Użyczenie nieruchomości a najem – podobieństwa i różnice
Udostępnienie nieruchomości nie zawsze musi być odpłatne. Jeśli chcesz, by z Twojego mieszkania za darmo mogła skorzystać rodzina, rozwiązaniem dla Ciebie jest umowa użyczenia nieruchomości. Na czym ona polega i kiedy możesz po nią sięgnąć? A także czym różni się od zwykłej umowy najmu? Sprawdź w poniższym tekście!
O czym przeczytasz w tym artykule?
Użyczenie nieruchomości – czym jest?
Poprzez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić na korzystanie z jego rzeczy przez kogoś innego. Tak więc użyczenie to najprościej rzecz ujmując oddanie rzeczy drugiej osobie do bezpłatnego użytkowania, przez czas oznaczony lub nieoznaczony.
Kiedy użyczenie może mieć miejsce na rynku nieruchomości? Na przykład wtedy, gdy właściciel wyjeżdża na jakiś czas, a zależy mu, żeby mieszkanie (chociażby ze względów bezpieczeństwa, zadbania o czystość itp.) nie stało puste. To korzystna sytuacja dla obu stron: właściciel nie musi się martwić, że podczas nieobecności w mieszkaniu coś się wydarzy, natomiast biorący w użyczenie ma do własnej dyspozycji lokal za darmo.
Inną sytuacją może być chęć wsparcia członka rodziny, np. poprzez użyczenie lokalu użytkowego, by ułatwić komuś z bliskich start działalności gospodarczej.
Może Cię zainteresować: Najemcy w blokach startowych przed sezonem na najem
Umowa użyczenia nieruchomości a umowa najmu
Umowa najmu oraz umowa użyczenia podlegają pod tę samą kategorię umów cywilnoprawnych – regulujących używanie rzeczy. Różnice pomiędzy tymi dwoma rodzajami transakcji są istotne, gdyż dotyczą kwestii finansowych.
Najważniejsza różnica między tymi dwoma rodzajami umów jest taka, że w przypadku użyczenia osoba, która uzyskuje prawo do korzystania z określonego przedmiotu, ma zgodę na bezpłatne używanie oddanej mu w użytkowanie rzeczy, czyli w przypadku mieszkania nie płaci czynszu jego właścicielowi. Jeśli w umowie podana jest wysokość czynszu, mamy wtedy do czynienia z umową najmu, a nie użyczeniem.
Dodatkowo umowa użyczenia nie jest objęta podatkiem dochodowym, gdyż użyczający nie pobiera opłat za korzystanie z jego mieszkania, a więc nie osiąga dochodu z tego tytułu. Osoba korzystająca z użyczenia (biorący w użyczenie) również nie jest objęty podatkiem, jeśli jest członkiem najbliższej rodziny z użyczającym. Co to dokładnie oznacza? Jeśli użyczający mieszkanie jest tylko naszym znajomym – będziemy musieli rozliczyć się z przychodu z tytułu nieodpłatnych świadczeń. Natomiast jeśli użyczający to członek najbliższej rodziny, np. nasz rodzic – wtedy nie ma potrzeby rozliczania się.
Z tego powodu należy wystrzegać się ogłoszeń o najem, w których pojawia się kwestia użyczenia lokalu. Właściciel nieruchomości proponujący umowę użyczenia próbuje zaoszczędzić na opodatkowaniu, ale tym samym stawia najemcę w niekorzystnej sytuacji, gdyż to na nim leży obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Przychód określa się wtedy na podstawie równowartości czynszu jaki byłby pobierany w razie zawarcia umowy najmu.
Więcej informacji na ten temat można znaleźć m.in. w Art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zobacz też: Ogłoszenie najmu lub sprzedaży nieruchomości – jak je napisać, by było skuteczne?
Osoby trzecie a użyczenie
Kolejną różnicą jest możliwość udostępnienia nieruchomości osobom trzecim. Najemca, jeśli umowa nie twierdzi inaczej, może oddać nieruchomość wynajmowaną w najem lub do bezpłatnego używania osobie trzeciej. Oczywiście w umowie można taką opcję wykluczyć, co nierzadko się dzieje. Odwrotnie wygląda to w wypadku umowy użyczenia. Osoba biorąca nieruchomość w użyczenie, nie może oddać rzeczy używanej osobie trzeciej, jeżeli umowa milczy w tej kwestii.
Transakcja całkowicie bezpłatna?
Istotne są także finanse – o ile biorący w użyczenie nie musi płacić właścicielowi nieruchomości, to musi on pokrywać zwykłe koszty używania domu czy mieszkania, a więc np. rachunki za wodę czy prąd. Jego zakres obowiązków jest też znacznie szerszy niż przy wynajmie. Jeżeli wynajmowana rzecz ma wady, najemca może oczekiwać, że właściciel ją usunie, żądać obniżenia czynszu lub wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym. Zależy to oczywiście od rodzaju wady i jej uciążliwości. Natomiast w przypadku użyczenia, biorący w użyczenie musi na własny koszt usunąć wszelkie szkody jakich dokonał.
Warto pamiętać, że zawarcie umowy użyczenia nieruchomości nie powoduje, że obowiązek zapłaty podatku od nieruchomości przechodzi na osobę biorącą w użyczenie. Tą kwestią wciąż zajmuje się właściciel nieruchomości.
Kwestia pokrywania zwykłych kosztów użytkowania powoduje wiele nieporozumień. Zdarzają się transakcje, gdzie jedna strona udostępnia nieruchomość, zobowiązując się jedynie do pokrywania normalnych kosztów eksploatacyjnych, czyli np. czynszu administracyjnego. Nazywają taką transakcję umową użyczenia, podczas gdy jest to w tym przypadku określenie błędne. Nawet w sytuacji, gdy strona użytkująca płaci jedynie za bieżące koszty, jest to już transakcja najmu lub dzierżawy, a nie użyczenie.
Gdzie szukać informacji o umowach najmu i użyczenia?
Umowę najmu reguluje kodeks cywilny, art. 659 – 692. Istnieją także regulacje dodatkowe dotyczące rodzajów najmu. Jest to m.in. ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 05.31.266 j.t. z poźń. zm). Regulacja kodeksowa umowy użyczenia znajduje się w art. 710 – 719 kodeksu cywilnego.
