Jak zabezpieczyć się na wypadek odmowy przyznania Bezpiecznego Kredytu 2%?
Do programu Bezpieczny Kredyt 2% wciąż dołączają kolejne banki, a liczba podpisywanych umów z miesiąca na miesiąc rośnie. Według najnowszych danych Ministerstwa Rozwoju i Technologii średnia wartość kredytu hipotecznego w ramach rządowego projektu wspierającego zakup pierwszego mieszkania to 402 tys. zł. Jednak mimo tłumnie podpisywanych umów z deweloperami, okazuje się, że nie wszyscy ten kredyt uzyskują. Co wtedy?
W ramach Bezpiecznego Kredytu 2% podpisano już ponad 30 tysięcy umów. Skala ich podpisywania rośnie z miesiąca na miesiąc. Ministerstwo Rozwoju i Technologii informuje, że łączna kwota udzielonych kredytów przekroczyła 12 mld zł. Subsydia rządowe, zakładające dopłaty do rat kredytu hipotecznego dla osób, które kupują swoje pierwsze lokum, sprawiło, że niektóre banki nie nadążają z weryfikacją wniosków. W sytuacji, gdy klient założy – być może zbyt optymistycznie – że na pewno otrzyma kredyt, a nie zadba jednocześnie o odpowiednio długi termin płatności, deweloper po przekroczeniu ustalonej daty ma prawo naliczać odsetki ustawowe. Przy dłuższej zwłoce zaś nawet odstąpić od umowy. Niestety zdarza się także, że w takiej sytuacji sprzedający nie zwraca zadatku klientowi, a mieszkanie zostaje wystawione ponownie na sprzedaż nawet za wyższą cenę.
Dlatego, chcąc skorzystać z programu Bezpieczny Kredyt 2%, tak ważne jest odpowiednie przygotowanie się do zakupu mieszkania. Tym bardziej, że presja otoczenia – kurcząca się oferta dostępnych mieszkań, jakie mogą być brane pod uwagę w dopłatach rządowego programu – sprawia, że działamy trochę w myśl zasady „kto pierwszy, ten lepszy”.
O czym przeczytasz w tym artykule?
Rynek deweloperski się kurczy
Ubywa ofert mieszkań na sprzedaż, które mieszczą się w cenie całkowitej zakupu do 800 tys. zł, świadczą liczby. Na koniec września na siedmiu największych rynkach w Polsce ich aż o 10 tys. mniej niż jeszcze na początku roku. W styczniu w serwisie Otodom było ich dostępnych 29,5 tys. Najwięcej mieszkań kwalifikujących się do programu Bezpieczny Kredyt 2% ubyło w ciągu 9 miesięcy w Krakowie, tj. -65%. Druga pod tym względem była Warszawa (-47%). Wybór mieszkań od deweloperów osiągnął teraz poziom porównywalny do tego z końca 2021 r. A w okresie po pandemii mieliśmy do czynienia z ogromnym wzrostem zainteresowania, bo nabywcy okowali swoje oszczędności w nieruchomościach jako bezpiecznych aktywach.
Teraz mobilizacja popytu napędzana jest sztucznie przez rządowy program dopłat do rat kredytu. Podaż nie nadąża za popytem i wprowadza element presji zarówno wśród potencjalnych nabywców, jak i deweloperów. W ciągu trzech kwartałów 2023 deweloperzy sprzedali 41,4 tys. mieszkań w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu, Łodzi i Katowicach. To o ponad 9% więcej niż w ubiegłym roku. Do sprzedaży zaś trafiło 28,6 tys. lokali, czyli o ponad 10 tys. mniej niż w analogicznym okresie minionego roku i – uwaga – o ponad 45% mniej niż sprzedano od stycznia do września 2023 r.
Jak jest zapotrzebowanie, to ceny rosną. Na koniec października średnie ceny mieszkań na rynku pierwotnym wynosiły:
- 16,0 tys. zł/mkw. w Warszawie,
- 14,5 tys. zł/mkw. w Krakowie,
- 14,2 tys. zł/mkw. w Gdańsku,
- 13,0 tys. zł/mkw. we Wrocławiu,
- 12,2 tys. zł/mkw. w Poznaniu,
- 11,2 tys. zł/mkw. w Katowicach
- 9,5 tys. zł/mkw. w Łodzi.
