Refinansowanie, wakacje kredytowe, nadpłaty, czyli jak pracować z kredytem?

Kredyt hipoteczny to wieloletnie zobowiązanie. W okresie, w którym będziesz je spłacać, sytuacja prywatna np. zdrowotna czy zawodowa może zmieniać się wielokrotnie. Oczywiście, kredyt należy spłacać zgodnie z umową, ale co zrobić, jeśli będziesz chciał coś w nim zmienić lub nie będzie Cię stać, by go spłacać? Pytanie „a co jeśli?” często przewija się w trakcie rozmów, jakie prowadzą eksperci finansowi. Czym są wakacje kredytowe, refinansowanie i konsolidacja? Co warto wiedzieć, by spać spokojnie?

Podpisując umowę kredytową nie powinieneś mieć poczucia, że pozostajesz w sytuacji, w której nie możesz nic z nią zrobić w trakcie trwania kredytu. Banki również zdają sobie sprawę, że sytuacja życiowa kredytobiorców może ulec zmianie, dlatego opracowały procedury pozwalające na zmiany w umowie w trakcie jej trwania. Masz cały szereg możliwości, z których możesz korzystać, m.in. refinansowanie, wakacje kredytowe czy renegocjace. 

Co, jeśli nie będzie mnie stać na spłatę raty?

Jeżeli jest to jednorazowa sytuacja, to zawsze możesz skorzystać z tzw. wakacji kredytowych i zawiesić spłatę raty w danym miesiącu. Dlatego też wnioskując o kredyt zapytaj swojego eksperta czy w danym banku będziesz mógł korzystać z takiej opcji. W większości przypadków jest to możliwe i nie wiąże się z dodatkowym kosztem. 

Pamiętaj, że wakacje nie niwelują raty. Rata wraz z odsetkami dodawana jest do salda kredytu i rozłożona do spłaty zgodnie z harmonogramem spłat. Nie myl tego rozwiązania z rządowymi wakacjami kredytowymi, gdyż z tych mogli skorzystać kredytobiorcy, którzy podpisali swoje umowy do 30.06.2022 roku. 

W przypadku, gdy masz problemy z regulowaniem rat na bieżąco, nie unikaj kontaktu z bankiem. Zawsze możesz się zwrócić do niego z wnioskiem, w którym poprosisz o karencję w spłacie lub ustanowienie nowego harmonogramu spłat rat kredytu. Bank jest instytucją, która pożyczając pieniądze chce je odzyskać zgodnie z zapisami umów i aneksów, jakie z nim podpisałeś. Nie zależy mu zatem, by utrudniać klientom uregulowanie zobowiązania i często jest w stanie zgodzić się na porozumienie w sprawie zasad spłaty. Windykacja i egzekucja z nieruchomości to już ostateczność. 

Co zrobić, jeśli będę chciał zmienić oprocentowanie ze zmiennego na stałe?

Od czerwca 2021 roku wszystkie banki zobowiązane są do posiadania w swojej ofercie kredytu hipotecznego z okresowo stałym oprocentowaniem. Dzięki temu przejście na stałą stopę procentową jest nieco prostsze niż jeszcze kilka lat temu, kiedy niewiele z banków posiadało taką ofertę. 

O ile zmiana oprocentowania ze zmiennego na stałe jest możliwa w każdej chwili to w odwrotną stronę już tak łatwo nie jest. Mało który bank praktykuje takie rozwiązanie. Co możesz zrobić z tym faktem?

Okazuje się, że zawsze możesz swój kredyt przenieść z jednego banku do drugiego i zmienić formę oprocentowania. W takim przypadku porozmawiaj ze swoim ekspertem finansowym. Podczas rozmowy dowiedz się, jakie rozwiązanie możesz zastosować, by nie wpaść z deszczu pod rynnę.

Przeczytaj też: Słownik kredytowy Otodom: W jak WIRON

Czy będę mógł nadpłacać kredyt?

Nadpłata kredytu to wymarzony scenariusz chyba każdego kredytobiorcy. Banki nie zabraniają tych praktyk, natomiast bardzo ważne jest to, byś sprawdził, czy w wybranym banku będziesz mógł nadpłacać kredyt bez dodatkowych prowizji. Są banki, które nie pobierają żadnej prowizji z tego tytułu, ale musisz uważać na te, które pobierają od nadpłat prowizje bądź tak zwane rekompensaty. 

