Klucz do mieszkania – główne założenia nowego projektu

Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało nowy program dla mieszkaniówki. Rząd wyasygnował w budżecie na 2025 r. kwotę 4,7 mld zł na szeroko rozumiane wsparcie mieszkalnictwa – zarówno społecznego, jak i własnościowego.

Nowy program mieszkaniowy „Klucz do mieszkania” to realizacja założeń umowy koalicyjnej – ogłosił na konferencji prasowej Minister Rozwoju i Technologii Krzysztof Paszyk. Podczas swojego wystąpienia minister podkreślił, że w centrum poszukiwań rozwiązań dotyczących programów mieszkaniowych zawsze powinien znajdować się człowiek. 

Minister Krzysztof Paszyk przedstawił kluczowe aspekty nowej strategii mieszkaniowej. Zaznaczył, że program uwzględnia różnorodne potrzeby społeczne i nie ogranicza się, jak wcześniejsze projekty, do jednego typu budownictwa.

Kto skorzysta z nowego programu „Klucz do mieszkania”?

Nowa strategia mieszkaniowa zakłada pomoc osobom:

• najbardziej potrzebującym – budownictwo komunalne,
• na granicy zdolności kredytowej – budownictwo społeczne,
• poszukującym pierwszego mieszkania lub domu na własność, a także kupującym działkę i budującym dom – program „Pierwsze klucze”,
• uczącym się – wsparcie akademików,
• starszym i niepełnosprawnym – pierwszeństwo do nowych mieszkań komunalnych. 

Komu natomiast nie pomaga?

Jak wielokrotnie podkreślił minister – program nie ma na celu wsparcia deweloperów. Dla nich ministerstwo „nie przewidziało ani złotówki dopłat”. Bowiem osoby, które chcą kupić mieszkanie korzystając z programu, mogą rozglądać się jedynie po rynku wtórnym. 

Program ma również nie być miejscem dla flipperów. Aby skorzystać z programu kupowane mieszkanie lub dom muszą być oddane do użytku co najmniej 5 lat wcześniej, a dotychczasowy właściciel musi je posiadać od co najmniej 3 lat. Warto zauważyć, że bezpiecznik ten ma dwie strony medalu. Z jednej strony ogranicza to nadużycia, z drugiej wyklucza sporą liczbę mieszkań oddanych do użytkowania w ostatnich latach.

Pierwsze klucze – na co będzie można przeznaczyć środki?

Program „PIerwsze klucze” przeznaczony jest tylko dla osób, które nie posiadają i nie posiadały mieszkania własnościowego. Środki będzie można przeznaczyć na:

• mieszkanie z rynku wtórnego,
• dom z rynku wtórnego,
• działkę i budowę domu.

Samodzielna budowa domu to propozycja dla osób, które myślą o usamodzielnieniu się w gminach i miejscowościach, w których nie ma form mieszkalnictwa społecznego. „O takich miejscach się zapomina” – mówił minister.

Rządowy kredyt może być przyznany maksymalnie dwóm osobom, niezależnie od tego, czy pozostają w związku małżeńskim. Osoby te muszą kupić nieruchomość na zasadach współwłasności (łącznej lub ułamkowej), równo po 50%. Wymóg ten ma zapobiec sytuacjom sztucznego dołączenia kolejnych osób do umowy kredytu, wyłącznie w celu zwiększenia zdolności kredytowej.

Ważne jest również, aby ich łączny udział w prawie własności mieszkania lub spółdzielczym prawie do lokalu, nabyty przez dziedziczenie bądź darowiznę, nie przekraczał 50%.

Limity i bezpieczniki w programie dopłat

„Nie chcemy zostawić „na lodzie” tych, którzy ze względu na wysokie oprocentowanie kredytów są na granicy zdolności kredytowej. Zdecydowaliśmy się jednak tak zaadresować nasz program, by mogli z niego skorzystać najbardziej potrzebujący. Aby było to możliwe, wprowadziliśmy szereg zabezpieczeń, które wykluczą wszelkie nadużycia” – podkreślił na konferencji Minister.

Przede wszystkim mają zostać wprowadzone limity cenowe za metr kwadratowy mieszkania lub domu: 10 tys. zł za mkw., a dla pięciu największych miast – 11 tys. zł. Gminy będą miały możliwość dostosowania tych limitów, by lepiej odpowiadały lokalnym potrzebom mieszkaniowym. W tej chwili trudno wyobrazić sobie zakup mieszkania w Warszawie czy Krakowie w tej cenie, szczególnie w segmencie popularnym. Wobec tego niektórzy obserwatorzy rynku spodziewają się nadużyć czy prób obchodzenia zasad programu.

