Odbiór mieszkania od dewelopera – wszystko, co musisz wiedzieć

Kupno mieszkania może być największą inwestycją w twoim życiu i jednocześnie spełnieniem marzeń. Wszystko powinno być dopięte na ostatni guzik. Po zakupie przychodzi czas na odbiór mieszkania. Wydaje ci się, że lokal od dewelopera musi być idealny? Z tym bywa różnie. Jak powinien wyglądać odbiór, aby uniknąć nieporozumień? Sprawdź nasze porady!

Kupujesz nieruchomość? Wtedy musisz wiedzieć, o co pytać przy kupnie mieszkania. Ale zakładam, że ten etap masz już za sobą. Decydując się na zakup bezpośrednio od dewelopera, licz się z tym, że przyjdzie czas na odbiór lokalu. To stresujący moment, w którym będziesz sprawdzać, czy wszystko jest wykonane prawidłowo. Pojawia się presja, że czegoś nie zauważysz, a później będzie to generować problemy. Co zrobić, żeby wszystko poszło gładko?

Odbiór techniczny a odbiór mieszkania

Czy wiesz, czym się różnią te pojęcia? Odbiór techniczny odbywa się, gdy w mieszkaniu trwają jeszcze remonty i nie jest ono gotowe do użytku. To czas, w którym sprawdzasz, czy wszystko zostało wykonane tak, jak trzeba – zgodnie z umową i normami budowlanymi. Deweloper może wymagać od ciebie na tę okoliczność założenia kamizelki odblaskowej albo innego stroju roboczego.

Natomiast w czasie odbioru mieszkania nie tylko sprawdzasz stan techniczny, ale również odbierasz klucze, bo lokal nadaje się już do zamieszkania. Po tym etapie możesz już korzystać z niego do woli. Musisz jednocześnie pamiętać, że to na ciebie przechodzą wówczas koszty związane z użytkowaniem.

Zanim wybierzesz się na odbiór lokalu, upewnij się, co właściwie obejmowała umowa. Czy to miał być stan deweloperski czy jednak było to wykończenie mieszkania pod klucz – albo inny standard?

Wpadki i niedopatrzenia a odbiór techniczny mieszkania od dewelopera

Będzie idealnie? Oby, ale… może być inaczej. Lepiej nastaw się na szczegółowe poszukiwanie problemów. Odbiór mieszkania od dewelopera nie zawsze idzie jak po maśle. Licz się z tym, że znajdziesz wady, które warto zgłosić. Najlepiej wybierz się z ekspertem, który ma duże doświadczenie w budownictwie. Będzie w stanie wychwycić usterki, których ty nie zauważysz. Zwróć uwagę na:

• Zarysowania i uszkodzenia – jeśli wykraczają poza ustalone normy, możesz je spokojnie zgłosić deweloperowi. Np. w strefie głównej szyby dopuszcza się rysy liniowe do 30 mm, a w strefie głównej – do 15 mm. 
• Brak kątów i krzywe płaszczyzny – to uciążliwy problem, który wyłania się podczas wykończenia. Im szybciej je wykryjesz, tym mniej przysporzą problemów i łatwiej będzie je usunąć. Pamiętaj jednak, że istnieją normy, w których wykonawcy muszą się zmieścić. Dopiero ich przekroczenie zmusza dewelopera do poprawy błędów. Do weryfikacji możesz wykorzystać kątownik lub poziomicę. Np. w przypadku kątów prostych odchyłki mogą wynosić 4 mm na 1 metr.
• Zawilgocenia – wady związane z niedoschniętymi ścianami lub przeciekami są bardzo trudne do usunięcia. Ich odkrycie po zamieszkaniu może wiązać się z koniecznością wyprowadzki na czas ich naprawy. Lepiej dmuchać na zimne i sprawdzić je w czasie odbioru.
• Zmiany w ścianach – skontroluj, czy układ mieszkania zgadza się z tym, który wynika z umowy. Sprawdź, czy przez przypadek nie zmieniono ustawienia ścian. Ekipa budowlana pracuje nad kilkoma piętrami jednocześnie i może się zdarzyć omyłkowa modyfikacja.
• Znikający metraż – zdarza się, że powierzchnia w rzeczywistości nie zgadza się z umową. Masz wtedy prawo odstąpić od tej umowy albo uzyskać niższą cenę.
• Niepoprawny montaż – fachowcy mogą źle zamontować drzwi czy okna. Dlatego podczas odbioru sprawdź, czy otwierają się prawidłowo.

Waga problemów

Opisane problemy mogą mocno utrudnić ci życie i narazić na koszty. Wady bywają uciążliwe i czasochłonne. Niedociągnięcia mogą spowodować, że konieczna będzie zmiana rozplanowanego wcześniej umeblowania. 