Jeśli Twój kredyt nie jest obciążony prowizją i masz możliwości finansowe to nadpłata jest jak najbardziej wskazana. Nadpłata zmniejsza część kapitałową kredytu, dzięki czemu finalnie będziesz spłacał mniejsze odsetki. Wartość odsetek po spłacie będzie liczona od pomniejszonego kapitału. 

Nadpłacając kredyt będziesz miał zazwyczaj dwie opcje do wyboru tzn. zmniejszyć ratę i pozostać przy tym samym okresie kredytowania lub pozostać przy tej samej racie i skrócić okres spłaty. Korzystniejsza, w rozumieniu całkowitego kosztu kredytu, jest wersja druga ponieważ odsetki będą naliczane od pomniejszonego kapitału, ale na krótszy okres. Wybór będzie zależał od Ciebie.

Co się stanie jeśli, będę chciał sprzedać nieruchomość obciążoną kredytem?

Biorąc kredyt możesz mieć z tyłu głowy myśl, że nie jest to nieruchomość, w której będziesz docelowo mieszkał. Wówczas pojawia się pytanie: czy mogę sprzedać mieszkanie lub dom, jeśli nie zdążyłem jeszcze spłacić kredytu? 

Tak, możesz sprzedać swoją nieruchomość, ponieważ to Ty dysponujesz prawem własności, a nie bank. Nie musisz pytać banku i czekać na jego zgodę, jeśli będziesz chciał zawrzeć taką transakcję. Tak naprawdę nieruchomość w momencie sprzedaży nie będzie obciążona kredytem, ponieważ kupujący zapewni Ci środki na jego spłatę. Sprzedając mieszkanie spłacisz kredyt. 

Co zrobi bank z moim kredytem, jeśli zmienię pracę?

Decydując się na kredyt trwający 20 lat, zdajesz sobie sprawę, że w Twoim życiu może się w tym czasie wiele zmienić. Taką zmianą może być np. inna praca. Co w takim przypadku? Nic. Nikt Ci przecież nie zabroni zmiany pracy. Generalnie nie musisz informować banku o tym fakcie. Twoim obowiązkiem jest regularne spłacanie kredytu. W umowie nie ma mowy, o tym, że nie możesz zmienić źródła dochodu.

Jeśli się rozwiodę, kto będzie spłacał kredyt?

Będąc w związku małżeńskim bez rozdzielności majątkowej i decydując się na kredyt, musisz wiedzieć, że za spłatę kredytu odpowiadacie wspólnie ze współmałżonkiem/współmałżonką. Faktu odpowiedzialności za spłatę kredytu nie zdejmuje rozwód. Rozwód reguluje tylko rozpad związku, natomiast w żaden sposób nie zwalnia ze spłat zobowiązania. 

Nie możesz założyć, że skoro nie mieszkasz w tym mieszkaniu, a mieszka w nim Twój były partner to na nim ciąży spłata. Nadal obciążeni kredytem jesteście we dwoje.

Nie chcąc spłacać zobowiązania, bądź chcąc je spłacać w całości samemu, musicie we dwójkę udać się do banku, by złożyć wniosek o odłączenie jednego z kredytobiorców od kredytu. Niezbędny będzie też m.in:

• prawomocny wyrok rozwodowy,
• oświadczenie, kto po podziale majątku będzie właścicielem nieruchomości,
• dokumenty finansowe tzn. zaświadczenie o zarobkach oraz wyciągi z rachunku bądź potwierdzenie wpływów wynagrodzenia.

W takim przypadku bank będzie sprawdzał zdolność kredytową osoby, która chce przejąć kredyt. Bank przeanalizuje wniosek, wyda decyzję i jeśli będzie pozytywna, przygotuje odpowiednie aneksy, które uregulują kwestie kredytobiorców.

Jeśli wnioskowałeś o odłączenie od kredytu to dopiero po podpisaniu i wejściu w życie aneksu przestaniesz być posiadaczem kredytu.

Może Cię zainteresować: Jak wziąć kredyt na zakup nieruchomości obciążonej hipoteką?

Co się stanie, jeśli nastąpi śmierć współmałżonka/współkredytobiorcy ?

Niewątpliwie śmierć współmałżonka to sytuacja trudna pod wieloma względami i nikt z nas nie chciałby jej doświadczyć. Życie jest jednak nieprzewidywalne. Banki na taką okoliczność również zabezpieczyły spłatę kredytu i w swoich ofertach proponują kredytobiorcom ubezpieczenie na życie. 

