Liczby nie kłamią, czyli mieszkania są za drogie

Nie jest to naturalnie myśl odkrywcza. Nadarzyła się po prostu okazja, by opierając się na dobrych danych przeliczyć, ile lat trzeba w Polsce – a właściwie w jej największych metropoliach – pracować na mieszkanie. Wykorzystałem do tego najnowszy raport firmy Sedlak&Sedlak, a konkretnie niektóre dane z tego raportu zaprezentowane w Dzienniku Gazeta Prawna, dotyczące przeciętnych zarobków. Do tych danych dostawiłem dane o cenach transakcyjnych mieszkań z ostatniego raportu Open Finance. Oto wyniki tych szybkich obliczeń.

Ile lat trzeba zarabiać na mieszkanie?

Warto w tym miejscu zdać sobie sprawę, że ocenia się, iż mieszkania są dostępne, jeśli trzeba na nie pracować mniej niż trzy lata. Z powyższych wyliczeń łatwo wysnuć wniosek, że w Polsce ceny mieszkań są wygórowane w stosunku do zarobków. Oczywiście jest to znacznie uproszczony wskaźnik. Po pierwsze, nie uwzględnia możliwości wzięcia kredytu, która jest przecież od kilku lat w Polsce kluczowym wskaźnikiem dostępności mieszkań. Po drugie, odgórnie założyłem, że wszyscy statystyczni Kowalscy chcą kupić 50-metrowe mieszkanie (w rzeczywistości mediana kupowanego metrażu do 52-59 m2 w zależności od miasta, przynajmniej według naszych badań). Gdyby chodziło, dajmy na to, o mieszkania 25-metrowe, okazałoby się, że wskaźnik dostępności jest wysoki. Gdyby wziąć pod lupę większe mieszkania, wyniki byłyby dramatycznie złe.

Zanim szanowny czytelnik stwierdzi, że jest to naciąganie rzeczywistości, ponieważ pod lupę brane są zarobki brutto, dodam, że właśnie pensje brutto są brane pod uwagę przy obliczaniu tego wskaźnika na całym świecie. Gdyby wziąć pod uwagę pensje netto, wyniki wyglądałyby tak:

Przeciętny mieszkaniec największych miast musiałby odkładać przez 8-10 lat całość swych zarobków netto, żeby kupić niewielkie mieszkanie. To dramatyczna sytuacja, a kredyt jest tylko częściowym rozwiązaniem sprawy. Jeśli przeznaczymy połowę dochodów na obsługę kredytu, wówczas mieszkanie spłacimy w 16-20 lat plus odsetki (kolejnych 15 do 20 lat). A przecież względne bezpieczeństwo finansowe można uzyskać wówczas, jeśli na obsługę kredytu przeznaczymy do 25 proc. dochodów. Co wydłuża czas nabycia mieszkania do abstrakcyjnych 32-40 lat plus odsetki, które w tym wypadku potrajają cenę za mieszkanie (co daje nam już 96-120 lat…).

Dowodów na to, że ceny mieszkań są zbyt wysokie można znaleźć więcej i rozbudowywać równania w nieskończoność mnożąc liczbę wariantów. Jednak oczekiwanie, że w związku z tą sytuacją ceny mieszkań muszą zostać obniżone o połowę, co sprowadziłoby wskaźniki dostępności w bardziej przystępne rejony, jest wnioskiem tyleż prostym do wyciągnięcia, co również naiwnym.

