Mieszkanie w spadku: czy musisz płacić podatek?

Otrzymanie mieszkania w spadku może być wydarzeniem zarówno radosnym, jak i przytłaczającym. Niewątpliwie zagadnienie to jest złożone pod względem prawnym i formalnym i warto się do niegoodpowiednio przygotować. Jakie formalności czekają spadkobiercę? Co z podatkiem? Wyjaśniamy. 

Jak dziedziczymy nieruchomości?

Dziedziczenie nieruchomości, czyli proces przekazania praw do nieruchomości po zmarłym, odbywa się zgodnie z przepisami prawa spadkowego obowiązującego w danym kraju. Odziedziczyć nieruchomość w Polsce można na dwa sposoby. Wyróżniamy:

• dziedziczenie testamentowe, czyli spisany (zgodnie z przepisami prawa) testament powołujący do dziedziczenia,
• dziedziczenie ustawowe, czyli dziedziczenie na podstawie przepisów ustawy, w sytuacji, gdy spadkodawca nie zostawił testamentu lub testament jest nieważny.

Spadek można przyjąć wprost – wówczas otrzymujemy zarówno majątek, jak i długi, jeśli spadkodawca takie pozostawił lub przyjąć z dobrodziejstwem inwentarza, co oznacza, że odpowiedzialność za ewentualne długi spadkowe jest ograniczona do wartości majątku. Trzecią możliwością jest oczywiście odrzucenie spadku, czyli zrzeczenie się dziedziczenia w formie oświadczenia złożonego do odpowiedniego organu lub sądu, który nadzoruje postępowanie spadkowe. Wówczas spadek zostaje przekazany innym spadkobiercom. Odrzucenie spadku jest ostateczne i nieodwołalne.

Ważne, by decyzję o przyjęciu lub odrzuceniu spadku podjąć do 6 miesięcy od chwili, gdy dowiedzieliśmy się o śmierci danej osoby. Jeśli nie złożymy w tym czasie odpowiedniej deklaracji, przysługiwać nam będzie przyjęcie majątku z dobrodziejstwem inwentarza. 

Mieszkanie w spadku – przeniesienie praw własności

Sama śmierć właściciela mieszkania nie oznacza automatycznego przeniesienia praw własności na spadkobierców. Do tego niezbędny jest dokument potwierdzający, że to my jesteśmy nowymi właścicielami. Możemy go uzyskać w drodze postępowania sądowego albo w drodze aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzanego u notariusza. Dopiero po uregulowaniu tych formalności można dokonać wpisu w księdze wieczystej.

Aby uzyskać sądowe stwierdzenie nabycia nieruchomości, wniosek należy złożyć w sądzie rejonowym odpowiednim do ostatniego miejsca zamieszkania naszego spadkodawcy. Wówczas sąd wydaje stwierdzenie nabycia spadku oraz określa krąg osób, które są spadkobiercami. W drugiej kolejności sąd dokonuje podziału spadku majątkowego i określa, które składniki majątku przypadają poszczególnym spadkobiercom. 

Inną możliwością jest wizyta u notariusza – ta jednak wymaga pełnej zgodności wszystkich spadkobierców. Podczas takiego spotkania notariusz sporządza akt poświadczenia dziedziczenia. Kolejnym zadaniem notariusza jest dokonanie działu spadku. Wszystkie te formalności można zrealizować podczas jednej, umówionej wcześniej, wizyty u notariusza. Akt sporządzony przez notariusza ma taką samą moc prawną jak dokument sądowy. 

Dopiero, gdy uzyskamy sądowe stwierdzenie nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia możemy złożyć zgłoszenia do ksiąg wieczystych.

Przeczytaj też: Od kiedy spadkobierca jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej i musi uiszczać opłaty za mieszkanie?

Wpisanie prawa własności do księgi wieczystej

Następnym krokiem osoby dziedziczącej jest złożenie wniosku o wpisanie prawa własności do księgi wieczystej, ponieważ każda zmiana właściciela wymaga aktualizacji Działu II księgi wieczystej odpowiedniej dla danej nieruchomości. Wniosek (“KW-wpis”) powinien być złożony do sądu rejonowego właściwego dla położenia nieruchomości. Niedopełnienie tej formalności może skutkować karą grzywną.