Dla kogo „Pierwsze klucze”?

Warunkiem uzyskania dopłat w programie będzie spełnienie kryterium dochodowego. Według wstępnych informacji wynagrodzenie miesięczne netto nie powinno przekraczać:

• 6,5 tys. zł dla jednoosobowego gospodarstwa,
• 11 tys. zł dla dwuosobowego gospodarstwa,
• 14,5 tys. zł dla trzyosobowego gospodarstwa,
• 18,5 tys. zł dla czteroosobowego gospodarstwa,
• 21 tys. zł dla pięcioosobowego gospodarstwa.

Obowiązywać miałaby jednak zasada złotówka za złotówkę. W przypadku przekroczenia limitu przez gospodarstwo jednoosobowe, za każdy 1 zł przekroczenia limitu dopłata byłaby pomniejszana o 50 groszy. W przypadku gospodarstwa wieloosobowego – o 25 groszy.

Dopłata rządowa będzie naliczana tylko od określonej wysokości kapitału. Kwota kredytu hipotecznego, do której przysługiwałaby dopłata, wyglądać ma następująco:

• jednoosobowe gospodarstwo – 250 tys. zł,
• dwuosobowe gospodarstwo – 400 tys. zł,
• trzyosobowe gospodarstwo – 450 tys. zł,
• czteroosobowe gospodarstwo – 500 tys. zł,
• pięcioosobowe gospodarstwo – 600 tys. zł,
• większe gospodarstwa – kwota wzrasta o 50 tys. zł z każdą kolejną osobą.

Kredyt mieszkaniowy w nowym rządowym programie ma opierać się o mechanizm gwarancji Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK), podobnie jak to było w poprzednich programach. Gwarancja obejmować będzie brakującą kwotę do wniesienia wkładu własnego przez kredytobiorcę na poziomie 20% wartości nabywanej nieruchomości, jednak nie wyższą niż 100 tys. zł.

Według ministra, nowy własnościowy program mieszkaniowy obejmie kilkadziesiąt tys. osób rocznie, gdy zostanie w pełni wdrożony. Jednocześnie podkreśla „Jeśli chodzi o mieszkalnictwo własnościowe czeka nas praca nad przepisami, więc pod koniec tego roku mam nadzieję, że pierwsze efekty przyjdą. Tu w związku z tym, że czeka nas praca legislacyjna, jestem bardzo ostrożny z rachunkami na ten rok”.

Inwestorzy społeczni

Nowością w programie jest oferta skierowana do inwestorów społecznych. „To jedyna forma wsparcia dopuszczająca mieszkania z rynku pierwotnego. Dotyczy jednak tylko mieszkań wybudowanych przez spółdzielnie, SIM-y i TBS-y. Limitem będzie tu maksymalna marża na poziomie 25%” – mówił Minister.

Mieszkania komunalne i społeczne

W Polsce około 120 tysięcy osób znajduje się w najniższej grupie społecznej i jest zagrożonych bezdomnością, oczekując na przydział mieszkania. W odpowiedzi na to resort rozwoju planuje w 2025 r. przeznaczyć 2,5 mld zł na mieszkalnictwo komunalne i społeczne. 

Będą to środki przeznaczone nie tylko na budowę nowych mieszkań, ale też remonty już istniejących. Mieszkania społeczne będą realizowane głównie przez Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM) i Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS), oferując wsparcie osobom o najniższych i umiarkowanych dochodach, które są na granicy zdolności kredytowej i nie kwalifikują się na mieszkania komunalne.

 W ramach wsparcia mieszkalnictwa komunalnego i społecznego ma powstać w tym roku:

• minimum 8 tys. mieszkań komunalnych,
• minimum 6,5 tys. mieszkań społecznych.

Co ciekawe, Ministerstwo zakłada coroczny wzrost nakładów na ten typ budownictwa, czego celem jest zbliżenie się w 2030 r. do 40 tys. rocznie oddawanych mieszkań społecznych. 

Aby lepiej zrozumieć obecną sytuację w budownictwie społecznym, warto przyjrzeć się jego rozwojowi w ostatnich latach. W latach 2020-2024 gminy rozpoczęły budowę 4,3 tys. mieszkań komunalnych, a do użytku oddały około 6 tys. lokali.

Tani czynsz i umowy na czas nieokreślony

Osoby zainteresowane mieszkaniami społecznymi będą mogły liczyć na tani wynajem i umowę na czas nieokreślony. Przykładowo, czynsz za komunalne mieszkanie o powierzchni 40 mkw. w Warszawie wynosiłby ok. 400-500 zł. Natomiast za mieszkanie społeczne byłoby to w Warszawie ok. 1,2 tys zł zamiast 3 tys. zł, a w Śremie około 800 zł zamiast 2 tys. zł.