Polisa jest zawierana właśnie na wpadek śmierci kredytobiorcy lub kredytobiorców. Kredytobiorca ceduje, czyli mówiąc inaczej uposaża bank do środków z polisy na wypadek śmierci. Dzięki temu zapisowi ubezpieczyciel przelewa środki z polisy do banku, a bank przeznacza je na spłatę kredytu. To pozwala zdjąć z głowy spadkobierców ciężar kredytu. 

Musisz też wiedzieć, że konstrukcja ubezpieczeń bywa różna. To znaczy, że w zależności od banku ubezpieczony jest tylko jeden z kredytobiorców lub wszyscy. W większości przypadków sumą ubezpieczenia jest kwota kredytu. Jeśli bank ubezpieczy wszystkich kredytobiorców proporcjonalnie do wysokości kwoty kredytu, to w momencie śmierci któregoś z nich, spłacona będzie tylko kwota kredytu, na którą był ubezpieczony. 

Czasami zdarza się tak, że ubezpieczenie nie jest wymagane, przez co spłata kredytu nie jest zabezpieczona w żaden sposób. Wówczas spłatą zobowiązania obciążeni są spadkobiercy. Decydując się na zaciągnięcie kredytu o dużej wartości pamiętaj by zabezpieczyć jego spłatę. Nawet jeśli bank tego nie wymaga to ubezpiecz się indywidualnie. Ciebie może zabraknąć, ale kredyt po Tobie zostanie i ktoś będzie musiał udźwignąć jego spłatę. 

Czy będę mógł dobrać kredyt?

Budując dom bądź remontując mieszkanie zakładasz, zgodnie z kosztorysem, że kwota zaciągniętego kredytu powinna Ci wystarczyć. Trudno jednak przewidzieć to, co od nas niezależne, czyli np. istotne podwyżki cen materiałów budowlanych czy wzrosty kosztów robocizny. W takich sytuacjach zdarza się, że kwota kredytu staje się niewystarczająca. Czy wobec tego można dobrać kredyt? 

Z formalnego punktu widzenia tak. Jednak pamiętaj, że bank przyznaje Ci kredyt na realizację konkretnego celu. W tym przypadku jest to budowa domu/remont mieszkania. Bank zgodnie z zapisami umowy oczekuje od Ciebie realizacji tego celu i udokumentowania tej realizacji. 

Jeśli zabraknie Ci środków na zakończenie budowy/remontu zawsze możesz zwrócić się do banku z wnioskiem o podwyższenie kwoty kredytu. Decyzja o jej ewentualnym podwyższeniu będzie jednak uzależniona od tego, czy posiadasz zdolność do spłaty. Przed wydaniem takiej decyzji analitycy bankowi sprawdzą Twoją zdolność kredytową. Jeśli zdolność okaże się wystarczająca, decyzja będzie pozytywna i po podpisaniu aneksu do umowy bank przekaże wnioskowaną kwotę podwyższenia. 

Odpowiedź może jednak być również negatywna. Pamiętaj też o tym, że jeśli zabraknie Ci środków na realizację celu, a bank nie przyzna Ci dodatkowej kwoty, to i tak będzie wymagał od Ciebie realizacji celu zgodnie z umową.  

Dobranie kredytu jest możliwe tylko w przypadku budowy domu i wszelkiego rodzaju remontów czy modernizacji. Nie ma możliwości podwyższenia kwoty kredytu przy zakupie nieruchomości, ponieważ przy zakupie cel jest zrealizowany wraz z wypłatą kredytu.

Czy istnieje możliwość renegocjacji warunków umowy?

W umowach kredytowych nie ma zapisów zabraniających złożenia wniosku z prośbą o renegocjację warunków kredytu. Inną rzeczą jest, czy takowy wniosek zostanie rozpatrzony korzystnie dla Ciebie. Czy wobec tego, złożenie wniosku o renegocjacje warunków umowy ma sens? Wszystko zależy od tego, co chcesz renegocjować oraz co chcesz zmienić w umowie. 

Jeśli chcesz zmienić warunki dotyczące dnia spłaty raty czy skrócenia okresu karencji, to wniosek powinien zostać rozpatrzony pozytywnie bez większego problemu. Zmiana warunków wymagać będzie tylko podpisania odpowiedniego aneksu. Natomiast, jeśli będziesz chciał zmienić zabezpieczenie kredytu to bank nie zawsze może wyrazić na to zgodę. Negocjacja marży, zmniejszenia oprocentowania też może się zakończyć odmową ze strony banku. W uzasadnionych przypadkach zawsze warto jednak próbować. 

