Poradnik Otodom x Fundacja Rynku Najmu: dobra umowa najmu - jak powinna wyglądać?

23 sierpnia 2022

Autor otodom

Poradnik Otodom x Fundacja Rynku Najmu: dobra umowa najmu - jak powinna wyglądać?

Po co podpisywać umowa najmu? Umowa najmu to dokument, w którym zapisane są prawa i obowiązki najemcy oraz wynajmującego. Choć istnieje pewna wolność w tworzeniu jej zapisów, najważniejsze kwestie regulowane są przez Kodeks cywilny i ustawę o ochronie praw lokatorów. Dobrze napisana umowa powinna odpowiadać na wszelkie pytania, które pojawią się przed, w trakcie i po zakończeniu najmu. Podpisana umowa potwierdza fakt zawarcia stosunku cywilnoprawnego i umożliwia stronom dochodzenie swoich praw, stąd też jej kluczowe znaczenie dla satysfakcji z najmu.

Z tego artykułu dowiesz się:

  1. Jakie jest znaczenie umowy najmu
  2. Czym różnią się od siebie poszczególne umowy najmu
  3. Jak czytać umowę i negocjować jej warunki
  4. Czym są regulaminy najmu
  5. Jak wygląda najem okazjonalny i czym skutkuje

Rodzaje umów

Polskie prawo przewiduje kilka wariantów umowy najmu. Ich cechą wspólną jest regulacja praw i obowiązków stron, a także terminów płatności i zasad korzystania z oferowanego lokalu. Przygotowaliśmy zestawienie podstawowych informacji, z którymi warto się zapoznać przed podpisaniem poszczególnych rodzajów umowy najmu. Jak czytać umowę najmu?

Przed podpisaniem umowy należy ją starannie przeczytać. Jeżeli chcesz wynająć mieszkanie, poproś wynajmującego o przesłanie przygotowanej wcześniej umowy lub jej wzoru, który nie zawiera jeszcze szczegółowych danych osobowych. Czytanie umowy w domowym zaciszu pozwoli Ci na prześledzenie jej pod kątem niezrozumiałych lub niejednoznacznych sformułowań. Zdarza się, że umowa zawiera zapisy wyjątkowo niekorzystne dla najemcy – warto je znaleźć, zanim wyrazisz na nie zgodę.

Czy mogę negocjować warunki umowy?

Kodeks cywilny reguluje sporo kwestii zawartych w umowie, ale nie wszystkie – wiele warunków można negocjować. Rozmowa z wynajmującym przed podpisaniem umowy powinna wyjaśnić skomplikowane zapisy, a jeśli jest taka potrzeba, można także negocjować prawa i obowiązki, stawki najmu, wysokość kaucji i terminy ich płatności. Możesz również przygotować własne propozycje dodatkowych zapisów. Umowa jest po to, aby układ pomiędzy najemcą a wynajmującym był klarowny i jasny – omówienie wszystkich kwestii pozwala zawczasu poznać wzajemne oczekiwania. Pamiętaj, że jest to też test asertywności. Nawet jeśli negocjacje są długie i męczące, nie masz obowiązku podpisywać umowy, która nie spełnia Twoich oczekiwań.

 

Regulaminy najmu

Przedmiotem rozmów i negocjacji, na które powinno się zwracać szczególną uwagę, są regulaminy najmu lub tzw. Ogólne Warunki Najmu. Dość częstą praktyką jest uzupełnianie umowy załącznikiem z zasadami, które określają stosunki najmu i pożądany przez wynajmującego sposób korzystania z mieszkania. Ujmowane są tam kwestie obyczajowe, których nie reguluje ustawa, jak też specyficzne wymogi, które warto szczegółowo prześledzić pod kątem nadużyć.

Ogólne Warunki Najmu często regulują:

●        Przeznaczenie lokalu

●        Kwestie związane z hałasem i porządkiem w mieszkaniu

●        Obecność zwierząt

●        Przyjmowanie gości w mieszkaniu

●        Zasady składania wizyt przez właściciela

●        Zakres zmian, które można wprowadzać w lokalu

●        Dostarczanie korespondencji listownej najemcy i wynajmującego.

Choć właściciel ma prawo do wynajęcia mieszkania zgodnie z oczekiwanym przez niego przeznaczeniem, musi zdawać sobie sprawę, że podczas wynajmu kontrola nad mieszkaniem i jego lokatorami jest ograniczona. To ważne, aby najemcy w wynajmowanym mieszkaniu mogli się czuć jak w domu. Dlatego należy respektować ich prywatność. Absolutnie niedopuszczalne jest umieszczanie w regulaminie zapisów dyskryminujących pewne grupy najemców: obcokrajowców, osoby o innym kolorze skóry, innego wyznania czy wykonujące dany zawód. Przykłady takich umów i ogłoszeń warto zgłaszać do Stowarzyszenia Interwencji Prawnej.