„Wsparcie w nowym programie mieszkaniowym będzie dostępne wyłącznie dla obywateli Polski” – poinformował Minister Rozwoju i Technologii. „Zbliżamy się do zakończenia rozmów nad szczegółami, w tym dotyczącymi możliwości odkupu mieszkań społecznych. Ponadto precyzyjnie uregulujemy okres użytkowania mieszkań będących własnością” – dodał Paszyk.

Okiem eksperta rynku mieszkaniowego

„Nowy program – Klucz do Mieszkania – obejmuje kilka różnych rozwiązań dla rynku, m.in. wsparcie budownictwa socjalnego i komunalnego. Z pewnością, dobrą informacją dotyczącą nowego programu jest fakt, że duży nacisk położono na rozwój budownictwa komunalnego i społecznego. Budżet 2,5 miliarda złotych to znaczne pieniądze, które można przeznaczyć na remont i budowę wielu mieszkań dla osób potrzebujących. Zapowiedzi są obiecujące, ale kluczowa będzie ich realizacja. 

Projekt zakłada focus na rynek wtórny i wykluczenie inwestorów określanych jako flipperzy. Sprzedający musi posiadać mieszkanie przez co najmniej trzy lata, a budynek musi być użytkowany od co najmniej pięciu lat. Ten wymóg ma swoje plusy i minusy – zmniejsza ryzyko nadużyć, ale jednocześnie wyklucza znaczną liczbę ostatnio wybudowanych mieszkań. W Polsce w latach 2020-2024 do użytkowania oddano ponad milion mieszkań i domów. Nie będą one kwalifikować się do zakupu z dofinansowaniem.

Nowy program może ożywić rynek starszych mieszkań o niższym standardzie, które do tej pory miały trudności z pozyskaniem kupców. Takie nieruchomości mogą stać się bardziej atrakcyjne, ponieważ będzie na nie dostępne dofinansowanie” – podkreśla Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego Otodom Analytics.

Jak zapowiedzi programu wpłyną na obecną sytuację na rynku? 

„Brak programu rządowego w ostatnich miesiącach doprowadził do stabilizacji rynku i niewielkich korekt cen. Poprzedni program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” doprowadził do szybkiego wyczerpania ofert na rynku oraz gwałtownego wzrostu cen – tym razem, z uwagi na inne założenia, impakt na rynek powinien być mniejszy, co nie wyklucza wzrostu cen, przynajmniej w początkowej fazie. Zapowiedzi rządowe mogą powodować, że osoby, które rozważają sprzedaż swoich nieruchomości, będą wstrzymywać się z decyzjami, oczekując na większą stabilność i konkretne rozwiązania. Z kolei pominięcie rynku deweloperskiego w programie może mieć negatywne konsekwencje, takie jak zmniejszenie liczby nowych inwestycji, zwłaszcza w budownictwo dostępne cenowo. Już teraz deweloperzy mierzą się z wyzwaniami, takimi jak wzrost liczby rezygnacji z zakupu mieszkań i wydłużenie czasu sprzedaży, co szczególnie dotyka segmentu ekonomicznego. Część klientów skłania się ku wynajmowi, co zwiększa popyt w tym sektorze. 

Na wiele pytań nie znamy jeszcze odpowiedzi, np.: jak będą wyglądały limity dochodowe? Czy zostaną wprowadzone kwartalne limity na liczbę składanych wniosków? Należy pamiętać też, że informacje pochodzą z konferencji prasowej, a ostateczne wnioski będzie można wyciągnąć dopiero po opublikowaniu projektu ustawy” – dodaje Marcin Krasoń.

Co jeszcze planuje ministerstwo?

W ramach proponowanego wsparcia przewidziano zwiększenie liczby akademików, remonty już istniejących oraz niższe kwoty czynszów dla studentów. Miesięczne opłaty za pobyt w tych placówkach mają wynosić maksymalnie 200-300 zł.

Pomoc będzie skierowana także do tzw. „więźniów czwartego piętra” – osób starszych i niepełnosprawnych, które uzyskają priorytet w dostępie do nowych mieszkań komunalnych oraz możliwość przeprowadzki do gminnych lokali dostosowanych do ich potrzeb.

Na razie dysponujemy jedynie informacjami z konferencji prasowej. Na więcej dokładnych informacji musimy poczekać do przedstawienia projektu ustawy.