Mam kredyt i co dalej? Podpisanie umowy kredytowej a uruchomienie kredytu – kiedy nastąpi wypłata środków?

Przed tobą zakup domu lub mieszkania? To duże wydarzenie, szczególnie jeśli robisz to po raz pierwszy. Cały proces staje się jeszcze bardziej stresujący, gdy musisz skorzystać z kredytu hipotecznego. Ale co, gdy masz już kredyt? Gratulujemy! Ale czy pamiętasz, że podpisanie umowy kredytowej a uruchomienie kredytu to nie to samo? Jak będzie wyglądał zakup nieruchomości, gdy już zostanie ci przyznane zobowiązanie? Ile trwa uruchomienie kredytu hipotecznego? Od czego to zależy? Odpowiedź na te pytania poznasz w naszym poradniku!

Stresujesz się koniecznością spłacania rat? To cię przybliży do celu. Polacy chętnie korzystają z takiego finansowania. Z Raportu AMRON-SARFiN, dotyczącego III kwartału 2024 roku, wynika, że liczba aktywnych umów kredytu mieszkaniowego wynosiła 2,267 mln. Zatem na podobny krok zdecydowało się mnóstwo Polaków. 

Przede wszystkim staraj się uzyskać kredyt hipoteczny krok po kroku, spokojnie i bez pochopnego podejmowania decyzji m.in. o wyborze banku. Dzięki temu znajdziesz najkorzystniejszą propozycję. Złożenie wniosku o kredyt hipoteczny już za tobą? Bank podejmie decyzję w terminie do 21 dni. Proces może się wydłużyć, jeśli instytucja będzie wymagać od ciebie uzupełnienia dokumentów. W przypadku gdy decyzja będzie pozytywna, dostaniesz wzór umowy o kredyt, którą zawrzesz z bankiem. Po tym kroku możesz przystąpić do finalizacji procesu zakupu mieszkania. Zanim jednak nastąpi uruchomienie kredytu hipotecznego, musisz jeszcze pokonać kilka kroków. Poniżej opisujemy wszystko, jeśli idzie o podpisanie umowy kredytowej a uruchomienie kredytu.

1. Sprawdź umowę kredytową

Gdy już otrzymasz umowę kredytową, uważnie ją przeczytaj, sprawdź, czy nie zawiera błędów. Jeśli je znajdziesz, powinien o nich dowiedzieć się ekspert finansowy, który pomagał ci w wyborze oferty i przygotowaniu wniosku. Ewentualnie powiadom o tym bezpośrednio bank. Zanim złożysz podpis pod umową, upewnij się, czy rozumiesz ją w całości. W razie wątpliwości omów jej treść z ekspertem finansowym. Powinien ci wyjaśnić niezrozumiałe zapisy, zwrócić uwagę na najważniejsze punkty umowy, w tym prawa i obowiązki – twoje oraz banku. 

2. Umów się z bankiem na podpisanie umowy o kredyt hipoteczny

Bank zaproponuje ci termin podpisania umowy – konkretny dzień i godzinę. Na spotkaniu obecny będzie pracownik tej instytucji oraz ty, czyli kupujący nieruchomość. Jeśli wniosek składał ekspert finansowy, na twoje życzenie on również może uczestniczyć w zawarciu umowy. 

Na to spotkanie zabierz dowód osobisty. Czasami potrzebne są inne dokumenty, o których poinformuje bank, np. zaświadczenie o niezaleganiu z ZUS i US w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej. Upewnij się, czy masz ze sobą je wszystkie. Na spotkaniu w banku podpiszesz umowę o kredyt hipoteczny i bardzo często także inne umowy o dodatkowe produkty, których bank wymaga, np. dotyczące konta bankowego, karty kredytowej lub ubezpieczenia nieruchomości. Dzięki nim możesz uzyskać zobowiązanie na korzystniejszych warunkach.