Taka gorączka na rynku mieszkaniowym wywołana ogłoszeniem programu Bezpieczny Kredyt 2% oraz złagodzeniem oceny zdolności kredytowej nie służy spokojnym i przemyślanym decyzjom. Przeciwnie – sprzyja podejmowaniu zobowiązań pod wpływem otoczenia. Efekt? Wiele umów deweloperskich mogło zwyczajnie zostać podpisanych pochopnie.
Umowa deweloperska – czy można ją rozwiązać?
Zatem co robić w przypadku, gdy działamy za szybko i pod naciskiem rynkowych cen podpisaliśmy umowę deweloperską? Ustawa deweloperska zawiera określony, zamknięty katalog sytuacji, w którym nabywca może odstąpić od umowy. Jednocześnie jednak nie zabrania wprowadzać dodatkowych, o ile będą one korzystne dla nabywcy. Deweloper w tym przypadku nie może wprowadzić analogicznego uprawnienia dla siebie. Nie ma również przeszkód, by dać klientom w umowie możliwość odstąpienia, jeśli informowali wcześniej, że będą starać się o kredyt, a potem go jednak nie otrzymają. Obecnie umowy deweloperskie powinny zawierać odpowiednio dłuższe terminy na wpłaty. Taki zapis powinien ułatwić klientom uzyskać kredyt i dokonać wpłaty zgodnie z terminami umownymi. Takich ustaleń należy dopilnować przed podpisaniem umowy z deweloperem.
Ponadto przed zawarciem umowy deweloperskiej warto już wstępnie zweryfikować, czy rzeczywiście mamy szansę uzyskać kredyt. Jeśli tak – to dobrze jest ustalić, ile czasu upłynie, biorąc pod uwagę, obecne długie terminy rozpatrywania wniosków, do momentu otrzymania środków z kredytu.
Dlatego podpowiadamy, jak możliwie precyzyjnie sprawdzić zdolność kredytową. Zdolność do spłaty rat kapitałowo-odsetkowych w wyznaczonych terminach jest warunkiem uzyskania kredytu hipotecznego. W związku z ostatnią nowelizacją Rekomendacji S, która zmniejsza wymagany bufor przy określaniu zdolności kredytowej, spadkiem stóp procentowych oraz wejściem w życie programu Bezpieczny Kredyt 2% zdolność kredytowa uległa znacznemu zwiększeniu w stosunku choćby do okresu sprzed roku. Aby uzyskać kredyt hipoteczny, zgodnie z ustawą Prawo Bankowe, kredytobiorca zobowiązany jest dostarczyć dokumenty i informacje niezbędne do dokonania oceny ryzyka. Jej wynikiem jest ocena maksymalnej kwoty kredytu, jaką może otrzymać kredytobiorca na określonych warunkach.
Czy wiesz, że przy badaniu możliwości spłacania zaciągniętego kredytu w określonym czasie bank bierze pod uwagę szereg czynników? Oto najważniejsze z nich.
1. Kwota oraz rodzaj kredytu, o jaki wnioskujesz.
Kredyt na zakup nieruchomości jest niżej oprocentowany niż na przykład pożyczki hipoteczne przeznaczone na cel dowolny, czyli niezwiązany z zakupem nieruchomości. Niższe oprocentowanie to z kolei wyższa zdolność kredytowa. Dodatkowo program Bezpieczny Kredyt 2%, zapewniając dopłaty, zwiększa zdolność kredytową w porównaniu do tradycyjnego kredytu hipotecznego. Należy przy tym pamiętać, że rządowe subsydia, czyli dopłaty do rat są realizowane przez pierwszych 10 lat.
Sprawdź też: Rządowe programy mieszkaniowe: RnS, MdM, BK2%. Na czym polegały i jakie efekty przyniosły?
2. Okres spłaty.
Im dłuższy okres kredytowania, tym wyższa zdolność kredytowa i wyższa dostępna kwota kredytu. Jednak wedle przepisów banki nie mogą podwyższać zdolności kredytowej nawet na okres dłuższy niż 25 lat. Czyli nawet jeżeli chcemy uzyskać kredyt na 35 lat, to bank zgodnie z regulacjami będzie sprawdzał, czy mamy zdolności kredytową na 25 lat.
