Słownik finansowy Otodom: P jak podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości

05 lipca 2021

Autor Joanna Witczak

Słownik finansowy Otodom: P jak podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości

Sprzedaż nieruchomości przebiegła pomyślnie? Przekazanie kluczy nowemu właścicielowi nie zawsze jest ostatnim etapem transakcji. Niektórych sprzedawców obowiązuje opłacenie podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości: domu, mieszkania lub działki. Reguluje to ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ile wynosi oraz kto musi go zapłacić? Co w przypadku sprzedaży nieruchomości, którą właściciel otrzymał w ramach spadku? I co najważniejsze: czy można zgodnie z prawem uniknąć zapłacenia podatku? Odpowiedzi na te pytanie znajdziesz w nowym cyklu Słownik finansowy Otodom.

Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości - z czym się wiąże i kogo obowiązuje?

Sprzedaż nieruchomości, czy to mieszkania, czy domu, jest czynnością, która w pewnych przypadkach obwarowana jest podatkiem dochodowym. Dotyczy to sytuacji, gdy sprzedawca decyduje się na sprzedaż  nieruchomości przed upływem 5 lat podatkowych od momentu nabycia. Co kryje się za sformułowaniem: “lata podatkowe”? Otóż, jeżeli osoba fizyczna kupi nieruchomość w 2021 roku i będzie chciała ją sprzedać bez konieczność pokrywania podatku dochodowego, to 5 lat w ujęciu lat podatkowych upłynie dopiero w 2027 roku. A co w przypadku, gdy do sprzedaży nieruchomości dojdzie przed upływem 5 lat? Wtedy sprzedawca jest zobowiązany do zapłaty podatku w wysokości 19% od dochodu transakcji. 

Podatek od wzbogacenia się 

Warto podkreślić, że podatek obejmuje kwotę dochodu, a nie całkowitą kwotę, którą otrzymasz z tytułu sprzedaży. Można to zobrazować przykładem: jeśli kupiłeś mieszkanie za 260 000 pln, a po czterech latach zamierzasz je sprzedać za 290 000 pln, to różnica wynosi 30 000 pln. Odejmując wszystkie pozostałe koszty, związane ze sprzedażą np. opłata za usługi pośrednika nieruchomości, otrzymujesz kwotę, która trafi do Twojej kieszeni i właśnie od tej kwoty odliczany jest 19% podatek dochodowy. 

Podatek dochodowy, a nieruchomość ze spadku

W przypadku sprzedaży nieruchomości, którą podatnik otrzymał w ramach spadku, sytuacja wygląda nieco inaczej. W poprzednich latach, kiedy spadkobierca zamierzał sprzedać nieruchomość bez konieczności opłaty podatku dochodowego, musiał poczekać ze sprzedażą, aż upłynie 5 lat od śmierci spadkodawcy. Zmiany na korzyść sprzedawców nastąpiły w 2019. Obecnie punktem na osi czasu, od którego ma minąć 5 lat, jest moment zakupu nieruchomości przez spadkodawcę. Inny słowy: jeżeli osoba fizyczna zakupiła mieszkanie w 2014 roku, a zmarła w 2021, to spadkobierca nie musi pokrywać podatku dochodowego. 

Podobnie kształtuje się sytuacja rozwodników. Od 2019 5-letni okres karencji wyznacza moment zakupienia nieruchomości byłych małżonków, nie - jak wcześniej - dzień podpisania dokumentu o podziale majątkowym. 

Ulga podatkowa

Sytuacją w której nie musisz płacić podatku dochodowego ani wstrzymywać się ze sprzedażą przez 5 lat, jest skorzystanie z ulgi mieszkaniowej. Musisz spełnić jeden warunek: dochód transakcji musi być przeznaczony na cele mieszkaniowe. Masz na to 3 lata, nie zaś 2, jak to było przed 2019 rokiem. W przeciągu 3 lat osoba fizyczna musi też otrzymać akt własności nowej nieruchomości - nie wystarczy umowa przedwstępna.

Co właściwie oznaczają cele mieszkaniowe? 

  • nabycie domu lub mieszkania,
  • nabycie gruntu pod budowę domu,
  • budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa lub remont własnego budynku mieszkalnego, lub własnego lokalu mieszkalnego,
  • adaptacja na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego,
  • spłata kredytu lub pożyczki albo odsetek od nich, zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodów, na cele związane z nabyciem, adaptacją lub remontem budynków lub lokali mieszkaniowych albo ich części.

Ważne jest, aby cele mieszkaniowe były w pełni udokumentowane. Jeżeli sprzedawca nie przeznaczy pieniędzy na cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat, jest zobowiązany do złożenia korekty zeznania rocznego PIT-39 i pokrycia kosztów podatku dochodowego wraz z odsetkami. 

Podsumowując: podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości obowiązuje osobę fizyczną, która sprzeda nieruchomość przed upływem 5 lat podatkowych od nabycia nieruchomości. Danina wynosi 19% od dochody transakcji.


Jeśli chcesz sprawdzić swoją zdolność kredytową lub porównać oferty kredytów hipotecznych, wejdź na Otodom Finanse.

Czytaj również:

Artykuł zaktualizowany: 12 lipca 2021

Udostępnij