Jeśli twój bank akceptuje 10% wkładu własnego, może być potrzebne dodatkowe ubezpieczenie kredytu hipotecznego. To dzięki niemu instytucja przyzna ci kredyt, chociaż masz mniejsze oszczędności. Komisja Nadzoru Finansowego (KNF) zaleca, aby wkład własny wynosił 20%, ale nie obawiaj się. Nie jest to bariera, której nie pokonasz. W ramach programu Rodzinnych kredytów mieszkaniowych możesz otrzymać środki nawet bez wkładu własnego, a to dzięki gwarancji Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK), który za ciebie poręczy. 

3. Ustal termin wizyty u notariusza – konsultacje w sprawie wymaganych dokumentów

Zakup na rynku wtórnym

Jesteś już bardzo blisko finalizacji. Jeśli kupujesz mieszkanie na rynku wtórnym, następnym krokiem będzie spotkanie u notariusza w celu podpisania aktu notarialnego zakupu nieruchomości. Umów się na konkretny termin oraz przekaż dokumenty takie jak: umowa o kredyt, umowa przedwstępna czy zaświadczenie o niezaleganiu w opłatach czynszowych. Notariusz może poprosić także o inne. Z pewnością przed spotkaniem powie ci, jakie są niezbędne dokumenty w przypadku mieszkania z rynku wtórnego. 

W niektórych przypadkach (np. zakup domu na rynku wtórnym) notariusz może poprosić cię o dodatkowy dokument z urzędu miasta czy starostwa powiatowego. Czas oczekiwania na jego wydanie to zwykle ok. 14 dni kalendarzowych. Takie sytuacje powodują zatem nieplanowane przesunięcie finalizacji transakcji.

Zakup na rynku pierwotnym

Twoje mieszkanie dopiero się buduje? Po zawarciu umowy o kredyt w banku udaj się do dewelopera, aby podpisał cesję wierzytelności (przelew) na bank. Ten dokument oznacza, że deweloper zobowiązuje się do zwrotu wpłaconych pieniędzy z kredytu do banku, jeśli inwestycja nie zostanie zrealizowana lub odstąpisz od zakupu mieszkania. 

Masz już ten dokument? Wtedy możliwe będzie uruchomienie kredytu hipotecznego zgodnie z harmonogramem zawartym w umowie deweloperskiej. Następnie po zakończeniu inwestycji, deweloper zaprasza na odbiór mieszkania. Kiedy odbierzesz lokal, po usunięciu ewentualnych usterek przez wykonawcę, możesz podpisać akt notarialny, które przeniesie na ciebie własność lokalu. W przypadku takich inwestycji wypłata kredytu może się odbywać w transzach. 

Twoje mieszkanie znajduje się w bloku, który ma już pozwolenie na użytkowanie? Podpisanie aktu notarialnego następuje od razu. Bez tego pozwolenia deweloper nie może ci przekazać lokalu do użytkowania. 

4. Podpisz akt zakupu mieszkania u notariusza

Środki z kredytu masz już zapewnione. Teraz czas na finalizację zakupu. Ustal termin zawarcia aktu notarialnego z notariuszem i sprzedającym. Podczas spotkania specjalista sporządzi akt notarialny. Odnotuje, że przy zakupie korzystasz z kredytu hipotecznego. 

Podstawowym zabezpieczeniem banku jest hipoteka na kupowanej nieruchomości, którą możesz ustanowić na dwa sposoby: 

• u notariusza (najbardziej popularny i wygodny sposób), 
• samodzielnie poprzez złożenie wniosku do sądu rejonowego – wydział Ksiąg Wieczystych.

Obojętnie jak to zrobisz, ustanowienie hipoteki kosztuje 200 zł. Opłaty dokonaj u notariusza lub w sądzie w dziale Ksiąg Wieczystych. 

Przy zakupie mieszkania możliwe są dwa rodzaje hipoteki:

• hipoteka umowna jest spotykana najczęściej. Ma formę kontraktu pomiędzy dłużnikiem (kredytobiorcą) i bankiem. Zgodnie z prawem bankowym wymaga podpisania oświadczenia woli właściciela nieruchomości;
• hipoteka łączna, która obciąża więcej niż jedną nieruchomość. Najczęściej powstaje podczas podziału nieruchomości.