3. Wysokość wkładu własnego.
W zależności od banku i oferty wymagany jest wkład własny w wysokości między 10 a 20%. W przypadku Bezpiecznego kredytu 2% istnieje możliwość sfinansowania 100% wartości inwestycji, dzięki programowi „Mieszkanie bez wkładu własnego”.
4. Obecne zobowiązania finansowe, także w innych bankach.
Dotyczy to aktualnie spłacanych kredytów, pożyczek oraz limitów na kartach kredytowych, a także limitów na koncie.
5. Źródło dochodów oraz ich wysokość.
Jest to podstawowe kryterium oceny zdolności kredytowej. Im wyższe dochody, tym lepsza zdolność kredytowa. Najbardziej preferowanym źródłem dochodu jest umowa o pracę na czas nieokreślony. Jednak kredyt można uzyskać również prowadząc działalność gospodarczą czy pracując na umowie na czas określony lub mając umowę cywilnoprawną.
6. Wielkość oraz koszty utrzymania gospodarstwa domowego.
Zgodnie z obowiązującą rekomendacją KNF przy ocenie zdolności kredytowej przyjmuje się koszty utrzymania gospodarstwa domowego na poziomie wyższym od minimum socjalnego, z uwzględnieniem zróżnicowania ze względu na miejsce zamieszkania i aktywność zawodową.
7. Historia współpracy z bankiem.
Część banków dla wewnętrznych klientów przygotowuje korzystniejsze oferty niż dla klienta zewnętrznego.
Może Cię zainteresować: Oferty banków – jak je czytać i porównać?
9. Wiek kredytobiorcy.
Im będziesz starszy, tym trudniej będzie uzyskać kredyt na dłuższy czas. Pamiętajmy, że banki mają ustalony maksymalny wiek kredytobiorcy (w zależności od banku ten przedział mieści się pomiędzy 70 a 80 lat). Przy kalkulacjach uwzględniają spadek dochodu w momencie przejścia na emeryturę. W rezultacie osoba starsza będzie musiała wziąć kredyt na krótszy okres kredytowania. A im krótszy okres kredytowania, tym wyższa rata i wyższa wymagana zdolność kredytowa.
W przypadku Bezpiecznego Kredytu 2% według założeń programu możesz skorzystać z dopłat, jeśli jesteś: singlem w wieku do 45 lat, jesteś w związku małżeńskim lub w związku nieformalnym i wychowujecie wspólne dziecko oraz nie jesteś/nie byłeś właścicielem mieszkania, domu, ani spółdzielczego prawa do lokalu lub domu. Natomiast w przypadku małżeństwa lub rodziców co najmniej jednego wspólnego dziecka, warunek wieku musi spełnić przynajmniej jedno z nich.
10. Status mieszkaniowy oraz miejsce zamieszkania.
Miejsce, w którym obecnie zamieszkujesz, ma wpływ na przyjęte przez banki miesięczne koszty utrzymania.
11. Historia kredytowa w BIK, czyli brak opóźnień w spłatach poprzednich zobowiązań.
Każdy bank ma swoje wewnętrzne procedury określenia dochodu przyjmowanego do obliczania zdolności kredytowej. W efekcie czego różnice w maksymalnej zdolności kredytowej mogę sięgać nawet 20% lub 30% (zwłaszcza w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej). Dlatego tak ważne jest porównanie 2-3 ofert lub spotkanie z ekspertem finansowym. Wyliczy on i porówna zdolność kredytową w różnych bankach. Niektóre banki udostępniają też swoje kalkulatory bankowe. Są one na bieżąco aktualizowane i uwzględniają zmiany proceduralne. Ze względu na to jednak, że bazują na deklaracji Klienta co do wysokości otrzymywanego dochodu, mogą być nieprecyzyjne.
Chcesz dowiedzieć się więcej na temat kredytu hipotecznego? Sprawdź artykuł: Kredyt hipoteczny – pierwsze kroki. Od czego muszę zacząć?