Jeśli chcesz negocjować z bankiem warunki indywidualne kredytu, to łatwiej jest to robić przed podpisaniem umowy. Podpisanie umowy daje argument instytucji bankowej, że zaakceptowałeś wszystkie jej warunki. Z drugiej zaś strony, jeśli dany bank nie będzie chciał z Tobą rozmawiać i renegocjować warunków, możesz postarać się o refinansowanie kredytu w innym banku.

Czy będę mógł skonsolidować swoje zobowiązania jednym kredytem hipotecznym?

Wśród hipotetycznych sytuacji, jakie mogą spotkać Cię w trakcie okresu kredytowania, warto wziąć pod uwagę również zaciąganie dodatkowych zobowiązań. Przykład: oprócz kredytu hipotecznego zaciągnąłeś jeszcze kilka kredytów gotówkowych i powoli zaczynasz mieć problem z płynnością. W takiej sytuacji możesz zwrócić się do banku o udzielenie pod zastaw nieruchomości kredytu na spłatę tych zobowiązań, tak byś mógł mieć jedną łączną ratę.

Banki w swoich ofertach mają kredyty konsolidacyjne. To produkt tak skonstruowany, że możemy nim konsolidować kredyt hipoteczny oraz zobowiązania niemieszkaniowe (kredyty gotówkowe, karty kredytowe, limity w rachunkach). Jest to o tyle ciekawe rozwiązanie, że w zależności od banku, możemy rozłożyć taki kredyt nawet na 20 czy 25 lat i cieszyć się ratą, która nie drenuje portfela. Musisz jednak zdawać sobie sprawę z tego, że kredyt konsolidacyjny będzie droższy niż kredyt hipoteczny z celem mieszkaniowym. Marża takiego kredytu konsolidacyjnego będzie marżą mieszaną między kredytem hipotecznym a pożyczką hipoteczną.

Czy będę mógł refinansować kredyt?

Refinansowanie kredytów zyskało na popularności, gdy doświadczyliśmy podwyżek stóp procentowych. Wiosną 2022 r. przejście z banku do banku umożliwiające zaciągnięcie kredytu z niższym oprocentowaniem stałym było najczęstszą przyczyną refinansowania kredytów. 

Refinansowanie to nic innego jak spłata kredytu hipotecznego innym kredytem hipotecznym. Przyczyn refinansowania może być wiele: niższe marże w innym banku lub chęć przejścia na oprocentowanie stałe. Nie ma żadnych zapisów, które by ograniczały ilość możliwych refinansowań. Kredyt możesz refinansować tyle razy, ile chcesz – o ile kolejne banki będą skłonne udzielić ci kredytu.

Refinansowanie wiąże się z procedurą ponownego liczenia zdolności kredytowej, ustanowienia nowej hipoteki i wykreślenia poprzedniej. Bank, do którego chcesz przenieść kredyt, twój wniosek o refinansowanie będzie traktował tak, jak wniosek kredytowy każdego innego klienta. Musisz każdorazowo przeliczyć koszty związane z refinansowaniem, by sprawdzić, czy jest to opłacalne. 

Refinansowanie kredytu hipotecznego w praktyce 

Przykład: klient chce refinansować kredyt w wysokości 400 000 zł z banku X do banku Y. Bank Y nie pobiera prowizji za przyznanie kredytu, co oznacza, że klient nie poniesie kosztu wejścia. Natomiast  bank X pobiera 2% prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu. Oznacza to, że w momencie refinansowania powstanie dodatkowy koszt wysokości 8000 zł.  W banku X klient ma obecnie marżę na poziomie 2,75%, a w banku Y po refinansowaniu marża wynosić będzie 1,75%.  Marża kredytu w banku Y jest zatem niższa o 1%, co daje 4000 zł oszczędności rocznie. 

To do klienta należy decyzja, czy warto zapłacić jednorazową prowizję za spłatę i mieć tańszy kredyt dający rocznie wymierną oszczędność. Przed podjęciem decyzji warto też bardzo wnikliwie przyjrzeć się wszystkim elementom oferty banku. To pozwoli uniknąć sytuacji, w której nowy kredyt okaże się rozwiązaniem tylko pozornie tańszym. Może się zdarzyć, że rata będzie faktycznie niższa, ale nowy kredyt będzie wiązał się np. z dużą składką na ubezpieczenie nieruchomości bądź koniecznością dobrania innych produktów. Dlatego najlepszym rozwiązaniem w sytuacji, w której rozważasz refinansowanie kredytu jest wsparcie sprawdzonego i doświadczonego eksperta. 

Zobacz także: Czy łatwiej będzie uzyskać kredyt hipoteczny? Zmiany, których już dziś mogą spodziewać się kredytobiorcy