Uwaga: deweloper ma 14 dni na odniesienie się do zgłoszonych usterek i 30 dni na usunięcie takich wad! Jeśli nie zrobi tego na czas, musi wyjaśnić przyczynę i ustalić nowy termin. 

Usterki mogą wydłużyć remont, dlatego warto zwrócić uwagę na takie szczegóły już podczas odbioru.

Na własną rękę

Wiesz już, jakie wady mogą pojawić się w twoim mieszkaniu. Oto kilka rad, jak przygotować się do odbioru, aby nic nie przeoczyć: 

• Światło dzienne – odbioru dokonuj o takiej godzinie, o której będzie jasno. Jeśli mieszkanie w stanie deweloperskim nie będzie miało pełnego oświetlenia, to może spowodować, że łatwo przeoczysz istotne usterki.
• Bez pośpiechu – nie spiesz się. Sprawdź mieszkanie powoli i spokojnie. Poświęć na to czas, który pozwoli zrobić to dokładnie. To zaoszczędzi wiele twojego czasu, pieniędzy i nerwów. Dokładne sprawdzenie mieszkania o metrażu do ok. 50 mkw. może potrwać do 2 godzin. Większe nieruchomości mogą wymagać nawet ponad 2 razy więcej czasu.
• Ładowarka lub lampka – zabierzcie coś, czym sprawdzisz kontakty i dowiesz się, czy instalacja elektryczna działa prawidłowo. Podłącz np. ładowarkę do gniazdka, aby upewnić się, że jest odpowiednio zamontowane.
• Dokumentacja – nie zapomnij o wzięciu ze sobą dokumentacji. Dzięki temu możesz porównać, czy to, co znalazło się w umowie, zgadza się z rzeczywistością. Ważny jest szczególnie rzut lokalu, który wskaże poprawny układ ścian. Zabierz umowę deweloperską oraz załącznik opisujący standard wykończenia, a także prospekt informacyjny.
• Znajomość norm – przed odbiorem poczytaj, które usterki uznawane są za dopuszczalne i nie zobowiązują dewelopera do ich poprawy. Znacznie ułatwi to przebieg spotkania i zapobiegniecie temu, że ktoś cię oszuka. Prawdopodobnie za dopuszczalne uznane będą drobne zarysowania tynków, niewielkie różnice kolorystyczne w materiałach wykończeniowych czy nierówności mieszczące się w normach budowlanych.

Narzędzia przydatne przy samodzielnym odbiorze mieszkania

Żeby jak najdokładniej sprawdzić przy odbiorze mieszkania wszystkie jego części, potrzebujesz odpowiednich akcesoriów.

Najlepiej zabierz następujące:

• kątownik – do sprawdzenia kątów w narożnych ścianach;
• wilgotnościomierz – za jego pomocą zweryfikujesz poziom wilgoci w materiałach budowlanych;
• miernik napięcia – do sprawdzenia, czy gniazdka są prawidłowo podłączone;
• poziomica – do weryfikacji równości ścian i posadzek;
• anemometr – dzięki niemu ustalisz poziom przepływu powietrza w kratkach wentylacyjnych;
• higrometr – do pomiaru wilgotności w pomieszczeniach;
• młotek gumowy – za jego pomocą sprawdzisz, czy wszystkie płytki są prawidłowo ułożone;
• dalmierz laserowy – korzystając z tego narzędzia, możesz łatwo przeprowadzić pomiar powierzchni mieszkań i domów;
• kamera termowizyjna – do wykrycia mostów termicznych, czyli miejsc, przez które ucieka ciepło;
• rysik ri-ri – dzięki niemu sprawdzisz twardość posadzki betonowej.

Jak widzisz, sporo tego. Dlatego, jeśli chcesz odebrać mieszkanie od dewelopera, pomyśl nad zleceniem sprawdzenia nieruchomości ekspertowi, który posiada odpowiednie narzędzia.

Pomoc fachowca

Myśląc o konsekwencjach niedopatrzeń, odbiór może być dla ciebie bardzo stresujący. Jeśli nie czujesz się na siłach, by wykonać go samodzielnie, skorzystaj z usług firm, które zajmują się tym fachowo. Mogą przeprowadzić odbiór mieszkania lub domu odpłatnie, ale dzięki temu do minimum ograniczysz ryzyko, że podpiszesz protokół odbioru lokalu, w którym np. nieodpowiednio działa wentylacja.

Fachowcy wezmą ze sobą odpowiedni sprzęt, który pomoże sprawdzić, czy wszystkie płaszczyzny są proste. Ustalą także, czy metraż się zgadza. Firmy dysponują także narzędziami, które sprawdzą stan instalacji elektrycznych lub poziom wilgoci.

