Rynek wtórny: początek roku bez zaskoczeń

646 3 minuty czytania

Jak prezentował się rynek wtórny w styczniu? Początek 2025 roku przyniósł dalszy spadek dynamiki wzrostów cen mieszkań na rynku wtórnym. W ujęciu rocznym podwyżki na poziomie dwucyfrowym zostały odnotowane jedynie w 7 z 39 analizowanych miast. Spośród 7 głównych rynków, tylko w Katowicach ceny ofertowe podniosły się w ostatnich 12 miesiącach o ponad 10%. W przypadku 6 pozostałych rynków było to 3-5%.

O czym przeczytasz w tym artykule?

Delikatne wzrosty na głównych rynkach

W styczniu br. za metr kwadratowy mieszkania z rynku wtórnego w Warszawie trzeba było zapłacić średnio 18,5 tys. zł, w Krakowie 16,7 tys. zł, w Gdańsku 15,9 tys. zł, we Wrocławiu 13,6 tys. zł, a w Poznaniu 11,7 tys. zł. W Katowicach i Łodzi było to odpowiednio 9,6 tys. zł/mkw. i 8,7 tys. zł/mkw.

Roczne podwyżki wyniosły od 3% w Warszawie, Krakowie i Łodzi, przez 4% w Gdańsku i 5% we Wrocławiu i Poznaniu, po 12% w Katowicach. W ujęciu miesięcznym we wszystkich tych miastach zmiany były niewielkie i nie przekroczyły 1%.

Co ciekawe, w przypadku Warszawy, Gdańska i Krakowa ceny mieszkań na rynku wtórnym są wyższe niż na rynku pierwotnym – odpowiednio o 7%, 6% i 1%. W pozostałych miastach klasycznie – droższe są nowe mieszkania. Przy czym największy kontrast jest w przypadku Katowic i Łodzi, gdzie różnica w stawce za metr kwadratowy wynosi blisko 3 tys. zł.

Rynki wschodzące jeszcze rosną

Na 6 rynkach wschodzących (Lublin, Rzeszów, Szczecin, Kielce, Białystok, Bydgoszcz) najwięcej za mieszkanie z rynku wtórnego trzeba zapłacić w Rzeszowie (prawie 10,9 tys. zł/mkw.). A następnie w Lublinie i Białymstoku (10,4 tys. zł/mkw.).

W Szczecinie, Kielcach i Bydgoszczy ceny ofertowe metra kwadratowego utrzymują się na jednocyfrowym poziomie i wynoszą kolejno niecałe 9,9 tys. zł, 9,5 tys. zł i 8,3 tys. zł. Od stycznia 2024 r. ceny we wspomnianych miastach podniosły się o 6-9%.

Spośród wszystkich 39 miast najtańszym ośrodkiem niezmiennie pozostaje Bytom – 4,5 tys. zł/mkw. Jedne z tańszych mieszkań można też znaleźć w Wałbrzychu, Rudzie Śląskiej, Włocławku i Zabrzu. W tych miastach średnie ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego mieszczą się w granicy 5-6 tys. zł/mkw.

Tutaj największa podwyżka w ujęciu rocznym nastąpiła w Płocku – o 16%. A także w Zabrzu, Tychach, Elblągu, Radomiu i Wałbrzychu (o 10-13%). Natomiast najmniejsza podwyżka miała miejsce w Chorzowie, Koszalinie i Bytomiu (o 1-3%).

Rynek wtórny: podaż i popyt w największych miastach

Osoby poszukujące mieszkania na 7 największych rynkach w styczniu miały do dyspozycji przeszło 50 tys. ogłoszeń w serwisie Otodom. W ciągu roku oferta najbardziej zwiększyła się w Warszawie i Poznaniu – o ponad 60%. A następnie w Krakowie, Wrocławiu i Łodzi – o ponad 40%. W Trójmieście i Katowicach było to ok. 30%.

Wraz z początkiem roku obserwowany był też wzrost aktywności kupujących. Liczba odpowiedzi na ogłoszenia w serwisie Otodom na 7 głównych rynkach (np. poprzez email, sms czy kontakt telefoniczny) wzrosła o 19% r/r i o 47% m/m. Patrząc na poszczególne miasta, w ciągu roku największy wzrost (o 30-32%) nastąpił w Poznaniu, Łodzi i Trójmieście.

– Nie pierwszy raz obserwujemy podobny schemat zachowań kupujących na rynku mieszkaniowym. Pod koniec roku nabywcy, skuszeni świątecznymi promocjami deweloperów, koncentrują swoje poszukiwania na rynku deweloperskim. Natomiast na początku nowego roku ponownie kierują uwagę na rynek wtórny, licząc na znalezienie odpowiedniej oferty – tłumaczy Katarzyna Kuniewicz, Head of Research Otodom Analytics.

Choć zainteresowanie mieszkaniami wzrosło, to wciąż widoczna jest niska gotowość kupujących do podjęcia ostatecznej decyzji o zakupie nieruchomości. Do odkładania decyzji w czasie przyczyniają się m.in. stabilne ceny mieszkań i spora liczba ogłoszeń. Wysoka podaż sprawia, że kupujący mają większe możliwości wyboru i nie muszą decydować się na pierwszą, lepszą opcję.