Zakup działki budowlanej – o czym musisz wiedzieć?

Nie chcesz mieszkać w bloku, ale jednocześnie nie odpowiadają Ci dostępne oferty gotowych domów? Dobrym rozwiązaniem będzie zakup działki budowlanej i postawienie na niej domu. Takie rozwiązanie pozwala na maksymalne dostosowanie przestrzeni do swoich potrzeb. Z drugiej strony wiąże się z wieloma wyzwaniami. Jak przygotować się do kupna działki?

Według raportu Szczęśliwy Dom aż 37% Polaków uważa, że ogród to element, który pozytywnie wpływa na poczucie szczęścia w miejscu zamieszkania. Dla wielu osób będzie to więc ważny argument do zamieszkania we własnym domu z przydomową oazą zieleni. Rozpoczęcie budowy to jednak dopiero kolejny etap na drodze do wymarzonego domu. Podstawową kwestią, o którą należy zadbać jest zakup działki budowlanej. Zanim zaczniesz rozglądać się za konkretnymi parcelami, zapoznaj się z krótkim poradnikiem, który przygotowaliśmy poniżej.

Czym jest działka budowlana?

Działki dzielą się na co najmniej kilka rodzajów, ale wybudować dom można tylko na działce budowlanej. Charakteryzuje się ona tym, że spełnia wymogi prawne, takie jak odpowiednia wielkość, dostęp do drogi publicznej, podłączenie do instalacji (np. kanalizacyjnej, ciepłowniczej, wodociągowej czy elektrycznej).

Istnieje możliwość przekształcenia niektórych działek rolnych w budowlane, ale wymaga to dopełnienia szeregu formalności oraz poniesienia dodatkowych kosztów z tym związanych. Chcesz dowiedzieć się więcej? Sprawdź: Jak przekształcić działkę rolną na budowlaną? Odrolnienie działki krok po kroku

Od czego zacząć proces kupna działki?

Początkiem drogi ku wymarzonemu domowi, jest zidentyfikowanie swoich potrzeb. Zanim więc podejmiesz decyzję o zakupie działki budowlanej, rozważ, jakimi środkami finansowymi dysponujesz, jaka byłaby najlepsza lokalizacja i projekt budynku oraz ile czasu przewidujesz na dbanie o działkę.

Zacznij od określenia, czego oczekujesz od swojego przyszłego domu. Przejrzyj wstępne projekty, które urzeczywistniają Twoje myśli, określ minimalną powierzchnię użytkową, bryłę, a nawet nasłonecznienie. Być może marzysz o spadzistym dachu, a na wybranej działce budowlanej jedyną możliwością będzie płaskie pokrycie. A może dążysz do jak najbardziej energooszczędnego lokalu, dlatego zależy Ci na dużym nasłonecznieniu? Podpowiedzi znajdziesz w planie wybranej działki budowlanej oraz MPZP.

Choć z pozoru może nam się wydawać, że im większa działka, tym lepsza – w końcu sąsiedzi nie będą nam zaglądać przez okna – to jednak będzie trzeba wygospodarować sporo czasu na utrzymanie całej tej działki w dobrym stanie. Nasz czas pochłonie koszenie i podlewanie trawy oraz inne formy dbania o roślinność. Dlatego nie warto przesadzać z rozmiarem parceli, jeśli jesteś osobą mocno zabieganą.

Szukanie najlepszej oferty

Kolejnym krokiem będzie przeszukanie ogłoszeń i wybranie ofert, którymi potencjalnie będziemy zainteresowani. Najłatwiej skorzystać z serwisu ogłoszeń, takiego jak Otodom, gdyż po skorzystaniu z filtrów (np. dotyczących ceny, wielkości czy lokalizacji działki) znajdziemy oferty najbardziej odpowiadające naszym wymaganiom.

Można też postawić na agencję nieruchomości, która wyręczy nas w wyszukiwaniu ogłoszeń i sprawdzi stan prawny działki.

Zakup działki budowlanej – na to zwróć uwagę

Kiedy znajdziesz już odpowiednią działkę, sprawdź ją pod względem prawnym oraz warunków zabudowy. Ten etap jest niezwykle istotny, ponieważ od niego będzie zależała realizacja Twoich planów w praktyce.

Przede wszystkim zajrzyj do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dostępnego w urzędzie gminy lub miasta. Dzięki temu upewnisz się, że wybrana działka może zostać przeznaczona pod budowę domu oraz dowiesz się, jakie są pozostałe wytyczne w zakresie warunków zabudowy. Wytyczne te informują o rodzaju możliwej zabudowy, maksymalnej wielkości budynku, liczbie kondygnacji czy usytuowaniu powstającego budynku względem drogi. Im więcej informacji uzyskasz, tym dokładniej określisz koszty przygotowawcze.

Dodatkowo z planu zagospodarowania przestrzennego dowiesz się, jakie inwestycje są planowane w okolicy wybranej przez Ciebie działki – tzn. czy za kilka-kilkanaście lat nie powstanie tam spore centrum handlowe lub wysoki blok.

Co jeszcze warto sprawdzić?