5. Złóż wniosek o uruchomienie kredytu

Kiedy podpiszesz umowę kredytową, nie od razu musi dojść do wypłaty środków. Umowa powinna zawierać informację, ile potrwa uruchomienie kredytu. Okres ten zależy głównie od banku, ale jeśli masz taką potrzebę, możesz negocjować warunki.

Masz już akt notarialny? Udaj się do banku, który przyznał Ci zobowiązanie. Złóż wniosek o uruchomienie kredytu hipotecznego i wypłatę. Złóż również dyspozycję przelewu kredytu na numer konta podany w akcie notarialnym. Bank najczęściej uruchamia środki w 3-7 dni roboczych i kwota kredytu trafia na konto sprzedającego.

6. Odbiór mieszkania zakupionego na kredyt hipoteczny

To już ostatnia prosta! W zależności od tego, jakie kupujesz mieszkanie, wystąpią niewielkie różnice. 

Zakup na rynku wtórnym

Na rynku wtórnym odbioru dokonasz poprzez podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego mieszkania. W tym dokumencie wpisz przede wszystkim stany licznika prądu, gazu, wody. Z protokołem odbioru i aktem notarialnym udaj się do odpowiednich firm i dokonaj tzw. przepisania liczników na siebie. Chodzi tutaj o dostawców prądu, gazu czy wody. 

Zakup na rynku pierwotnym

Protokół odbioru mieszkania podpiszesz z przedstawicielem dewelopera. Na takie spotkanie najlepiej zabierz osobę, która zna się na budownictwie. Będzie w stanie fachowym okiem spojrzeć na nieruchomość i podpowiedzieć, czy w odbieranym lokalu nie ma usterek.

Po długim etapie poszukiwań, negocjacji, formalności, podpisaniu umowy kredytowej i uzyskaniu aprobaty banku nieruchomość staje się oficjalnie twoją własnością. Marzenie zrealizowane. Możesz teraz zacząć urządzać lokal, ale przede wszystkim pamiętaj o terminach płatności rat.

Okazało się, że brakuje ci środków na wykończenie? W pewnych przypadkach możliwe będzie dobranie kredytu hipotecznego, tzn. możesz uzyskać dodatkową kwotę pieniędzy. Nasz ekspert finansowy sprawdzi, czy masz taką możliwość.

Podpisanie umowy kredytowej a uruchomienie kredytu: FAQ

Ile czasu na uruchomienie kredytu od podpisania umowy?

W przypadku kredytu hipotecznego bank najczęściej wypłaca środki w terminie 3-7 dni. Jednak z różnych względów może do tego dojść szybciej lub potrwa to dłużej. Ten drugi scenariusz jest możliwy, jeśli pojawią się wątpliwości, które wymagają wyjaśnienia, np. związane z dokumentami. 

Jak wygląda uruchomienie kredytu?

Bank uruchomi kredyt, tzn. przeleje środki do sprzedającego, kiedy otrzyma wszystkie niezbędne dokumenty. Inne są potrzebne w przypadku mieszkania na rynku pierwotnym, a inne na rynku wtórnym. 

Po jakim czasie bank uruchamia kredyt?

Bank ma 21 dni na wydanie decyzji kredytowej, a czas uruchomienia kredytu zależy od tego, jak szybko otrzyma wymagane dokumenty. Kiedy je dostarczysz, od tego momentu liczy się czas, który ma na wydanie środków. Przeważnie trwa to 3-7 dni.

Co dalej po podpisaniu umowy kredytowej?

Podpisanie umowy kredytowej nie wystarczy do uruchomienia środków z kredytu. Bank wykona przelew na konto sprzedającego dopiero wtedy, gdy dostarczysz mu akt notarialny – potwierdzający, że nieruchomość jest już twoja.