Sprawdzenie stanu technicznego przez eksperta naraża cię na dodatkowe koszty, ale jednocześnie pozwala uniknąć znacznie wyższych, związanych z samodzielną naprawą usterek po zakończonym odbiorze. Cena za taką usługę zależy zarówno od rodzaju nieruchomości, jak i jej metrażu. Poniższa tabela prezentuje orientacyjne stawki, ale jeśli szukasz kogoś, kto oceni stan nieruchomości, sprawdź co najmniej kilka ofert.

Jakiej nieruchomości dotyczy usługa?	Cena
Mieszkanie o metrażu do 30 mkw.	200-500 zł
Mieszkanie o metrażu do 50 mkw.	300-600 zł
Mieszkanie o metrażu do 100 mkw.	500-800 zł
Odbiór domu do 150 mkw.	800-1200 zł

Pamiętaj, że to dane orientacyjne, a cena za odbiór nieruchomości zależy od wielu czynników. Idealnie, jeśli stan techniczny mieszkania czy domu od dewelopera sprawdzi specjalista, którego masz z polecenia.

Znajdujesz usterkę w nieruchomości – co teraz?

Podczas odbioru musi powstać protokół tej wizyty. Jest on wymogiem, który określa ustawa deweloperska. W dokumencie znajdziesz specjalną rubrykę na wypełnienie informacji o usterkach, które znajdziesz. Jeśli się tam nie zmieszczą (a może tak się zdarzyć) wystarczy dołączyć ich opis w załączniku.

Przypominamy! Deweloper zobowiązany jest ustosunkować się do usterek w ciągu 14 dni. Na usunięcie wszystkich wad technicznych ma 30 dni od momentu ich zgłoszenia.

Niewidzialne wady

Zdarza się, że nie wszystkie wady będziesz w stanie zauważyć. Co w sytuacji, w której znajdziesz usterkę już po odbiorze? Na szczęście chroni cię Kodeks cywilny, który gwarantuje prawo do rękojmi.

Wady techniczne z tytułu rękojmi możesz zgłaszać do 5 lat po kupnie mieszkania. Pamiętaj jednak, że nie dotyczy ona zarysowań i uszkodzeń technicznych, ponieważ ciężko stwierdzić, czy pojawiły się one jeszcze przed odbiorem. Właśnie dlatego tak ważny jest moment odbioru technicznego. To wtedy musisz weryfikować plan mieszkania, piony i upewnić się co do realizacji zgodnie z umową. Jeśli w trakcie odbioru pominiesz pewne usterki, to w przypadku wielu z nich naprawa będzie możliwa wyłącznie z twoich środków. 

Odbiór mieszkania od dewelopera – FAQ

Jak wygląda odbiór techniczny mieszkania od dewelopera?

Deweloper najpierw kontaktuje się z tobą, aby ustalić termin odbioru. Nie musisz się zgadzać – zaproponuj taki, który ci odpowiada. Na miejscu możesz przeprowadzić przegląd techniczny nieruchomości i zgłosić usterki. W trakcie odbioru spisuje się protokół odbioru mieszkania, aby udokumentować opis jego stanu i zgłoszone usterki.

Na co patrzeć przy odbiorze mieszkania od dewelopera?

Warto sprawdzić każde pomieszczenie domu i mieszkania, a szczególnie te jego części, gdzie istnieje większe ryzyko usterek. Podczas przeprowadzenia odbioru technicznego zwróć uwagę na drzwi wejściowe i wewnętrzne, zgodność układu mieszkania z projektem, rozdzielnicę elektryczną i instalację elektryczną. Przy sprawdzaniu nowego mieszkania warto również zwrócić uwagę na okna i szyby, standard wykończenia, czy kąty są proste, a ściany równe.

Co należy zrobić po odbiorze mieszkania od dewelopera?

Po odbiorze domu lub mieszkania następuje odbiór kluczy. W kolejnym kroku musicie ustalić termin wizyty u notariusza, gdzie dojdzie do zawarcia aktu notarialnego i przekazania prawa własności. Kiedy odbiór mieszkania od dewelopera i zmiana właściciela będzie już za tobą, będziesz musiał jeszcze przepisać na siebie umowy z dostawcami wody, energii elektrycznej czy gazu.

Jakie dokumenty powinien przekazać deweloper przy odbiorze mieszkania?

Musisz uzyskać od dewelopera pozwolenie na użytkowanie obiektu, pozwolenie na budowę (dotyczące całego budynku), projekt budowlany, dziennik budowy, protokoły odbiorów częściowych i końcowych, a także instrukcje korzystania z obiektów. Wynika to z art. 60 prawa budowlanego. Poza tym niezbędny jest protokół przekazania i odbioru technicznego. Deweloper powinien również przekazać świadectwo energetyczne budynku.

Chcesz wiedzieć więcej? Obejrzyj rozmowę z naszymi ekspertami!