• Księgę wieczystą – to ona informuje nas o właścicielu działki, ewentualnym obciążeniu np. hipoteką oraz przeznaczeniu działki.
• Ukształtowanie terenu – czy działka jest stosunkowo płaska; wszelkie pagórki trzeba będzie wyrównać przed postawieniem domu, co wiąże się z nadprogramowymi kosztami.
• Kształt działki – od niego będzie zależał zakres projektów możliwych do zrealizowania na danym terenie. Działki o nietypowym kształcie (np. bardzo długie, ale wąskie) będą bardziej problematyczne dla architekta. Najbardziej pożądane to działki kwadratowe i prostokątne.
• Zadrzewienie – choć rosnące na działce drzewa mogą dawać przyjemny cień, to niestety czasami konieczne będzie ich usunięcie; w niektórych przypadkach niezbędne okaże się uzyskanie specjalnego pozwolenia na wycinkę drzew.
• Uzbrojenie działki – jeśli działka nie posiada pełnego uzbrojenia, konieczne będzie samodzielne zadbanie o tę kwestię.
• Rodzaj gruntu i podmokłość terenu – przed zakupem działki budowlanej sprawdź jakość gruntu – w tym celu możesz zdecydować się na geotechniczne badanie gruntu. Ma to duże znaczenie w przypadku domków podpiwniczonych.
• Dostęp do drogi publicznej – działka budowlana powinna umożliwić Ci bezproblemowe poruszanie się samochodem. Powierzchnia nieutwardzona niekoniecznie jest najlepszą opcją.

Może Cię zainteresować: Na czym polega adaptacja projektu gotowego?

Sąsiad prawdę Ci powie

Nawet, gdy już sprawdzisz, co możesz wybudować na danej działce i przeprowadzisz wywiad z właścicielem, zasięgnij rady osób mieszkających w okolicy. Sąsiad z pewnością opowie Ci o plusach i minusach danej okolicy.

Ponadto sprawdź, co znajduje się na sąsiednich działkach. Choć zwykle w przepisach informujących o rozmieszeniu budynku względem ogrodzenia, znajdziesz informacje o usytuowaniu domu 3-4 metry od granicy działki, niektóre obiekty czy lasy mogą wpłynąć na Twoją działkę. Tym samym może Cię to zobowiązać do budowy domu w dalszej odległości od granicy działki, a to może znacząco zmienić Twój pierwotny pomysł na zagospodarowanie parceli. Sąsiadujące domy są też dużą podpowiedzią. Dzięki zastanej zabudowie, dowiesz się, jaki dom prawdopodobnie będziesz mógł zbudować na wybranej działce.

Wygospodaruj sobie również czas na spokojny spacer po okolicy. Sprawdź, gdzie znajdują się najbliższe sklepy, lokale usługowe, przystanki czy inne punkty, na których Ci zależy. Droga do najbliższej szkoły może wyglądać inaczej niż w internecie i zamiast bezpiecznego chodnika zastaniesz wąski pas przy ruchliwej drodze. A może marzysz o zadbanym parku, a w jego miejsce zastaniesz zarośnięty las pełniący funkcję lokalnego wysypiska śmieci. Zwróć też uwagę na hałas oraz zapachy. Nie chcesz przecież aby z każdym większym powiewem wiatru Twój dom wypełniał się zapachem pobliskiej fermy zwierząt.

Formalności związane z kupnem działki

Zakup działki budowlanej zobowiązuje do wypełnienia określonych formalności. Przede wszystkim przeniesienie prawa własności następuje po podpisaniu aktu notarialnego. Sprzedający i nabywca mogą podpisać wcześniej umowę przedwstępną zakupu działki budowlanej, w której określą termin, warunki i cenę ostatecznej sprzedaży.

Dokumenty, które trzeba dostarczyć do notariusza, obejmują dowody tożsamości sprzedawcy i nabywcy działki, dokument potwierdzający akt własności działki, odpis z księgi wieczystej, wypis z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub warunki zabudowy, wypis z rejestru gruntów oraz wyrys z mapy ewidencyjnej. Ponadto, wymagane są zaświadczenia o niezaleganiu z podatkami od nieruchomości oraz potwierdzające, że działka nie jest objęta planem rewitalizacji.

Notariusz ma obowiązek pobrania od kupującego podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) oraz złożenia wniosku o dokonanie zmiany wpisu w księdze wieczystej działki. W przypadku kupna działki obowiązuje podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% ceny działki.

Zakup działki budowlanej na kredyt

Jeśli nie dysponujesz odpowiednią ilością gotówki – jeszcze nic straconego. Wciąż masz szansę na zakup swojego wymarzonego kawałka ziemi. Wiele banków oferuje kredyt hipoteczny, który może obejmować zarówno kupno działki budowlanej, jak i budowę domu.

Jeśli nie wiesz od czego zacząć swoją przygodę z kredytem, sprawdź nasz poradnik: Kredyt hipoteczny – pierwsze kroki. Aby sprawdzić swoją zdolność kredytową możesz także skorzystać z internetowego kalkulatora zdolności, np. kalkulatora kredytu hipotecznego Otodom.

Możesz także uzyskać kredyt gotówkowy, który wymaga mniej formalności niż hipoteczny, natomiast ma on zwykle większe oprocentowanie. Dlatego warto skorzystać z usług eksperta finansowego, który pomoże Ci wybrać najkorzystniejszą opcję.

Kupno działki budowlanej to zdecydowanie dobry pierwszy krok w stronę posiadania domu idealnie dopasowanego do naszych potrzeb. Dzięki uwzględnieniu tych kilku rad, zakup będzie nie tylko łatwiejszy, ale też bardziej świadomy.

Przeczytaj także: Ile trwa budowa domu?