Kolejno sąd rejonowy dokonuje weryfikacji wniosku o wpis do księgi wieczystej, sprawdza zgodność z prawem i dokonuje wpisu przenoszącego prawa własności na spadkobiercę.

Mieszkanie w spadku a kwoty wolne od podatku

W Polskim systemie podatkowym istnieją określone kwoty wolne od podatku, które mają zastosowanie min. w przypadku dziedziczenia mieszkania w spadku. Kwoty te różnią się w zależności od relacji spadkobiercy do spadkodawcy. Wyróżniamy trzy grupy podatkowe:

• Grupa I – małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha, teściowie; w grupie I wyróżnia się też tzw. grupę “0”, czyli osoby wymienione powyżej poza zięciem, synową oraz teściami,
• Grupa II – zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków, małżonkowie innych zstępnych.
• Grupa III – pozostali spadkobiercy.

Kwota wolna dla podatku od spadków i darowizn obowiązująca do 1 lipca wynosi:

• 10 434 zł – gdy nabywcą jest osobą zaliczoną do I grupy podatkowej,
• 7 878 zł – gdy nabywcą jest osobą zaliczaną do II grupy podatkowej,
• 5 308 zł – gdy nabywcą jest osobą zaliczaną do III grupy podatkowej.

Od 1 lipca obowiązywać będą nowe limity zwolnień z podatku od spadków i darowizn. Opodatkowaniu nie będzie podlegał spadek lub darowizna o wartości nieprzekraczającej odpowiednio:

• 36 120 zł – dla I grupy podatkowej,
• 27 090 zł – dla II grupy podatkowej,
• 18 060 – dla III grupy podatkowej. 

Aby obliczyć kwotą wolną od podatku konieczne jest zsumowanie wartości rynkowej majątku nabytego w drodze spadku z wartością pozostałych rzeczy czy praw majątkowych otrzymanych w drodze darowizny w okresie 5 lat poprzedzających rok nabycia spadku.

Stawki podatkowe dla grup podatkowych w Polsce

Obecnie w Polsce wyróżniamy trzy grupy podatkowe: 3%, 7% i 12%, które są stosowane w zależności od wartości nieruchomości oraz stopnia pokrewieństwa między spadkodawcą a spadkobiercą. Aktualnie (od 13 października 2022 roku) stawki podatkowe wynoszą odpowiednio:

Wartość spadku lub darowizny	Dla grupy I	Dla grupy II	Dla grupy III
do 11 128 zł	3%	7%	12%
od 11 128 zł do 22 256 zł	333,90 zł i 5% nadwyżki ponad 11 128 zł	779 zł i 9% od nadwyżki ponad 11 128 zł	1 335,40 zł i 16% od nadwyżki ponad 11 128 zł
ponad 22 256 zł	333,90 zł i 5% nadwyżki ponad 11 128 zł	1 780,60 zł i 12% od nadwyżki ponad 22 256 zł	3 115,90 zł i 20% od nadwyżki ponad 22 256 zł

Mieszkanie w spadku – kto nie musi płacić podatku?

W ustawie o podatku od spadków i darowizn przewiduje się sytuacje, w których spadkobiercy nie są zobowiązani do zapłacenia podatku od spadku za otrzymane mieszkanie. Z podatku zwolnione są osoby należące do grupy “0”, czyli najbliższe osoby zmarłego:

• małżonek,
• zstępni (dzieci, wnukowie),
• wstępni (rodzice, dziadkowie),
• rodzeństwo.

Aby skorzystać z tego przywileju, konieczne jest zgłoszenie nabycia spadku właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie do 6 miesięcy od dnia nabycia spadku. Zgłoszenie powinno być dokonane na formularzu SD-Z2.

Zobacz też: Sprzedaż mieszkania lub domu – od czego zacząć i na co zwrócić szczególną uwagę?