Ceny mieszkań nie są przecież ustalane na abstrakcyjnym poziomie i zależą nie tylko od możliwości nabywców. Podstawowym składnikiem ceny jest koszt budowy, do którego doliczana jest marża dewelopera. Nie będę toczył sporów o marże – ich wysokość jest ustalana przez wolny rynek. Nawet jeśli jego wolność jest iluzoryczna, to większą w tym zasługę ma administracja niż przedsiębiorcy. Koszty produkcji materiałów i robocizny zmieniają się w zależności od cyklu koniunkturalnego, ceny gruntów zależą od… naturalnie – sił popytu i podaży, ale rząd, czy też raczej szeroko rozumiana administracja, ma spore pole do popisu. Ceny gruntów byłyby niższe, gdyby powstały plany zagospodarowania przestrzennego oraz odpowiednia infrastruktura. Wówczas zapewne nie tylko grunty, ale również marże deweloperów mogły by być obniżone (spadłoby ryzyko prowadzonej przez nich działalności, a rynek mógłby być penetrowany przez większą liczbę przedsiębiorców). To jest główna przyczyna (tzn. brak planów i infrastruktury), dla których mieszkania pozostają niedostępne dla przeciętnie zarabiających mieszkańców miast. Naturalnie znaczenie ma także wysokość zarobków.

Pozostaje mieć nadzieję, że będą one rosły, choć zapewne ich podwojenie (co jest wynikiem koniecznym do poprawienia dostępności mieszkań w cywilizowane rejony) zajmie przynajmniej 10-15 lat. Stąd już tylko krok do wniosku, że nie ma najmniejszych przesłanek do tego, aby w najbliższych latach oczekiwać wzrostu cen mieszkań. Impuls do tego może dać tylko rynek kredytowy, a trudno oczekiwać, żeby kredyty stały się bardziej dostępne niż obecnie – w dobie najniższych w historii stóp procentowych. Dopiero wejście do strefy euro może zmienić tę sytuację (tzn. poprawi dostępność kredytową).

Na koniec inny ciekawy wniosek, choć całkowicie abstrakcyjny. Teoretycznie mieszkania są nie tylko zbyt drogie dla kupujących, ale także dla ich właścicieli. Tzn. gdyby obecni właściciele mieszkań mieli je kupić po dzisiejszych cenach rynkowych, nie byłoby ich na to stać, przynajmniej wedle wskaźnika P/E Ratio. Racjonalnym – w teorii – działaniem byłoby uznanie, że mieszkania są przewartościowane i należy je sprzedać korzystając z okazji. Pod wpływem sprzedających ceny spadłyby do racjonalnego poziomu, a być może nawet – znając tendencje na rynkach finansowych – do poziomów niedowartościowania i ceny mieszkań stałyby się zbyt tanie (np. kosztowałyby równowartość rocznej pensji). Nie można jednak zapominać, że rynek mieszkaniowy jest inny niż rynek akcji czy walut. Blokadą dla spadku cen jest koszt wytworzenia lub koszt alternatywny w postaci najmu mieszkania (mieszkać gdzieś trzeba). Ten tok rozumowania tłumaczy – mam nadzieję – dlaczego, mimo że ceny mieszkań są przewartościowane mniej więcej o połowę, oczekiwanie że spadną one o 50 proc. do racjonalnych poziomów, jest błędnym założeniem.

Można spróbować jeszcze inaczej. Załóżmy, że zarabiamy 100 tys. PLN rocznie. Według teorii, powinniśmy być zainteresowani mieszkaniem o wartości do 300 tys. PLN (kawalerka lub skromne dwa pokoje). Również z punktu widzenia poprawności finansów osobistych byłoby to działanie racjonalne. 100 tys. rocznie daje bowiem 8,3 tys. PLN miesięcznie. Kredyt na 300 tys. PLN to 2 100 PLN (na 30 lat) czyli ok. 25 proc. miesięcznych przychodów, a więc książkowo. Jednak w naszych warunkach osoba, która zarabia 8,3 tys. PLN netto sądzi, że stać ją na znacznie więcej niż kawalerka czy skromne dwupokojowe mieszkanie i chce mieć przynajmniej dwukrotnie wyższy standard. To właśnie tego rodzaju nieracjonalne zachowania pomagają utrzymać wysokie ceny mieszkań tam, gdzie są obecnie.

Źródło: bankier.pl