmowy najmu nie może być płeć, wiek, orientacja seksualna, rasa czy wykonywany zawód.

Pytania, których mogą się spodziewać najemcy:

●        Od kiedy chcesz się wprowadzić?

●        Na jak długo chcesz wynająć?

●        Kto będzie mieszkał w mieszkaniu, kto jeszcze może w nim zamieszkać (np. osoba z którą jesteś w związku)?

●        Gdzie pracujesz, od jak dawna? Czy sytuacja finansowa pozwoli ci na najem tego mieszkania?

●        Czemu się wyprowadzasz? Czy już wynajmowałaś mieszkanie?

●        Czy masz zwierzę domowe, z którym chcesz się wprowadzić?

Pytania, których mogą się spodziewać wynajmujący:

●        Od kiedy dostępne jest mieszkanie?

●        Kto wcześniej w nim mieszkał?

●        Jaki będzie całkowity miesięczny koszt najmu? Od czego zależy?

●        Jakie są twoje doświadczenia jako wynajmującego?

●        Czy mogę wprowadzić się ze zwierzęciem?

●        Czy mogę przemalować ściany / zmienić wystrój mieszkania? Z czym to się wiąże?

 

Weryfikacja najemcy i wynajmującego

To zupełnie normalne, że chcemy wiedzieć, z kim wchodzimy w stosunek najmu. Chodzi przecież o mieszkanie – miejsce, w którym najemca chce się czuć bezpiecznie, a dla wynajmującego jest ono mieniem o znacznej wartości, o które należy dbać i regularnie pokrywać koszty eksploatacji. Weryfikacja stron, choćby poprzez okazanie dokumentów tożsamości przed podpisaniem umowy, nie jest na polskim rynku najmu niczym nowym. Nie jest to jednak jedyny sposób, który zapewniałby obustronne poczucie bezpieczeństwa przez cały okres najmu.

Jest wiele możliwości weryfikacji najemców. Poza sprawdzeniem tożsamości, która jest kluczowym warunkiem zawiązania wiążącego stosunku najmu, weryfikuje się też często dochód lub wypłacalność najemcy (potwierdzona np. listem rekomendacyjnym od poprzedniego wynajmującego). Część wynajmujących prosi o wgląd w informacje dotyczące zatrudnienia, zarobków lub innego rodzaju regularnych przychodów. Może do tego posłużyć umowa (o pracę, umowa-zlecenie), ale też zaświadczenie o zatrudnieniu, przyznaniu stypendium, o emeryturze czy rencie. W przypadku własnej działalności może to być PIT za ostatni rok i potwierdzenie zapłaty podatku do urzędu skarbowego i ZUS-u.

Istnieją również profesjonalne narzędzia weryfikacji najemców, takie jak Certyfikat Najemcy, które uwzględniają nie tylko dochód, ale też historię finansową. Wynajmujący nie zyskuje wglądu w bilans konta i konkretne kwoty, tylko zapoznaje się z wynikiem punktowym, który określa zdolność finansową najemcy do podjęcia się konkretnego zobowiązania.

Każda osoba, która chciałaby nająć mieszkanie, ma też prawo do weryfikacji wynajmującego. Warto z tego prawa korzystać – powinniśmy dążyć do obustronnej transparentności stron zawierających umowę. Zdarza się, że informacje o niesławnych właścicielach są dostępne w internecie. Właściciel lokalu powinien widnieć w księdze wieczystej i dokumentach wspólnoty lub spółdzielni. W przypadku podnajmu warto poprosić o potwierdzone notarialnie pełnomocnictwo lub umowę najmu z właścicielem lokalu. Przed zawarciem umowy mamy prawo do negocjacji warunków, wyjaśnienia kwestii niezrozumiałych, jak też do niepodpisywania dokumentów, gdy nie odpowiadają nam konkretne wymogi. Od zapisów zawartych w umowie w znacznej mierze zależy jakość życia w danym lokalu – dokładne ustalenia na tym etapie pozwolą uniknąć kłopotliwych sytuacji w przyszłości.

W większości krajów europejskich standardowa weryfikacja potencjalnego najemcy obejmuje:

  • tożsamość najemcy
  • wysokość dochodów
  • weryfikację zadłużenia
  • list polecający lub referencje od właściciela poprzednio wynajmowanego mieszkania

Dowiedz się więcej o standardach weryfikacji najemców z publikacji Fundacji Rynku Najmu – Najem vol 2: Weryfikacja najemców -> czytaj dalej

Czynsz najmu – perspektywa najemcy i właściciela

Dla zaistnienia nie tylko partnerskiej, ale też profesjonalnej relacji stron konieczne jest wzajemne zrozumienie interesów. Perspektywy najemcy i wynajmującego są inne, lecz nie sprzeczne, co widać również w kwestii czynszu. Aby nie doszło do nieporozumień lub niezręczności przy próbie negocjacji stawki najmu, warto się im przyjrzeć.

Jakie będą miesięczne przychody z najmu dla właściciela?

Wynajmujący, ustalając całkowity koszt najmu, przyjmuje perspektywę netto, co oznacza, że bierze pod uwagę tę kwotę, która trafi bezpośrednio na jego konto. Wynajem mieszkania traktuje jako źródło stałego miesięcznego przychodu. Ważna jest dla niego regularność i stabilność – właściciele zdają sobie sprawę z tego, że puste mieszkanie oznacza nie tylko brak zysków, ale też koszty. Częstą praktyką jest zawyżanie stawek czynszu w przypadku najmu krótkoterminowego, co daje możliwość zabezpieczenia finansowego w okresie, kiedy mieszkanie będzie stało puste, czekając na nowych najemców.

Jakie są całkowite koszty związane z mieszkaniem?

Dla najemcy najistotniejsza będzie kwota najmu brutto. W momencie podejmowania decyzji o zawarciu umowy nie interesuje go jedynie wykaz poszczególnych kosztów, lecz przede wszystkim – ich całość. Najemcy cenią ogłoszenia, które odpowiadają na pytanie, jak dużą część ich budżetu będą stanowić comiesięczne koszty zamieszkania. Warto pamiętać, że poza opłatami cyklicznymi są również jednorazowe, uiszczane na początku, w trakcie lub pod koniec stosunku najmu.

Jakich opłat powinien spodziewać się najemca?

Opłaty cykliczne:

  1. Opłata dla wynajmującego (czynsz netto)
  2. Opłaty administracyjne – zazwyczaj przeliczane na osobę, w tym:
  • fundusz remontowy
  • koszty utrzymania nieruchomości
  • ogrzewanie wywóz śmieci i nieczystości
  • opłaty za wodę ciepłą i zimną
  1. Media – koszty zużycia prądu, ewentualnie gazu
  2. Internet i telewizja
  3. Miejsce parkingowe*

Opłaty jednorazowe:

  1. Kaucja – jednorazowa i warunkowo zwrotna opłata na poczet zabezpieczenia wynajmującego przed szkodami w mieszkaniu
  2. Prowizja – w przypadku korzystania z usług pośrednika
  3. Ubezpieczenie od kradzieży – nie jest niezbędne, ale pozwala na ubezpieczenie rzeczy, sprzętu RTV i mebli przed kradzieżą
  4. OC najemcy – pozwala na zabezpieczenie przed szkodami wyrządzonymi przez najemcę

Czytaj również:

Artykuł zaktualizowany: 15 lipca 2022

Udostępnij