Niezwykle istotna jest świadomość, że regulaminy najmu nie pochodzą z ustawy. Są wynikiem pewnej dowolności w tworzeniu umowy, co powinno dać Ci komfort w prowadzeniu rozmów, negocjacji, jak również – jeśli te ostatnie nie przyniosą oczekiwanych skutków – rezygnacji z dalszej współpracy.

 

Wyzwania najmu okazjonalnego

W 2009 roku powstał nowy typ umowy najmu – umowa najmu okazjonalnego. Była to odpowiedź na potrzebę stworzenia konstrukcji dla krótkiego, kilkumiesięcznego najmu, która zapewniłaby wynajmującym odpowiednią ochronę prawną. Najem okazjonalny został wprowadzony do polskiego prawa wraz ze zmianą ustawy o ochronie praw lokatorów. Ustawa w pierwotnym kształcie uniemożliwiała eksmisję nieuczciwych, niepłacących przez lata najemców, co przez narastające koszty było szczególnie dotkliwe dla właścicieli pojedynczych mieszkań.

Najem okazjonalny jest więc dla wynajmujących gwarancją ochrony własności i umożliwia szybką eksmisję najemcy. Ma jednak istotne wady – obawy związane z nieuczciwością nie tylko nie zniknęły, lecz niemal całkowicie przeniosły się na osobę najemcy, zmniejszając poczucie bezpieczeństwa i komfort życia w najmowanym mieszkaniu. Zawarcie tego rodzaju umowy wymaga spełnienia dodatkowych warunków i poniesienia związanych z nimi kosztów:

●        akt notarialny o dobrowolnym poddaniu się egzekucji – najemca musi oświadczyć, że opuści lokal w terminie wskazanym w żądaniu,

●        wskazanie lokalu zastępczego – oświadczenie, że najemca będzie mieć gdzie mieszkać po ewentualnej egzekucji,

●        zgoda właściciela lokalu zastępczego na jego zamieszkanie,

●        zgłoszenie najmu do urzędu skarbowego – wynajmujący ma obowiązek poinformowania o rozpoczęciu najmu.

 

Aby właściciel mógł skorzystać z prawa do eksmisji lokatorów z mieszkania, najemca musiałby:

●        używać lokalu w sposób niezgodny z umową,

●        nie dotrzymywać płatności,

●        lub wynająć albo podnająć lokal bez zgody właściciela.

Ponadto właściciel ma obowiązek w czytelny i weryfikowalny sposób – za pomocą poczty elektronicznej lub listu poleconego – upomnieć najemcę o łamaniu zasad umowy i możliwych tego konsekwencjach.

Dobry najem to nie tylko ładne mieszkanie i atrakcyjna lokalizacja. Podstawą udanego najmu jest wzajemne zaufanie i partnerskie relacje między najemcą a wynajmującym. Marginalnym zjawiskiem jest za to podpisywanie umowy ze świadomością, że nie będzie się za ten najem płacić. Istnieje wiele metod sprawdzenia tożsamości i wypłacalności najemców, dlatego niepokojące jest wykorzystywanie najmu okazjonalnego jako środka weryfikacji najemcy na starcie.

Nie powinno dziwić, że proponowanie przez wynajmujących umowy najmu okazjonalnego budzi wątpliwości – wynika przecież z braku zaufania oraz wiąże się z dodatkowymi kosztami i formalnościami, które sprawiają, że najemcy rozważają tego rodzaju oferty w ostateczności. Potwierdziły to również wyniki badania Otodomu – najemcy aż trzy razy rzadziej deklarują chęć podpisywania tego rodzaju umowy.

Wzory umów do pobrania:

UMOWA NAJMU MIESZKANIA NA CZAS NIEOZNACZONY
UMOWA NAJMU MIESZKANIA NA CZAS OZNACZONY
UMOWA NAJMU DOMU JEDNORODZINNEGO NA CZAS NIEOZNACZONY
UMOWA NAJMU LOKALU UŻYTKOWEGO
UMOWA NAJMU OKAZJONALNEGO

UMOWA PODNAJMU
PROTOKÓŁ ZDAWCZO-ODBIORCZY MIESZKANIA


Prezentowane powyżej wzory umów to jedynie propozycje - każdorazowy przypadek należy rozważyć indywidualnie oraz skonsultować z odpowiednim specjalistą.

Czytaj również:

Artykuł zaktualizowany: 23 sierpnia 2022

Udostępnij